Teilung Grundstück in Hamburg

Grundstück teilen in Hamburg – So machen Sie es richtig

Wenn Sie planen, in Hamburg ein Grundstück zu teilen, erfahren Sie alle wesentlichen Informationen in diesem Ratgeber. Schritt für Schritt erläutern wir, wie Sie rechtswirksam ein Grundstück in zwei oder mehr neue Flurstücke aufteilen. Sie können Ihr Grundstück real oder ideell teilen. Dieser Ratgeber beschreibt die Realteilung. Ausführliche Informationen zur ideellen Teilung finden Sie in diesem Beitrag.

Da die reale Grundstücksteilung in Hamburg ein anspruchsvolles Verfahren ist, sollten Sie sich fachlich beraten lassen. Sie können sich jederzeit an uns als erfahrene Experten für Grundstücksfragen wenden. Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt auf. Alternativ kontaktieren Sie am besten einen regional erfahrenen Notar oder Vermesser. Gern geben wir Ihnen eine Empfehlung. Denn Fehler im Verfahren kosten Sie auf jeden Fall viel Zeit und womöglich auch Geld.

Es gibt verschiedene Gründe, warum die Aufteilung eines größeren Grundstücks für den oder die Eigentümer sinnvoll sein kann. Solche Gründe sind zum Beispiel:

  1. Für den Verkauf soll ein großes Grundstück in zwei Flurstücke geteilt werden, um diese getrennt voneinander vermarkten zu können
  2. Um im Alter einen guten Lebensstandard sichern zu können oder die Pflege des Gartens zu vereinfachen, soll ein Teil des Grundstücks abgetrennt und verkauft werden
  3. Für die eigenen Kinder soll auf dem Grundstück ein Baugrund geschaffen werden
  4. Es soll auf einem Grundstück mit einem Baupartner ein Doppelhaus errichtet werden

Egal aus welchem Grund das Grundstück geteilt werden soll, der Ablauf der Grundstückteilung ist in der Regel immer ähnlich.

1. Klärung der baurechtlichen Gegebenheiten

Wer in Hamburg ein Grundstück teilen möchte, sollte zunächst prüfen, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Denn im Bebauungsplan werden oftmals Vorgaben gemacht, in welchen Bereichen ein Grundstück überhaupt bebaut werden darf und welche Mindestgröße es haben muss. Alternativ zu einem Bebauungsplan kann in Hamburg auch ein Baustufenplan gelten. In Hamburg können Sie sich zur Teilung Ihres Grundstücks beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung unter der Rufnummer 040 /42826-5200 erkundigen. Auskünfte zum Bebauungsplan erhalten Sie beim örtlich zuständigen Bauamt.

2. Beauftragung eines Vermessers

Beauftragen Sie einen Vermesser, damit dieser in Rücksprache mit Ihnen eine zulässige Teilungslinie bestimmt. Diese Teilungslinie legt den Grenzverlauf zwischen den neuen Grundstücken fest. In der Regel nimmt der Vermesser dazu eine örtliche Vermessung vor. Unter Umständen genügt auch eine sogenannte Sonderung, wobei die Teilungslinie auf Basis eines koordinatenbasierten Grenznachweises “am grünen Tisch” festgelegt wird.

Die Kosten für den Vermesser trägt der Eigentümer des zu teilenden Grundstücks. Falls das abzuteilende Grundstück verkauft werden soll, kann mit dem Käufer vereinbart werden, dass dieser die Kosten für Vermesser, Notar und Grundbuch übernimmt. Der Vermesser erstellt Liegenschaftskarten mit der zu beantragenden Teilungslinie. Bitte beachten Sie, dass Sie die Tätigkeiten des Vermessers unter keinen Umständen selbst durchführen dürfen.

3. Erstellung eines notariellen Vertrags

Wenn die Teilung des Grundstücks mit dem Vermesser geklärt ist, sollten Sie einen Notar aufsuchen und einen notariellen Vertrag über die Teilung aufsetzen lassen. Besonders wichtig sind dabei die Dienstbarkeiten, die sich die künftigen Eigentümer gewähren. So ist es für den hinteren Eigentümer womöglich notwendig, über das vordere Grundstück zu fahren, um zum hinteren Grundstück zu gelangen. In dem Zuge sollte geklärt werden, wie die Zufahrt gestaltet wird, wer für die Instandhaltung aufzukommen hat und ob eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist. Geklärt werden sollte auch, ob die Zuwegung von Besuchern und Lieferanten sowie zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt werden darf. Regelt man solche Fragen bereits im Vertrag zur Teilung, lässt sich später Ärger unter den Nachbarn vermeiden. Auch sollte man Leitungsrechte klären, um das hintere Haus mit Gas, Wasser, Strom, etc. versorgen zu können. Solche Grunddienstbarkeiten werden später im Grundbuch eingetragen.

Ganz wichtig: Durch die Teilung dürfen keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen wie zum Beispiel unzulässige Abstandsflächen. Sonst wird später eine Bebauung des neues Grundstücks durch das Bauprüfamt untersagt werden. Der Eigentümer handelt also bei der Teilung auf eigenes Risiko.

4. Eintragung ins Grundbuch

Liegen sämtliche Voraussetzungen für die Grundstücksteilung vor, kann der Vermesser die neuen Grenzpunkte setzen und ans Katasteramt melden. Das Katasteramt legt die neuen Flurstücke unter entsprechenden Flurstücknummern an. Das Grundbuch erstellt neue Grundbuchblätter für die beiden nun unabhängigen Grundstücksteile. Das frühere Grundbuchblatt wird gelöscht.

Ideelle Teilung als Alternative

Es ist vermutlich deutlich geworden, dass die reale Teilung eines Grundstücks ein recht aufwändiges Verfahren ist. Daher sollten Eigentümer prüfen, ob sich der gewünschte Zweck nicht auch durch eine ideelle Teilung erreichen lässt. Das bietet sich insbesondere in solchen Fällen an, in denen eine Realteilung baurechtlich nicht möglich oder sinnvoll ist.

Den Weg der Grundstücksteilung kann man übrigens auch “rückwärts gehen” und zwei getrennte Grundstücke zu einem Grundstück vereinigen. Dieser Prozess muss jedoch auch durch Notar, Grundbuchamt und Katasteramt vollzogen werden.

Foto: Francesco Scatena/istockphoto.com


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