Die wichtigste Frage, die sich Verkäufer einer Immobilie stellen, lautet: Was ist mein Haus wert bzw. meine Wohnung oder mein Grundstück? Denn davon hängt ab – wenn auch nicht allein, welcher Preis sich beim Verkauf einer Immobilie erzielen lässt. Den Wert der Immobilie nennt man Verkehrswert oder auch Marktwert. Er lässt sich durch eine Immobilienbewertung feststellen.
In nur drei Schritten zu Ihrer professionellen Immobilienbewertung
In Hamburg und den umliegenden Landkreisen erhalten Verkaufsinteressenten von uns kostenlos eine valide Einschätzung zum Wert ihrer Immobilie. Und so läuft die Immobilienbewertung durch uns – als Ihrem persönlichen Maklerbüro – ab:
1) Angaben zur Immobilie erfassen
Geben Sie die wichtigsten Informationen zu Ihrer Immobilie in unser Bewertungsformular ein und senden Sie die Angaben ab.
2) Termin Besichtigung verabreden
Nach dem Absenden des Formulars melden wir uns umgehend bei Ihnen und verabreden einen Termin zur Besichtigung.
3) Bewertung kostenlos erhalten
Bereits einen Tag nach der Besichtigung erhalten Sie von uns Ihre professionell erstellte Immobilienbewertung als PDF-Datei.
Aus Sicht des Verkäufers schadet nicht nur ein zu niedriger, sondern auch ein zu hoher Preis. Wenn der Preis zu hoch ist, verkauft sich die Immobilie nicht und wird zur gefürchteten, unverkäuflichen “Zitrone”. Ein zu niedriger Preis – na klar – schadet dem Verkäufer, weil er Geld verschenkt.
Kostenlose Online-Tools für Immobilienbewertung oft fehlerhaft
Wertermittlungen für Immobilien bieten inzwischen eine Vielzahl von Firmen kostenlos im Internet an. Doch die Nutzung solcher kostenlosen und angeblich „unverbindlichen“ Angebote sollten sich Interessenten gut überlegen. Denn:
- Die von Ihnen eingegebenen Daten werden oftmals im Hintergrund an eine Vielzahl von Maklern und Plattformen weiterverkauft. Wundern Sie sich also nicht über viel Post in Ihrem Briefkasten
- Die online ermittelten Immobilienwerte bilden typischerweise nur statistische Durchschnittswerte ab
- Besonderheiten in der Mikro- und Makrolage finden in den Onlinetools meistens keine oder zu wenig Berücksichtigung
- Damit Sie als Verkaufskandidat/in „den Köder schlucken“, werden tendenziell die Werte nach oben geschraubt, teils ohne sachliche Begründung
- Die Online-Tools ziehen die Daten meist aus der Vergangenheit der letzten 2-5 Jahre. Das aktuelle Marktgeschehen bilden Sie nicht ab
Wir raten Ihnen daher, für eine zuverlässige Wertermittlung Ihrer Immobilie einen regional fachkundigen Experten zu Rate zu ziehen. Das kann ein regional tätiger und erfahrener Immobilienmakler sein, ein Fachberater einer regional tätigen Bank oder ein öffentlich bestellter Immobiliengutachter.
Vertrauen Sie Ihre Immobilie nur Profis an – wir sind für Sie da
Sofern Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, erstellen wir die Wertermittlung für Sie kostenlos. Nutzen Sie dazu einfach unser Bewertungsformular. Im Folgenden können Sie Beispiele von uns erstellter Kaufpreiseinschätzungen ansehen. Vertrauliche Daten haben wir aus Datenschutzgründen ausgegraut.
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| Einfamilienhaus freistehend | Eigentumswohnung | Baugrundstück |
Wird die Immobilien-Bewertung für eine rechtliche oder steuerliche Angelegenheit benötigt, empfiehlt sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Eine Liste solcher Sachverständiger bietet die Handelskammer Hamburg an. Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich – abhängig vom Wert der Immobilie und dem Komplexitätsgrad – auf einige Tausend Euro.
Unsere Kunden geben uns Bestnoten – dürfen wir Sie auch überzeugen?
Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien
Klassischerweise unterscheidet man drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Alle Verfahren haben Vor- und Nachteile. Als am hochwertigsten gilt das Vergleichswertverfahren, gefolgt vom Ertragswert- und Sachwertverfahren. Gut ausgebildete Immobilienbewerter beherrschen alle drei Techniken. Sofern wir Ihre Immobilie bewerten, setzten wir je nach Situation alle drei Verfahren ein.
Immobilienbewertung: Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Marktwert von Wohnimmobilien durch einen Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten. Es wird vor allem bei Wohnungen oder Einfamilienhäusern verwendet und gilt – die richtigen Daten vorausgesetzt – als das hochwertigste Verfahren. Der Wert wird durch den Abgleich von Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Baujahr und Ausstattung der Immobilie mit anderen vergleichbaren Objekten bestimmt. Diese Vergleichsobjekte dienen als Referenz, um den aktuellen Marktwert der zu bewertenden Immobilie zu schätzen. Das Verfahren ist besonders zuverlässig, wenn ausreichend vergleichbare Verkäufe in der Nähe vorliegen, da es direkt die Marktverhältnisse widerspiegelt. Die zu Grunde liegenden Daten stammen in der Regel aus den Berichten der örtlichen Gutachterausschüsse und können daher ein bis zwei Jahre alt sein.
Vorteile:
- Marktnah: reale Verkaufspreise als Grundlage
- Leicht anwendbar und gut verständlich
- Transparent durch die Verwendung realer Transaktionen
Nachteile
- Erfordert ausreichend vergleichbare Verkäufe, was in seltenen oder speziellen Lagen schwierig sein kann
- Anpassung bei individuellen Unterschieden zwischen Vergleichsobjekten teils schwer möglich
- Kann kurzfristige Preisschwankungen nicht abbilden
Immobilienbewertung: Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren stellt den Ertrag einer Immobilie in den Fokus. Es kommt häufig bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien zur Anwendung. Dabei wird zunächst der Rohertrag (Jahresmiete) um Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis reduziert. Daraus ergibt sich der Reinertrag (Nettoertrag), der dann über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Hinzu kommt der Bodenwert, der separat berechnet und hinzuaddiert wird. Er unterliegt keiner Abnutzung. Das Verfahren eignet sich besonders gut für Objekte, bei denen die Erträge die maßgebliche Größe für den Marktwert darstellen, wie beispielsweise Mietshäuser oder Geschäftshäuser. Bis heute findet in der Praxis oft das vereinfachende Prinzip der “Maklerformel” Anwendung. Dabei wird der Rohertrag einer Immobilie mit einem ortsüblichen Faktor multipliziert. Der Wert kann recht verlässlich als Annäherung an den Verkehrswert dienen, ersetzt aber keine professionelle Bewertung.
Auf Basis des Ertragswertverfahrens kann eine Rentabilitätsrechnung für ein Immobilienobjekt erstellt werden. Kenngrößen sind die Bruttorendite, die Nettorendite und die Eigenkapitalrendite.
Vorteile
- Besonders geeignet für renditeorientierte Immobilien (z.B. Mietshäuser)
- Berücksichtigt die zukünftigen Einnahmen und Kosten
- Individuelle Marktsituationen können durch Anpassung der Kapitalisierungsrate reflektiert werden
Nachteile
- Abhängigkeit von Schätzungen, z.B. zukünftige Mieten und Leerstände
- Erfordert detaillierte Berechnungen und Marktkenntnis
- Weniger geeignet für selbst genutzte Immobilien
Immobilienbewertung: Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt in der Regel zum Einsatz, wenn es keine ausreichenden Vergleichsobjekte gibt und auch das Ertragswertverfahren nicht angewendet werden kann. Das Verfahren gliedert sich in drei Schritte: Zuerst wird der Bodenwert bestimmt, anschließend die Herstellungskosten des Gebäudes berechnet und eine Wertminderung für Abnutzung angesetzt. Schließlich werden Bodenwert und Gebäudewert zusammengeführt, um den Gesamtsachwert der Immobilie zu ermitteln. Maßgeblich für den Bodenwert ist der sogenannte Bodenrichtwert, der für das zu bewertende Grundstück anzusetzen ist. Für Hamburg lässt sich dieser Wert über den Online-Service BORIS herausfinden. Doch Vorsicht: Zwar sind die Gutachterausschüsse gesetzlich verpflichtet, Bodenrichtwerte festzulegen. Für ein konkretes Grundstück müssen diese jedoch nicht exakt zutreffen. Denn der Bodenrichtwert gilt jeweils für ein idealtypisches “Referenzgrundstück”. Der Wert muss daher für die Immobilienbewertung auf Basis der konkreten Grundstücksmerkmale angepasst werden.
Vorteile
- Berücksichtigt individuelle Baukosten und spezifische Eigenschaften der Immobilie
- Unabhängig von Marktschwankungen, da es sich an Herstellungskosten orientiert
- Besonders geeignet für Spezialimmobilien ohne Vergleichsdaten.
Nachteile
- Marktpreis wird oft nicht exakt abgebildet, da Marktfaktoren wenig berücksichtigt werden
- Komplex und aufwendig in der Berechnung
- Altersbedingte Abnutzung und andere Wertminderungen schwer genau zu bestimmen
Literatur zum Thema Immobilienbewertung
Wer weitere Details zur Immobilienbewertung erfahren möchte, dem seien folgende Bücher empfohlen:
- Wilfried Mannek: Handbuch Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Verlag: Walhalla und Praetoria, 11. Auflage, 288 Seiten, 2018. (bei Amazon)
- Stefan Fahrländer, Bernhard Metzger und Kersten Stieringer: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken (Haufe Praxisratgeber). Verlag: Haufe, 8. Auflage, 308 Seiten, 2024. (bei Amazon)
- Evelyn Hendreich, Ursel Schäfer und Matthias Pagel: Immobilienbewertung im Bild. ImmoWertV praxisgerecht erläutert und grafisch umgesetzt. Verlag: Rudolf Müller, 1. Auflage, 139 Seiten, 2018. (bei Amazon)
Falls Sie eine Immobilienbewertung wünschen, ohne eine Immobilie verkaufen zu wollen, ist das kein Problem. Bestellen Sie jetzt Ihre professionelle Immobilienbewertung online und unkompliziert beim Immobilien-Marketing-Service. Schon ab 39 Euro!
Foto: sasilsolutions/istockphoto.com