Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte zu Lebzeiten die Regeln dafür bestimmen. Der spätere Erblasser sollte festlegen, wer unter welchen Bedingungen das Haus oder die Wohnung erhalten soll und dies verbindlich schriftlich festhalten. Denn kommt es zum Streit unter den Erben um die Immobilie, bedeutet das nicht nur emotionelle Zerwürfnisse unter den Beteiligten, sondern oftmals auch erhebliche wirtschaftliche Schäden bis hin zur Versteigerung.
Eine Alternative zum Vererben ist die Schenkung, die zu Lebzeiten erfolgen kann, jedoch ähnliche steuerliche Folgen hat wie das Vererben. Vorteilhaft ist, dass die Steuerfreibeträge nach bestimmten zeitlichen Abständen wiederholt in Anspruch genommen werden können. Bei Interesse lesen Sie gern unseren ausführlichen Betrag zur Ermittlung des steuerlichen Bedarfswert für eine Immobilienschenkung.
Szenario 1) Gesetzliche Erbfolge
Hat der Erblasser keine Verfügungen wie ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, so tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Das Gesetz unterscheidet maßgeblich Erben 1., 2. und 3. Ordnung:
- Erben 1. Ordnung: Abkömmlinge des Erblasser, also v.a. Kinder, Enkel
- Erben 2. Ordnung: Eltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, als v.a. Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen
- Erben 3. Ordnung: Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge, also v.a. Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen
Erben 2. Ordnung erben, wenn es keine Erben 1. Ordnung gibt. Gibt es auch keine Erben 2. Ordnung, erhalten die Erben 3. Ordnung den Nachlass. Innerhalb der jeweiligen Ordnung herrscht das Repräsentationsprinzip. Einen ausführlichen Beitrag zur gesetzlichen Erbfolge können Sie hier lesen.
Einen Sonderstatus haben Ehepartner: Sie oder er bekommen immer einen Teil vom Nachlass in Abhängigkeit vom ehelichen Güterstand. Ehepartner haben ferner ein Vorrecht an der Immobilie, sofern sie darin mit dem Erblasser in einem gemeinsamen Haushalt lebten. Sofern der Ehepartner die Immobilie finanziell nicht übernehmen kann, hat sie oder er die Möglichkeit, sich ein Wohnrecht einräumen zu lassen. Falls mehrere Personen erben, entstehen die konfliktträchtigen Erbengemeinschaften.
Wir raten davon ab, in Fällen außer einem Alleinerbe sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen. Doch selbst beim Alleinerbe kann es Streit geben. Womöglich tauchen nach dem Tod des Erblasser plötzlich bis dahin unbekannte Personen auf und machen einen Erbanspruch geltend. Daher sollte auch im Fall von Unklarheiten bei den Familienverhältnissen der Weg von Testament oder Erbvertrag gewählt werden.
Szenario 2) Testament
Wenn Immobilien Teil eines Erbes sind, ist die rechtzeitige Errichtung eines notariellen Testaments zu empfehlen. So kann der künfige Erblasser noch zu Lebzeiten bestimmen, wie mit dem Erbe nach seinem Tod zu verfahren ist. Zum Beispiel kann der Eigentümer der Immobilie bestimmen, dass diese nach seinem Tod für einen bestimmten Zeitraum entweder nicht geteilt bzw. verkauft werden darf (Teilungsverbot) oder er kann eine Teilung explizit anweisen (Teilungsanordnung). Ferner kann der Erblasser auch Personen außerhalb der Erbfolge einbeziehen. In diesem Fall spricht man von der Verfügung eines Vermächtnisses. Dabei ist zu beachten, dass die Empfänger eines solchen Vermächtnisses nicht direkt erben, sondern einen Anspruch gegen die tatsächlichen Erben erhalten.
Im Falle eines Testaments kann der Erblasser zwar viele Verfügungen bestimmen und auch Erben „enterben“, er kann jedoch nicht die Pflichtteilsansprüche von Erben vollständig nichtig machen. Es kann dadurch die Situation entstehen, dass testamentarisch ausgeschlossene Erben ihre Pflichtteilsansprüche gegen den Erben geltend machen und sie oder ihn dadurch zwingen, eine Immobilie doch verkaufen zu müssen, um die Ansprüche zu befriedigen. Dies sollte bei der Errichtung des Testaments bedacht werden.
Wir empfehlen, ein Testament von einem erfahrenen Rechtsanwalt oder Notar aufsetzen zu lassen und sich nicht auf Vorlagen auf dem Internet zu verlassen. Sofern Verfügungen zu Immobilien im Testament gemacht werden, ersetzt das notariell beglaubigte Testament den Erbschein zur Umschreibung durch das Grundbuchamt.
Szenario 3) Erbvertrag
In einem Erbvertrag legen Erblasser und Erbe zu Lebzeiten gemeinsam fest, wie der Nachlass aufgeteilt werden soll. Ein Erbvertrag kann nur gemeinsam durch die Betiligten unterzeichnet und auch geändert oder gelöscht werden. Beim Erbvertrag besteht Notarpflicht und können nur zwischen untereinander verwandten Personen geschlossen werden.
Haftungsausschluss: Wir sind als Immobilienmakler nicht zur rechtlichen oder steuerlichen Beratung befugt und bitten Sie daher, sich bei detaillierteren Fragen an einen Anwalt oder Steuerberater zu wenden. Bei Bedarf können wir Ihnen eine entsprechende Fachperson aus der Region empfehlen. Wir haben die hier geegeben Informationen mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Die Verwendung erfolgt dennoch auf eigenes Risiko. Eine Haftung unsererseits ist ausgeschlossen.