Der Energiekennwert einer Immobilie ist für Käufer, Verkäufer und Eigentümer ein wichtiger Orientierungswert. Er zeigt, wie viel Energie ein Gebäude im Jahr pro Quadratmeter benötigt und erlaubt damit Rückschlüsse auf Heizkosten, Modernisierungsbedarf und den allgemeinen energetischen Zustand. Besonders bei älteren Gebäuden unterscheiden sich die Werte zum Teil erheblich von modernen Neubauten. In diesem Beitrag erklären wir, welche Energiekennwerte je nach Baujahr typisch sind, wie man als Laie eine Immobilie grob einschätzen kann und welche Faktoren den Energieverbrauch besonders stark beeinflussen. Abschließend zeigen wir, wie ein zertifizierter Energieausweis erstellt wird und welche Kosten dabei entstehen.
Was bedeutet der Energiekennwert?
Der Energiekennwert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) angegeben. Je niedriger der Wert ist, desto energieeffizienter ist das Gebäude. Ein niedriger Energiekennwert bedeutet in der Regel geringere Heizkosten und einen höheren Wohnkomfort.
Zur Orientierung werden Gebäude in Energieeffizienzklassen von A+ bis H eingeteilt:
- A+ / A: sehr energieeffizient
- B / C: guter Standard
- D / E: durchschnittlicher Bestand
- F / G / H: energetisch unsaniert oder sehr alt
Typische Energiekennwerte nach Baujahr
Das Baujahr eines Hauses gibt oft einen ersten Hinweis auf den zu erwartenden Energiekennwert, da sich die gesetzlichen Anforderungen im Laufe der Jahrzehnte deutlich verändert haben.
Gebäude vor 1977 (vor erster Wärmeschutzverordnung)
Typischer Energiekennwert: 180–300 kWh/m²a
Diese Gebäude wurden meist ohne nennenswerte Dämmung errichtet. Außenwände, Dach und Fenster lassen viel Wärme entweichen. Ohne Sanierung liegen sie fast immer in den Klassen F bis H.
Gebäude von 1977 bis 1995
Typischer Energiekennwert: 120–200 kWh/m²a
Mit der ersten Wärmeschutzverordnung wurden Mindeststandards eingeführt. Viele Häuser aus dieser Zeit haben bereits bessere Fenster und teilweise gedämmte Dächer, sind aber nach heutigen Maßstäben noch deutlich verbesserungsfähig.
Gebäude von 1995 bis 2009
Typischer Energiekennwert: 70–120 kWh/m²a
Mit strengeren Energieeinsparverordnungen wurde der Energiebedarf deutlich reduziert. Diese Gebäude liegen häufig im Bereich C bis D.
Gebäude ab 2009 (EnEV-Standard und später GEG)
Typischer Energiekennwert: 40–70 kWh/m²a
Hier gelten deutlich strengere Anforderungen. Moderne Dämmung, gute Fenster und effiziente Heiztechnik sind Standard.
Neubauten nach aktuellem Standard / Effizienzhaus
Typischer Energiekennwert: 15–40 kWh/m²a
KfW-Effizienzhäuser oder Neubauten nach aktuellem Gebäudeenergiegesetz erreichen sehr niedrige Werte. Wärmepumpen, Lüftungsanlagen und sehr gute Dämmung sind hier üblich.
Wie kann man den Energiekennwert als Laie abschätzen?
Auch ohne Energieausweis lässt sich der energetische Zustand eines Hauses grob einschätzen. Folgende Punkte sind besonders entscheidend:
1. Baujahr und Sanierungsstand
Das Baujahr ist der wichtigste Hinweis. Wurde das Haus seitdem nicht modernisiert, entspricht der Energiekennwert meist dem typischen Wert der Bauzeit. Wurden Dach, Fenster oder Heizung erneuert, kann der Wert deutlich besser sein.
2. Dämmung von Dach und Außenwand
Ungedämmte Dächer verursachen große Wärmeverluste. Eine nachträgliche Dachdämmung kann den Energieverbrauch um 10–20 % reduzieren.
Auch eine gedämmte Fassade verbessert den Kennwert deutlich.
3. Fenster
Alte Holzfenster mit Einfachverglasung haben sehr schlechte Werte. Moderne Kunststoff- oder Holzfenster mit Doppel- oder Dreifachverglasung senken den Energiebedarf spürbar.
4. Heizungsanlage
Die Heizung hat großen Einfluss auf den Energiekennwert.
- Alte Öl- oder Gasheizungen vor 1995 → hoher Verbrauch
- Brennwerttechnik → deutlich effizienter
- Wärmepumpe oder Fernwärme → sehr gute Werte möglich
5. Wohnfläche und Grundriss
Große, freistehende Häuser haben meist einen höheren Energieverbrauch als kompakte Gebäude oder Wohnungen, weil mehr Außenfläche vorhanden ist.
6. Nutzerverhalten
Beim Verbrauchsausweis spielt auch das Heizverhalten eine Rolle. Viel Lüften, hohe Raumtemperaturen oder lange Heizzeiten erhöhen den Kennwert.
Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis – was ist der Unterschied?
Beim Verkauf oder bei der Vermietung ist ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Wichtige Fragen dazu haben wir in dem Blogbeitrag „Energieausweise für Häuser und Wohnungen – 10 Tipps für Verkäufer und Vermieter“ zusammengefasst.
Es gibt zwei Varianten, den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Welcher Ausweis für Ihre Immobilie erforderlich ist, teilt Ihnen der Energieberater mit. Typischerweise sind bei Gebäuden, die vor 1977 gebaut wurden, sowie Neubauten Bedarfsausweise erforderlich.
Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre.
Vorteile:
- Günstig
- Schnell erstellt
- Wenig Aufwand
Nachteile:
- Abhängig vom Nutzerverhalten
- Weniger aussagekräftig bei wenig Verbrauchsdaten
Typische Kosten: ca. 50 – 100 Euro
Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage einer technischen Berechnung des Gebäudes erstellt. Dabei werden Dämmung, Fenster, Heizung, Bauweise und Größe berücksichtigt.
Vorteile:
- Unabhängig vom Verhalten der Bewohner
- Deutlich genauer
- Besonders bei älteren Häusern sinnvoll
Nachteile:
- Höherer Aufwand
- Höhere Kosten
Typische Kosten: ca. 300 – 600 Euro bei Einfamilienhäusern
Wie wird ein zertifizierter Energieausweis erstellt?
Ein Energieausweis darf nur von qualifizierten Fachleuten erstellt werden, zum Beispiel:
- Energieberater
- Architekten
- Bauingenieure
- speziell zertifizierte Sachverständige
Für den Bedarfsausweis werden in der Regel folgende Daten benötigt:
- Baujahr des Gebäudes
- Bauunterlagen oder Grundrisse
- Angaben zur Dämmung
- Fenster und Türen
- Heizungsanlage
- Wohnfläche
Der Fachmann berechnet daraus den Energiebedarf und stellt den Energieausweis mit Effizienzklasse und Kennwert aus. Dieser ist in der Regel zehn Jahre gültig.
Fazit
Der Energiekennwert einer Immobilie hängt stark vom Baujahr, vom Sanierungsstand und von der Heiztechnik ab. Während unsanierte Altbauten oft über 200 kWh/m²a liegen, erreichen moderne Gebäude Werte unter 70 kWh/m²a. Auch ohne Energieausweis lässt sich der energetische Zustand anhand von Baujahr, Dämmung, Fenstern und Heizung grob einschätzen. Für Verkauf oder Vermietung ist jedoch immer ein offizieller Energieausweis erforderlich, der je nach Art zwischen etwa 50 und 600 Euro kostet.
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