Umzug Jobwechsel Haus verkaufen oder vermieten

Hausverkauf wegen Umzug – Vermietung als Alternative?

Wer den Job wechselt, für den bedeutet das minunter auch einen Umzug in eine neue Stadt. Besitzern von Immobilien stellt sich die Frage: Soll ich das Haus oder die Wohnung verkaufen oder besser behalten und vermieten? Die Frage ist vor allem dann besonders relevant, wenn der Umzug in die neue Stadt dauerhaft geplant ist und die oder der Betroffene seinen vollständigen Lebensmittelpunkt in die neue Stadt verlagert. Für Familien oder im Fall von pflegebedürftigen Angehören ist das keine leichte Entscheidung.

Sowohl für den Verkauf als auch für die Vermietung gibt es Pros und Cons. Für einen Verkauf spricht die aktuell sehr vorteilhafte Marktlage, die in der Regel einen guten Preis für die Immobilie erzielen lässt. Das Kapital kann eingesetzt werden, um mögliche Darlehen zu tilgen (Achtung Vorfälligkeitsentschädigung droht) und als Startkapital in der neuen Stadt dienen. Falls dort eine neue Immobilie erworben werden soll, ist der Verkauf oftmals zur Finanzierung des Kaufpreises erforderlich. Als nachteilig wird oftmals empfunden, dass es nach dem Verkauf keine Rückkehr mehr ins alte Zuhause gibt. Bei einer Vermietung könnten die Eigentümer Eigenbedarf anmelden und in ihre Immobilie zurückkehren.

Haus vermieten statt verkaufen?

Aus den zuletzt genannten Gründen möchten manche Eigentümer die eigene Immobilie lieber vermieten statt sie zu verkaufen. In diesem Fall ist es notwendig, vorab eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für die zu vermietende Immobilie zu erstellen. Und die fällt leider oft deutlich schlechter aus, als es die Mieteinnahmen zunächst erwarten lassen. Denn einerseits können diverse Nebenkosten nicht auf den Mieter umgelegt werden und andererseits trägt der Eigentümer weiterhin die Kosten für die Instandsetzung und haftet für Schäden aufgrund der Immobilie. Im Fall der Vermietung sollte daher eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet werden. In einer Eigentümergemeinschaft (z.B. bei einer Eigwentumswohnung oder einem Reihenhaus) passiert das normalerweise durch die Verwaltung, Allein-Eigentümer müssen sich selbst darum kümmern.

Ferner besteht bei der Vermietung das Risiko eines Leerstands bei einem Mieterwechsel. Man sollte daher mit 11 statt 12 Monatsmieten pro Jahr kalkulieren. Vorteilhaft ist, dass Gebäudeabschreibung und Schuldzinsen als Kosten angesetzt werden können. Das Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsrechnung ist für viele Eigentümer zunächst einmal ernüchternd. Und dann muss der “Gewinn” aus der Vermietung in der Regel auch noch zum persönlichen Grenz-Steuersatz versteuert werden, der bis zu 45% betragen kann.

Gewinne aus Vermietung oft geringer als angenommen

Angesichts der überschaubaren Gewinne aus der Vermietung einer privaten Wohnimmobilie bleibt zumindest die Freude über den Wertzuwachs, falls sich die Immobilienkonjunktur weiter so vorteilhaft entwickelt wie zuletzt. Zu beachten ist hier jedoch, dass dieser Zuwachs bei einer nicht selbst genutzten Wohnimmobilie ein Spekulationsgewinn sein kann, der bei einem Verkauf ebenfalls zu versteuern ist. Ja, der Fiskus macht es Eigentümern von vermieteten Immobilien nicht leicht.

Am Ende entscheiden die individuellen Finanzen jedes Einzelnen, ob eine Immobilie beim Umzug in eine neue Stadt behalten werden kann oder eher verkauft werden sollte. Sollte Ihre Immobilie in einem jener Hamburger Stadtteile liegen, in denen wir tätig sind (Klein-Borstel, Wellingsbüttel, Alsterdorf, Fuhlsbüttel, Ohlsdorf), beraten wir Sie gerne zu diesem Thema.

Foto: xavierarnau/istockphoto.com

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