Der Hamburger Senat hat das neue Modell zur Ermittlung der Grundsteuer für die Hansestadt verabschiedet. Nach langem Ringen hinter den Kulissen einigten sich die führenden Fraktionen in der Bürgerschaft im August 2021 auf das sogenannte „Wohnlagenmodell“. Immobilienbesitzer in Hamburg müssen nun zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 Informationen über Grundstücke und Gebäude in Form einer Grundsteuererklärung an die Finanzverwaltung übermitteln. Die neue Grundsteuer wird ab dem 01.01.2025 erhoben. Bis dahin gilt der bisherige Bescheid weiter.
In diesem Beitrag informieren wir Sie über folgende Themen:
- Wie funktioniert die neue Grundsteuer für Hamburg?
- Wer muss die Daten wann übermitteln und wie funktioniert das?
- Welche Daten werden für die neue Grundsteuer erhoben?
- Wie finde ich heraus, welche Wohnlage meine Immobilie aufweist?
- Wie kann ich die Wohn- und Nutzfläche ermitteln?
Außerdem bieten wir Ihnen ein Excel-Tool zum Download, mit dem Sie Ihre künftige Grundsteuer schätzen können. Bitte lesen Sie zur Anwendung des Tools zunächst diesen Beitrag aufmerksam durch.
Die Grundsteuer sollte nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden, die einmalig beim Kauf von Immobilien zu zahlen ist (soll in Hamburg ab 2023 auf 5,5% steigen). Die Grundsteuer hingegen wird als dauernde Abgabe auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung sowie grundstücksgleiche Rechte wie zum Beispiel Erbbaurechte erhoben.
Grundsteuer in Hamburg beträgt rund 500 Millionen Euro pro Jahr
Mit dem Wohnlagenmodell weicht die Hansestadt von der deutschlandweiten Regelung des Bundesfinanzministeriums, die als „Flächenmodell“ bezeichnet wird und als kompliziert gilt, ab. Möglich macht dies eine Öffnungsklausel, die den Bundesländern eigene Regeln zur Ermittlung der Grundsteuer erlaubt. Über die Hintergründe berichten wir ausführlich in einem Blogbeitrag zum Hamburger Grundsteuermodell. Die Reform der Grundsteuer war notwendig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die aktuelle Regelung für gesetzeswidrig erklärt und eine Neuregelung bis 2025 gefordert hatte.
Wie das Hamburger Abendblatt berichtet, werden in Hamburg künftig die Wohnlage und die Nutzung zur Ermittlung der Grundsteuer herangezogen. Laut Finanzsenator soll die Grundsteuer in Hamburg mit einem Gesamtvolumen von etwa 500 Millionen Euro sowohl im Gewerbe- wie im Wohnbereich nach der Änderung ab 2025 aufkommensneutral bleiben. Wie das Hamburger Abendblatt weiter schreibt, sei die Neuregelung in Hamburg nach Auffassung des Senats auf den großen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zugeschnitten. Denn die neue Grundsteuer bevorzuge das Wohnen, weil es bei der Bemessungsgrundlage auch nach Flächengrößen und Wohnlagen geht und nicht nur nach Bodenrichtwerten.
Wie Dressel bei einer Informationsveranstaltung im Februar 2022 sagte, werden Eigentümer älterer Gebäude künftig tendenziell mehr Grundsteuer zahlen müssen. „Für neuere Objekte rechnen wir eher mit keiner Erhöhung. Für Gebäude mit einem Baujahr vor 1964 könnte es tendenziell aber teurer werden. Das ahnen die meisten vermutlich bereits.“ Für leerstehende baureife Grundstücke, die aus Spekulationsgründen unbebaut bleiben, soll eine höhere Grundsteuer C eingeführt werden.
Dressel will die Bürger der Hansestadt mit einer Informationskampagne unter dem Motto „FairFürAlle“ zur neuen Grundsteuer informieren. Außer der Webseite www.grundsteuer-hamburg.de und Flyern sind laut dem Senator eine telefonische Beratung sowie Veranstaltungen in den Stadtteilen geplant. Bei diesen Terminen will Dressel den Bürgern selbst Rede und Antwort stehen. Auch auf dem Steuerportal „ELSTER“ sollen Hinweise zur Verfügung stehen.
Wie funktioniert die neue Grundsteuer für Hamburg?
Die Grundsteuer für Immobilien wird in Hamburg künftig anhand von folgenden Kriterien ermittelt:
- Größe des Grundstücks
- Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Spekulation)
- Größe der Wohn- und Nutzfläche
- Wohnlage (gut oder normal)
Außerdem erhalten Eigentümer von Sozialwohnungen und Denkmälern einen Rabatt auf die Grundsteuer.
Anhand der genannten Kriterien werden im ersten Schritt die Grundsteuerwerte ermittelt. Grundstücksgröße und Wohn- bzw. Nutzfläche werden dazu mit ihren Äquivalenzzahlen multipliziert. Die Äquivalenzzahlen betragen laut Dressel 4 Cent je m2 für das Grundstück und 50 Cent je m2 für die Wohn- und Nutzfläche.
Die Grundsteuerwerte müssen dann mit der zugehörigen Grundsteuermesszahl malgenommen werden. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird anschließend mit dem hamburgweit identischen und noch unbekannten neuen Grundsteuerhebesatz multipliziert. Als Ergebnis ergibt sich die Höhe der Grundsteuer, die ab dem 1.1.2025 zu zahlen ist. Wohnraum wird gegenüber anderen Nutzungsarten übrigens grundsätzlich um 30% rabattiert.
Klingt kompliziert? Stimmt, ist es auch! Daher hier ein Beispiel zur Veranschaulichung (Angaben ohne jegliche Gewähr):
| Angaben zum Objekt: | Freistehenden Einfamilienhaus Größe des Grundstücks 1.000 m2 Wohn- und Nutzfläche 150 m2 Normale Wohnlage Keine Sozialbindung und kein Denkmal |
| Grundsteuerwerte: | 1.000 * 4 Cent = 40 Euro und 150 * 50 Cent = 75 Euro |
| Grundsteuermessbetrag: | 40 Euro + 75 Euro * 0,7 * 0,75 = 79,38 Euro |
| Künftige Grundsteuer: | 79,38 Euro * Hebesatz (Beispiel 540%) = 428,63 Euro |
Da der Hebesatz erst 2024 nach Auswertung der Daten aller rund 450.000 Bewertungseinheiten in Hamburg festgelegt wird, kann die künftige Grundsteuer aktuell noch nicht sicher vorhergesagt werden. Laut Dressel gilt bei der Festlegung des künftigen Hebesatzes das Gebot der Aufkommensneutralität.
Wer muss die Daten wann übermitteln und wie funktioniert das?
Wie Finanzsenator Dressel auf Twitter mitteilte, müssen im ersten Schritt alle Grundeigentümer in Hamburg zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 eine „Grundsteuer-Erklärung“ abgeben. Anders als ursprünglich von der Verwaltung geplant, sollen alle Eigentümer in Hamburg von der Finanzverwaltung per Brief angeschrieben werden. Dies beschloss laut Abendblatt.de die Hamburger Bürgerschaft nachträglich. Die Übermittlung der Daten ans Finanzamt erfolgt in der Regel über das Online-Portal „ELSTER“ der Finanzverwaltung.
Welche Daten werden für die neue Grundsteuer erhoben?
In der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ (HmbGrSt 1) sind durch die Eigentümer gegenüber dem Finanzamt für Verkehrssteuern und Grundbesitz in Hamburg voraussichtlich folgende Angaben zu machen:
- Name der Eigentümer
- Steuernummer der Belegenheit (findet sich auf dem bisherigen Grundsteuerbescheid)
- Anschrift bzw. Angaben zu Gemarkung und Flurstück (falls keine Anschrift vorhanden)
- Größe des Grundstücks (gemäß Grundbuch) und bei Wohneigentum gemäß WEG (z.B. Eigentumswohnung) der Miteigentumsanteil
- Wohn- und Nutzfläche gemäß Wohnflächenverordnung
- Angaben, ob es sich um eine Wohnung mit Sozialbindung und ein Denkmal handelt
Die Zuordnung nach normalen und guten Wohnlagen wird von der Finanzverwaltung laut Senator Dressel vorab ermittelt und automatisch eingetragen. Falls Eigentümer die Wohn- und Nutzfläche nicht kennen, können diese Unterlagen in Hamburg hier kostengünstig bestellt werden. Auf Basis dieser Daten will die Finanzbehörde anschließend bis 2024 die hamburgweit gültigen Hebesätze festlegen, die dann über die tatsächliche Höhe der Steuer für die Grundeigentümer ab dem Jahr 2025 entscheiden.
Wie finde ich heraus, ob meine Immobilie eine gute oder normale Wohnlage aufweist?
Die Zuordnung nach normalen und guten Wohnlagen nimmt die Finanzverwaltung auf Basis des Hamburger Mietenspiegels vor. Für den Mietenspiegel werden bereits seit vielen Jahren in Hamburg zwei Wohnlagen unterschieden: normal und gut. Eine weitere Ausdifferenzierung lehnt Dressel ab, da diese zu aufwändig sei und die Methodik des Mietenspiegel sich bewährt habe. Welche Wohnlage eine Immobilie aufweist, kann online nach Eingabe der Anschrift auf der Webseite des Mietenspiegels mit wenigen Mausklicks ermittelt werden.
Wie kann ich die Wohn- und Nutzfläche ermitteln?
Die Ermittlung der korrekten Wohn- und Nutzfläche dürfte viele Eigentümer in Hamburg vor ein großes Problem stellen. Denn die Werte sind oftmals nicht bekannt. Aus einer der folgenden Quellen lässt sich die Wohn- und Nutzfläche womöglich ablesen:
- Kauf- oder Mietvertrag
- Teilungserklärung oder Hausgeldabrechnung im Fall von WEG-Eigentum
- Bauunterlagen
- Versicherungspolicen (Elementar- oder Hausratversicherung)
- Finanzierungsunterlagen (Darlehensvertrag)
Die Berechnung selbst korrekt zu erstellen, erweist sich wegen der komplexen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung oftmals als schwierig. Das gilt vor allem für Wohnungen im Dachgeschoss oder Einfamilienhäuser. Sollten Eigentümer in keiner der genannten Quellen fündig werden, kann eine Wohn- und Nutzflächenberechnung für eine Immobilie in Hamburg beim Immobilien-Marketing-Service kostengünstig bestellt werden.
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