Wie sich die „Spekulationssteuer“ beim Hausverkauf vermeiden lässt

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, dem begegnet womöglich ein wahres Schreckgespenst des deutschen Fiskus‘: die „Spekulationssteuer“. Auch wenn es eine solche „Spekulationssteuer“ als eigenständige Abgabe gar nicht gibt, so kann das Finanzamt trotzdem beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung kräftig zulangen und bis zu 45% Steuern auf den Zugewinn verlangen. Doch warum passiert das und was können Immobilienverkäufer tun, um ihre Steuerlast zu mindern oder zu vermeiden? Wir geben Tipps und klären auf. Ganz am Ende unseres Beitrags finden Sie übrigens einen Hinweis auf eine Falle beim steuerlichen Absetzen eines beruflich genutzten Arbeitszimmer in der eigenen Wohnimmobilie (autsch!).

Zunächst betrachten wir aber drei Beispiele, um anschließend anhand der Beispiele Anwendungsfälle der sogenannten „Spekulationssteuer“ zu erläutern:

1. Eigentümerin A hat vor 6 Jahren eine Eigentumswohnung in Hamburg gekauft und seit dem Kauf vermietet. Der notarielle Kaufpreis betrug vor 6 Jahren 200.000 Euro. Nun verkauft sie die Wohnung, weil sie eine andere Immobilie erwerben möchte, zum Preis von 300.000 Euro.
2. Familie B hat vor 8 Jahren ein Einfamilienhaus in Hamburg zum Preis von 650.000 Euro gekauft und muss es nun verkaufen, weil wegen einem neuen Job auch ein Ortswechsel ansteht. Die Familie hat das Haus vom Kauf an durchgehend selbst bewohnt.
3. Eigentümer C hat vor 6 Jahren ein Grundstück geerbt. Das Finanzamt schätzte den Wert damals auf 100.000 Euro. Da die Verkaufspreise aktuell so hoch sind, verkauft er es zum Preis von 180.000 Euro. Der Erblasser hatte das Grundstück selbst bereits vor über 25 Jahren erworben.

Eigentümerin A muss viel Steuern auf Spekulationsgewinn zahlen – warum?

In Fall 1. hat Eigentümerin A in den 6 Jahren einen Zugewinn von 100.000 Euro mit der Immobilie erzielt, der umgangssprachlich als „Spekulationsgewinn“ bezeichnet wird. Die Wohnung war während der ganzen Zeit vermietet, wurde also von der Eigentümerin nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt. Eigentümerin A muss daher den Zugewinn in ihrer nächsten Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt als „sonstige Einkünfte“ angeben. Zum ursprünglichen Kaufpreis werden dazu alle mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer oder Renovierungskosten hinzugerechnet. Das Finanzamt schlägt im Gegenzug die vorgenommene Abschreibung wieder auf den zu versteuernden Betrag auf. Ferner werden sämtliche Verkaufskosten (steuerlich „Werbungskosten“ genannt) berücksichtigt. Und nun schlägt die Steuerfalle zu: Eigentümerin A muss den so ermittelten Zugewinn als sonstige Einkünfte komplett mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Und das sind in Deutschland bis zu 42% (ohne „Reichensteuer“).

Betrachten wir Beispiel 1 als nächstes in Form einer Tabelle (Werte sind nicht verbindlich, sondern nur beispielhaft):

Familie B hat’s gut: Sie ist von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf befreit

Betrachtet man Fall 2., so sieht die Situation ganz anders aus als bei Eigentümerin A. Denn Familie B hat das Haus in Hamburg die ganze Zeit über selbst bewohnt. Damit greift die Steuerbefreiung gemäß §23 Einkommensteuergesetz und der „Spekulationsgewinn“ von Familie B bleibt steuerfrei. Dieses Privileg gilt, wenn die Immobilienkäufer wie Familie B das Haus oder die Wohnung die ganze Zeit seit Abschluss des notariellen Kaufvertrags selbst nutzen bzw. im Jahr des Verkaufs und den vorangegangen 2 Jahren zu Wohnzwecken selbst genutzt haben.

Wird C zur Kasse gebeten? Darum darf er den Spekulationsgewinn behalten

Das „moralische“ Gefühl sagt einem vielleicht, dass vor allem Eigentümer C vom Staat für seinen Spekulationsgewinn zur Kasse gebeten werden sollte. Im Prinzip wäre das natürlich so, weil er die Immobilie schließlich nicht selbst „bewohnt“ hat und die Steuerpflicht auch bei Zugewinnen infolge von Erbschaften und Schenkungen greift. C hat das Grundstück seit dem Erbe einfach sich selbst überlassen und nun einen großen Gewinn beim Verkauf verbucht. Die Pflicht zur Versteuerung des „Spekulationsgewinns“ reicht jedoch bei privaten Veräußerungsgeschäften nur über einen Zeitraum von maximal 10 Jahren zurück. Und dabei gilt für Eigentümer C nicht das Datum seines Erbes, sondern er hat die Spekulationsfrist des Erblasser „mitgeerbt“. Da der Erblasser das Grundstück bereits vor mehr als 10 Jahren erworben und später an C vererbt hatte, entfällt dessen Steuerpflicht. Glück gehabt!

Tipps: So vermeiden Sie ganz legal Spekulationssteuer

Betrachtet man die 3 Beispiele oben, ergeben sich eine Reihe von Möglichkeiten, die Pflicht zur Versteuerung eines Spekulationsgewinns zu vermeiden. Wir geben dazu im Folgenden 8 Tipps:

1. Am naheliegendsten ist es natürlich, die Immobilie selbst zu nutzen. Dazu genügt es bereits, dies im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor zu tun. Es müssen also nicht 10 Jahre sein, sondern es genügen 3 aufeinander folgende Kalenderjahre (auch anteilig, zum Beispiel Dezember 2019 bis Januar 2021).
2. Die Steuerfreiheit bei Eigennutzung gilt übrigens nicht nur für die Eigentümerin/den Eigentümer selbst, sondern unter Umständen auch für deren Kinder. In diesem Fall stellt das Finanzamt jedoch hohe Anforderungen, zu denen Sie sich am besten bei einem Steuerberater informieren. Womöglich kann die Anmeldung eines Eigenbedarfs helfen, wenn dies rechtzeitig umgesetzt wird und rechtmäßig ist.
3. Der Eigenbedarf gilt auch für den Fall, dass die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, sondern nur zeitweilig selbst bewohnt wird. Sie darf eben nur nicht vermietet sein. Das ist vor allem bei Wochenend- bzw. Ferienimmobilien zu beachten.
4. Ebenfalls naheliegend: Wenn die Wohnung oder das Haus vermietet sind oder es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, warten Sie gegebenenfalls die Frist von 10 Jahren ab. Für die Berechnung der Frist gelten die jeweiligen Daten in den Kaufverträgen, nicht die Daten der Auflassung um Grundbuch.
5. Ermitteln Sie unbedingt sämtliche Anschaffungskosten (siehe Tabelle oben) und alle mit der Veräußerung für Sie angefallenen Kosten. So können Sie die Steuerlast ganz legal womöglich um einige Tausend Euro drücken.
6. Machen Sie sich frühzeitig Gedanken darüber, zu welchem Zeitpunkt Sie die Immobilie verkaufen. Womöglich können Sie den Verkauf in ein Jahr mit einem geringeren Steuersatz vorziehen und verschieben, wenn Sie sich innerhalb der Spekulationsfrist befinden. Denn für die Höhe der Steuer wird Ihr im Jahr des Verkaufs geltender persönlicher Steuersatz herangezogen.
7. Sie können den Veräußerungsgewinn womöglich mit Verlusten, die Sie an anderer Stelle erlitten haben, verrechnen. Dies ist jedoch mit zahlreichen steuerrechtlichen Schranken verbunden, weshalb ein Steuerberater hinzugezogen werden sollte.
8. Und noch ein kleiner Trost: Bei privaten Spekulationsgeschäften gewährt der Fiskus einen Freibetrag von 600 Euro. Bei Immobilienverkäufen fällt das jedoch in der Regel nicht ins Gewicht.

Vorsicht beim beruflich genutzten Arbeitszimmer in der privaten Wohnimmobilie!

Eine Befreiung von der 10-jährigen Frist zur Steuerpflicht ist für Privateigentümer also nur im Fall von selbst zu Wohnzwecken genutzten Immobilien möglich. Der Gesetzgeber möchte dadurch das Spekulieren mit Wohnimmobilien vermeiden. Für vermietete Immobilien, unbebaute Grundstücke, leerstehende Immobilien oder gewerblich/beruflich genutzte Immobilien gilt die Steuerpflicht innerhalb der 10-Jahresfrist daher grundsätzlich immer. Besonders heikel ist der letztgenannten Punkt übrigens bei einem beruflich genutzten Arbeitszimmer in der eigenen Wohnimmobilie. Wir raten daher dringend, sich in solchen Fällen mit dem eigenen Steuerberater frühzeitig auszutauschen. Das gilt übrigens auch, wenn Sie Immobilien aus dem Firmenvermögen in Ihr Privatvermögen übernehmen. Das kann teuer werden.

Hinweis: Wir sind als Immobilienmakler tätig und geben hier gern unser Praxiswissen, das wir in unserer täglich Arbeit nutzen, an Sie weiter. Alle Angaben erfolgen jedoch ohne Gewähr auf Richtigkeit . Sollten Sie tiefergehende Fragen oder Aufgabenstellungen in steuerlicher oder rechtlicher Hinsicht haben, informieren Sie sich bitte bei einem Steuerberater oder Anwalt. In unserem Tätigkeitgebiet geben wir Ihnen gern eine entsprechende Empfehlung für. Sprechen Sie uns gerne dazu an.

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