In einer Küche in Hamburg-Eimsbüttel, zwei Tassen, die zwischen den Fingern kalt werden. „Vielleicht bleibe ich einfach in der Wohnung“, sagt eine Seite. „Oder wir vermieten erstmal“, schlägt die andere vor. Was vernünftig klingt, wird in der Realität oft schwer – nicht nur emotional, sondern auch organisatorisch und finanziell. Dieser Text ist ein Ratgeber für Hamburger Paare, die sich trennen und gemeinsam Eigentum haben. Er erklärt ohne Zahlensalat, woran Entscheidungen häufig scheitern, wie Sie fair miteinander bleiben – und warum am Ende ein Verkauf oft die beste Lösung ist.
Zunächst: Eine Immobilie ist mehr als Mauerwerk. Sie ist Erinnerung, Sicherheit, manchmal auch Stolz. Genau deshalb unterschätzen viele, was eine „einfache“ Übernahme wirklich bedeutet. Wer „drin bleibt“, übernimmt nicht nur Wände, sondern auch das Risiko. Banken prüfen neu: Reicht das Einkommen allein? Gibt es Unterhaltspflichten? Wie stabil ist der Job? Selbst wenn die Rate heute tragbar wirkt, können kleine Dinge große Wellen schlagen – eine Renovierung, ein kaputter Aufzug, gestiegene Nebenkosten.
Auch das, was man im Alltag vergisst, bleibt: Hausgeld, Rücklagen, Versicherung, Grundsteuer. Und: Die Auszahlung an den Ex-Partner ist nicht nur ein freundlicher Handschlag. Sie muss rechtssicher über Notar und Grundbuch geregelt und in der Regel finanziert werden. Wer den Betrag nicht flüssig hat, braucht einen höheren Kredit. Das fühlt sich schnell an wie ein Marathon, den man erst ab Kilometer 30 spürt. Hinzu kommt, dass die Übernahme womöglich neben Notar- und Grundbuchkosten auch Steuern auslösen kann. Das passiert, wenn die Konditionen nicht denen eines „normalen“ Verkaufs an einem Fremden entsprechen oder die Immobilie nicht selbst genutzt wird.
Wie sich aus „Heimat“ ein Dauer-Druck entwickelt
Zurück zu dem Beispiel aus Eimsbüttel: Jana und Tom trennen sich nach acht Jahren. Die gemeinsame Eigentumswohnung war immer „unsere beste Entscheidung“. Jana möchte bleiben, Tom will raus und neu anfangen. Nach dem Gespräch mit der Bank wird klar: Allein ist es knapp. Nicht unmachbar, aber knapp. Die Rate passt, solange alles läuft wie geplant. Doch was, wenn die Nebenkosten steigen oder eine Sonderumlage kommt? Jana merkt, wie sich aus „Heimat“ ein Dauer-Druck entwickelt. „Ich wohne – oder die Wohnung wohnt mich“, sagt sie später. Es ist genau dieser Kipppunkt, an dem viele Paare erkennen: Eine Übernahme klingt einfacher, als sie ist.
Ein anderes Bild, diesmal aus Volksdorf: Paul und Lars besitzen eine Doppelhaushälfte. „Es wäre doch schade um den Garten“, sagt Paul. „Dann vermieten wir doch erstmal gemeinsam“, sagt Lars. Dieser Satz ist verständlich, schließlich will man Zeit gewinnen. Doch Vermietung ist eine Art „Geschäftsehe“ nach der Liebesbeziehung. Man bleibt ein Team – nur mit anderen Themen: Mieterauswahl, Übergabe, Protokolle, Reparaturen, Modernisierungen, Betriebskostenabrechnungen, vielleicht auch einmal ein Rechtsstreit. Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden, Rechnungen gemeinsam freigegeben, Rücklagen gemeinsam gebildet. Was im Alltag schon schwer war, wird in der Distanz nicht leichter. Viele glauben, die Miete zahle „quasi alles“. In der Praxis fließen Mieteinnahmen an viele Stellen, bevor etwas übrig bleibt: Zinsen und Tilgung, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen. Und was passiert, wenn einer kurzfristig Geld braucht, der andere aber „nichts anfassen“ will? Man verschiebt Konflikte – sie lösen sich nicht.
Zu viel für zwei Menschen, die loslassen wollten
Und der Verkauf? Er fühlt sich anfangs womöglich kalt und hart an. Doch wer verkauft, trennt Vermögen und Verantwortung. Statt einer Kette aus „wenn, dann, vielleicht“ gibt es einen definierten Zeitpunkt und einen Erlös, der geteilt wird. Das nimmt Druck aus Gesprächen über Geld, entlastet emotional und macht eine faire Regelung leichter. Wichtig ist, den Prozess professionell aufzusetzen: Ein realistischer Angebotspreis, vollständige Unterlagen, gute Vorbereitung auf Fragen potenzieller Käufer – und vor allem: ein Zeitplan, den beide mittragen. Wer transparent ist, verhindert Missverständnisse („Hat einer heimlich mehr bekommen?“) und verringert die Gefahr, dass ein Verkauf in letzter Minute scheitert.
Heißt das, eine Übernahme sei immer falsch? Nein. Es gibt Ausnahmen. Wenn das Objekt nahezu entschuldet ist, das Einkommen hoch stabil und die Auszahlung realistisch darstellbar, kann eine Übernahme sinnvoll sein – vor allem, wenn Kinder im Spiel sind und der Ortswechsel mehr Probleme als Lösungen schaffen würde. Wichtig ist, sich für eine Auszahlung des Partners frühzeitig einen Überblick über alle Einnahmen und Ausgaben (nach der Trennung!) zu verschaffen, um den persönlichen finanziellen Spielraum einschätzen zu können (eine Vorlage findet sich hier).
Woran erkennt man, dass der Verkauf wahrscheinlich die richtige Entscheidung ist? Erstens: Wenn die Bank eine Alleinfinanzierung nur zögerlich oder mit Bedingungen freigibt – etwa mit hoher Tilgung oder zusätzlicher Sicherheit. Zweitens: Wenn einer die Auszahlung „irgendwie schon schaffen“ würde, aber eigentlich weiß, dass die Reserve dann weg ist. Drittens: Wenn Gespräche über künftige gemeinsame Vermieterrollen bereits an kleinen Themen knirschen. Viertens: Wenn die Immobilie energetisch oder technisch in den nächsten Jahren größere Maßnahmen braucht – Heizung, Dach, Fassade –, die Planungssicherheit und Zeit kosten. Und fünftens: Wenn die Immobilie Erinnerung ist, aber kein Zuhause mehr. Dann hält sie eher fest, als dass sie trägt.
Praktisch hilft eine simple Reihenfolge. Zuerst reden – wirklich reden. Was braucht jeder für einen guten Neustart? Danach nüchtern prüfen, ohne sich zu rechtfertigen: Reicht das Einkommen allein bequem, auch mit Puffer für Unvorhergesehenes? Gibt es andere Verpflichtungen, die man gern ignoriert (Auto, Unterhalt, Studium der Kinder)? Dann die technischen Schritte: Bank ansprechen, was bei einer Übernahme nötig wäre; Grundbuch- und Darlehensfragen über den Notar klären; wenn Vermietung, dann ein klarer Vertrag zwischen den Eigentümern mit Entscheidungswegen und Rücklagen. Und wenn Verkauf: Unterlagen zusammentragen (Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle, Nachweise über Sanierungen), den Markt in der konkreten Lage analysieren, sich bei Bedarf Unterstützung durch einen lokal erfahrenen und verlässlichen Makler suchen – und sich selbst einen realistischen Zeitrahmen geben, statt „mal zu probieren“.
Sich zu trennen heißt, wieder beweglich werden
Die vielleicht wichtigste Erkenntnis: Sich zu trennen heißt, wieder beweglich zu werden. Eine Immobilie kann dabei helfen – oder im Weg stehen. Wer sich fair und klar einigen kann, gewinnt Monate, oft Jahre an Leichtigkeit. Ein sauber durchgeführter Verkauf macht aus einer belastenden Sachfrage eine abgeschlossene Episode. Er verteilt Liquidität, beendet Abhängigkeiten und ermöglicht Entscheidungen, die zu Ihrem Leben nach der Trennung passen – ob neue Wohnung in Winterhude, kleiner Neubeginn in Harburg oder eine Zeit zur Miete, um Luft zu holen.
Wenn Sie sich in den Zeilen wiederfinden, nehmen Sie sich die Erlaubnis, zu entscheiden. Nicht das „perfekte“ Modell suchen, sondern das passende: eines, das finanziell solide ist, menschlich fair und organisatorisch machbar. Oft ist das der Verkauf – nicht, weil er die höchste Rendite verspricht, sondern weil er Frieden schafft. Und genau den braucht man jetzt.
Sofern Sie sich für meine Unterstützung als Makler entscheiden, begleite ich Sie diskret und Schritt für Schritt – von der neutralen Werteinschätzung bis zum Abschluss beim Notar. Ich berate Sie mit Kompetenz und Hingabe, um an einer funktionierenden Lösung mitzuwirken. Dabei dürfen Sie sich auf Bestnoten meiner bisherigen Kunden verlassen: Sie geben mir 4,9 von 5,0 Sternen.
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