Rund 150.000 Ehen werden in Deutschland jedes Jahr geschieden. Neben dem Sorgerecht für die Kinder spielen gemeinsame Immobilien oft eine wichtige Rolle bei der Trennung der Ehe. Wer sich scheiden lässt, sollte sich daher am besten frühzeitig mit dem Thema befassen. So lässt sich vielleicht einiger Ärger und auch wirtschaftlicher Schaden für alle Beteiligten vermeiden. Wir geben im folgenden Beitrag einige Tipps zu dem Thema und weiterführende Links. Eine ausführliche Beratung durch einen Fachanwalt und gegebenenfalls Steuerberater ist aber dringend empfohlen. Sprechen Sie uns gerne vertraulich an, wenn Sie eine entsprechende Empfehlung benötigen. Seien Sie sich unserer Diskretion zu 100% versichert.
1) Güterstand der Eheleute
Die wichtigste Frage ist zunächst jene nach dem Güterstand der Eheleute. Drei typische Möglichkeiten gibt es dabei:
- Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand)
- Gütergemeinschaft (Wahlgüterstand durch Ehevertrag)
- Gütertrennung (Wahlgüterstand durch Ehevertrag)
Darüberhinaus besteht seit 2013 noch die Möglichkeit einer „Wahl-Zugewinngemeinschaft“. Je nach Güterstand ergeben sich verschiedene Rechtsfolgen und wirtschaftliche Ergebnisse für die Eheleute beim Hausverkauf. Eine gute Beschreibung der Vor- und Nachteile der Güterstände, aus der wir im folgenden teilweise zitieren, findet sich auf der Webseite einer Münchner Anwaltskanzlei.
2) Fall A: Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand)
In der Theorie klingt der Fall der Zugwinngemeinschaft bei einer Scheidung recht simpel. Im Ergebnis soll jeder Ehepartner die Hälfte des gemeinsam erwirtschafteten Vermögens erhalten. Dabei ist unerheblich, wer während der Ehezeit wie viel verdient hat. Hat ein Partner jedoch geerbt, ist dieser Betrag abzuziehen. Also:
Vermögen zum Zeitpunkt der Scheidung – Vermögen vor der Eheschließung bzw. Erbe = Zugewinn
Trotz der Ehe und des gemeinsamen Hausstands bleibt das Vermögen der Eheleute getrennt. Allein durch die Zugewinngemeinschaft entsteht kein gemeinsames Eigentum der Eheleute. Die Partner verfügen über ihr Vermögen selbst. Zu prüfen ist auch, ob es zu „ehebedingten Zuwendungen“ gekommen ist, was beim Hausbau zwischen Eheleuten durchaus vorkommen kann.
Ein reines Barvermögen wäre bei Beendigung einer Zugewinngemeinschaft leicht aufzuteilen. Doch die Realität sieht anders aus. Viele Vermögensgegenstände können nicht einfach geteilt werden, sondern müssen monetär bewertet werden. Dazu gehört auch das gemeinsame Haus. Hilfreich ist eine genaue Vermögensaufstellung des Anfangs- und des Endvermögens der Eheleute.
Gut zu wissen: Auch im Fall des gesetzlichen Güterstands ist der Zugewinnausgleich kein Muss, wenn sich die Partner einvernehmlich auf eine andere Aufteilung ihres Vermögens einigen.
3) Fall B: Wahlgüterstand (durch Ehevertrag)
Durch einen notariellen Ehevertrag können die Partner entweder eine Gütergemeinschaft oder eine Gütertrennung vereinbaren. Das ist zwar nicht sonderlich romantisch, schafft aber insbesondere in Hinblick auf Immobilien oft rechtliche Klarheit und vermeidet daher Streit im Falle einer Scheidung. Der typischste Fall ist jener, dass ein Ehepartner vor der Heirat bereits eine Immobilie besitzt und durch eine Gütertrennung den Zugriff des Partners bei einer Scheidung ausschließt. Solch eine Regelung können Ehepartner übrigens auch nach der Eheschließung durch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung treffen.
Beim Güterstand der Gütertrennung findet zum Ende der Ehe kein Zugewinnausgleich zwischen den Partnern statt. Außerdem behält jeder Ehegatte das alleinige Verfügungsrecht über sein Vermögen und kann es jederzeit zum Beispiel veräußern oder belasten. Eheleute haften bei Gütertrennung auch nicht für Altschulden des Partners. Stirbt einer der Ehepartner und hinterlässt er kein Testament zugunsten des Partners, können gesetzliche Erben wie Kinder höhere Ansprüche haben. Wenn die Immobilie während der Ehe gemeinsam von den Eheleuten erworben wird, ist das Haus oder die Wohnung von der Gütertrennung ausgeschlossen. Es sei denn, die Partner vereinbaren explizit etwas anderes.
Im Fall der Gütergemeinschaft wird bei Abschluss des Ehevertrags das gesamte Vermögen beider Eheleute zum Gemeinschaftsvermögen. Zu den Nachteilen der Gütergemeinschaft gehört, dass die Ehegatten einander für Schulden haften und – genauso wie bei der Zugewinngemeinschaft – über das Vermögen als Ganzes nur gemeinsam verfügen können.
Weitere Informationen zu dem Thema gibt der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. in seinem Ratgeber zum Thema „Per Ehevertrag Gütertrennung vereinbaren: Sind damit sämtliche Ansprüche aufgehoben?“.
4) Haus gemeinsam verkaufen
Die gemeinsam bewohnte Immobilie wird bei einer Scheidung oft zum Zankapfel zwischen den ehemaligen Ehepartnern. Es sollte daher unbedingt der Versuch unternommen werden, eine gemeinsame Lösung für das Haus oder die Wohnung zu finden. Möglichkeiten gibt es – je nach Konstellation und Güterstand – viele. Eine fachliche Beratung daher dringend angeraten.
Besteht eine Zugewinngemeinschaft und wird das Haus gemeinsam bewohnt, ist ein Verkauf oft eine sinnvolle Lösung. Nach Tilgung des Darlehens (gegebenenfalls gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank) können die früheren Ehepartner den Verkaufserlös unter sich aufteilen. Je nach Nutzung und Haltedauer wird womöglich der Verkaufsgewinn besteuert (Spekulationssteuer). Der Erlös kann außerdem für den Zugewinnausgleich verwendet werden. Zeichnet sich im Trennungsjahr ab, dass die Scheidung unvermeidlich ist, kann bereits während dieser Zeit der Verkauf in die Wege geleitet werden. Wir können Sie bei Bedarf unterstützen. Eine Alternative besteht darin, das gemeinsame Haus zu vermieten und die Mieterlöse und Unterhaltskosten zu teilen.
5) Wenn ein Partner im Haus bleibt – Miete oder Auszahlung
Eine weitere einvernehmliche Lösung besteht darin, dass ein Ehepartner mit den Kindern in der Immobilie weiter wohnt und dem Partner eine anteilige Miete zahlt oder das Wohnen mit anderen Ansprüchen verrechnet wird. Dann bleiben die Eigentumsverhältnisse zunächst unverändert. Anders hingegen im Fall der Auszahlung: Hier übernimmt der eine Partner den Anteil des anderen und zahlt ihn dafür aus. Dazu muss die Immobilie bewertet werden und der kaufende Partner muss über die notwendigen finanziellen Mittel verfügen. Den Kauf muss ein Notar beglaubigen, damit auch eine Umschreibung im Grundbuch zugunsten des kaufenden Partners erfolgt. Sofern noch ein Bankkredit besteht, muss in der Regel das Geldinstitut der Übernahme zustimmen. Wichtig: Wenn die Scheidung bereits vollzogen ist, fällt unter Umständen Grunderwerbsteuer an.
Ein weiteres wichtiges Thema ist die sogenannte Zuweisung. Sie kommt zum Tragen, wenn ein Partner stärker darauf angewiesen ist, das Haus weiter bewohnen zu können. Dann kann er oder sie beim Familiengericht einen Antrag auf Zuweisung der Immobilie stellen. Typischerweise wird eine Zuweisung beantragt, wenn sich ein Partner überwiegend oder ganz um gemeinsame Kinder kümmert oder krank ist.
6) Hart auf hart: Die Teilungsversteigerung
Falls sich die Eheleute bei ihrer Scheidung nicht über die Immobilie verständigen, besteht die Möglichkeit, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Ein Beitrag zu diesem Thema, aus dem wir im Folgenden in Auszügen zitieren, findet sich zum Beispiel auf der Webseite dieser Anwaltskanzlei. Den Antrag kann demnach jeder Ehepartner nach Vollzug der Scheidung stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Das Haus wird dann durch ein Vollstreckungsgericht versteigert. Auf der Webseite der Kanzlei heißt es: „Gegen einen solchen Antrag können innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erhoben werden. So kann zum Beispiel geltend gemacht werden, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich nachteilig ändern würden. Sofern die geltend gemachten Einwände vom Gericht als zulässig erachtet werden, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.“
Wird das Haus dann tatsächlich öffentlich versteigert, müssen die Verkäufer mit einem deutlich geringeren Erlös als bei einem regulären Verkauf rechnen. Der Erlös wird außerdem um die Gerichts- und Sachverständigenkosten gekürzt. Laut der Kanzlei wird anschließend vom Gericht zur Verteilung des Erlöses auf die Eigentümer ein Teilungsplan aufgestellt. „Scheitert auch hier eine einvernehmliche Lösung, wird der Betrag bei Gericht hinterlegt und die geschiedenen Eheleute müssen die Aufteilung des Betrages gerichtlich festlegen lassen. Wirtschaftlich betrachtet stellt die Teilungsversteigerung allerdings die schlechteste Lösung dar. Deshalb sollte sie letztlich nur in Erwägung gezogen werden, wenn eine einvernehmliche Lösung tatsächlich auf keinem anderen Weg erzielt werden kann“, so die Anwälte auf ihrer Webseite.
7) Weitere Alternativen zu Verkauf und Versteigerung
Für die Eheleute gibt es bei ihrer Scheidung weitere Alternativen, wie sie mit dem gemeinsamen Haus umgehen können. Sofern sich die Immobilie dafür eignet und sich die Partner einen wohlmeinenden Umgang erhalten, kommt zum Beispiel eine Realteilung des Hauses in Frage. So können beide am ursprünglichen Ort wohnen bleiben und trotzdem die wirtschaftlichen Verhältnisse bei der Scheidung trennen. Eine weitere Alternative besteht darin, die Immobilie auf ein oder mehrere gemeinsame Kinder zu überschreiben. In diesem Fall entfallen auch mögliche Grunderwerb- oder Spekulationssteuern. Jedoch kann Schenkungssteuer anfallen. Bei minderjährigen Kindern ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts notwendig.
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