FAQ Haus verkaufen in Hamburg

Wer in Hamburg ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchte, dem stellen sich zu Beginn viele Fragen. Und das gilt unabhängig davon, ob jemand mit Makler oder von privat verkauft. Denn die Grundlagen des Verkaufs sollte jeder Immobilienbesitzer kennen. Mit diesen FAQ (“Frequently Asked Questions”) geben wir Auskunft zu den wichtigsten Themen, die uns beim Haus verkaufen oder kaufen und unserer Tätigkeit als Immobilienmakler in Hamburg in den vergangenen Jahren begegnet sind.

Wie lange dauert es, ein Haus in Hamburg zu verkaufen?

Wir teilen den Verkaufsprozess in 5 Phasen ein: von der Vorbereitung des Verkaufs bis zur Übergabe der Immobilie. Unserer Erfahrung nach kann bei optimalen bis normalen Bedingungen der Verkauf eines Hauses in Hamburg in 3-6 Monaten abgewickelt werden. Bei einer attraktiven Immobilie in guter Lage und ohne Mängel beträgt die Zeit circa 3 Monate für den gesamten Prozess, wenn keine unerwarteten Überraschungen auftreten. Sofern vorab noch rechtliche Themen aufzuarbeiten sind oder die Immobilie gewisse Mängel aufweist, sind es erfahrungsgemäß eher 6 Monate. Dauert der Verkauf länger, kann es problematisch werden. Dann heißt es, das Thema unbedingt einem erfahrenen Profi anzuvertrauen und einen gut durchdachten Vermarktungsplan einzusetzen. Weitere Details haben wir in diesem Blog-Beitrag für Sie zusammengestellt.

Was ist das größte Risiko beim Haus verkaufen?

Beim Haus verkaufen begegnen Ihnen diverse Risiken wie zum Beispiel eine Reklamation des Käufers oder gar dessen Zahlungsausfall. Unserer Erfahrung nach tritt aber ein anderes Risiko häufiger auf und ist oftmals relevanter. Dabei geht es darum, dass es nach mehr als 6 Monaten nicht gelungen ist, die Immobilie zu veräußern und zur gefürchteten “Zitrone” (englisch: “Lemon”) wird. Entweder können Sie dann klug und entschieden gegensteuern und durch Unterstützung eines erfahrenen Maklers den Verkauf doch noch kurzfrstig erfolgreich abschließen. Falls darauf keine Aussicht mehr besteht, bleibt entweder nur eine empfindliche Verringerung des Kaufpreises oder eine Verschiebung. In der Regel kann ein Verkauf nach rund einem Jahr neu initiiert werden. Das ist für viele Verkäufer jedoch nicht möglich, weil Sie auf den Verkaufserlös aus verschiedenen Gründen angewiesen sind.

Wie ermittle ich den richtigen Verkaufspreis für meine Immobilie?

Trotz Immobilienboom und Niedrigzinsen: Den Wert von Immobilien bestimmt am stärksten immer noch der Markt, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage an einem bestimmten Ort. In Hamburg überwiegt die Nachfrage das Angebot seit Jahren deutlich, was zu einem starken Preisanstieg von bis zu 10-15% pro Jahr geführt hat. Da bekommen Hausverkäufer schnell glänzende Augen. In der Folge kann das dazu führen, dass sich bei Verkäufern überhöhte Erwartungen an den Verkaufspreis ihrer Immbilie bilden. Während sich der Preis für das Grundstück relativ gut einvernehmlich bestimmen lässt, weichen die Einschätzungen beim Haus zwischen Verkäufer und Interessenten oft stark voneinander ab. Während der Verkäufer sein Haus natürlich zu Recht wertschätzt und gerne darin gelebt hat, möchten es die kaufkräftigsten Interessenten womöglich abreißen. Das bedeutet, das Haus hat für sie einen negativen Wert – nämlich die Abriss- und Entsorgungskosten. Und die betragen typischerweise zwischen 20.000 und 40.000 Euro für ein Einfamilienhaus, bei größeren Mengen an Schadstoffen sogar mehr. Den richtigen Verkaufspreis für Ihr Haus kann entweder ein Gutachter auf Basis eines ausführlichen Gutachtens ermitteln oder ein erfahrener Makler schätzt den Preis auf Basis der detaillierten Mikro- und Makrolage in Verbindung mit den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien und der aktuellen Nachfragesituation vor Ort. Weitere Details zum Thema Immobilien-Wertermittlung finden Sie hier.

Warum sollte ich den Verkaufspreis nicht noch höher ansetzen?

Es ist schon verlockend: Täglich liest man von den explodierenden Immobilienpreisen in Großstädten wie Hamburg. Doch Vorsicht: Wer sich beim Preis für sein Haus (nach oben) stark verschätzt, kann den ganzen Verkaufsprozess zum Scheitern bringen. Denn es stimmt leider nicht, dass man als Verkäufer eben einfach auf den passenden Käufer warten kann. Mit jeder Woche, die Ihre Immobilie auf den einschlägigen Online-Portal im Angebot ist, sinkt ihre Attraktivität. Was anfangs noch unkritisch ist, kann schon nach wenigen Monaten in einen Teufelskreis münden. Denn wenn Sie nun beginnen, den Preis zu senken, spekulieren Interessenten auf weitere Preissenkungen oder verhandeln entsprechend. Schnell führt das zu einem Preis, der unterhalb des ursprünglichen Marktprieses liegt, den ein erfahrener Makler oder Gutachter empfohlen hätte.

Wann ist der beste Zeitpunkt im Jahr, ein Haus zu verkaufen?

Einen einzigen richtigen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie gibt es nicht. Nur die beiden Zeiträume Sommerferien und Weihnachten sollten Sie als Verkäufer vermeiden, weil dann viele Interessenten im Urlaub sind und keine Besichtigungen wahrnehmen können. Um den richtigen Zeitpunkt zu bestimmen, sollten Sie als Verkäufer von jenem Zeitpunkt ausgehen, zu dem Sie den Verkaufserlös benötigen. Von diesem Zeitpunkt sollten Sie abhängig von der Attraktivität der Immobilie 4-8 Monate zurückrechnen, um den Startzeitpunkt für den Verkaufsprozess festzulegen.

Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich ein Haus verkaufen möchte?

Die unerfreuliche Wahrheit zu dieser Frage lautet leider: sehr viele! Eine ausführliche Liste mit vielen Tipps stellen wir Ihnen als Download zur Verfügung. Ganz wichtig ist es, dass Sie bzw. der von Ihnen beauftragte und bevollmächtigte Makler so früh wie möglich mit dem Zusammenstellen der Unterlagen beginnen. Sonst verlieren Sie später, wenn der Gang zum Notar bevorsteht, womöglich wertvolle Zeit.

Wie gehe ich mit Mängeln an meiner Immobilie beim Verkauf um?

Die wichtigste Regel bei dieser Frage ist: Lügen Sie nicht und versuchen Sie nicht, offensichtliche und Ihnen bekannte Mängel an Ihrer Immobilie zu vertuschen. Das kann den Ausschluss der gesetzlichen Gewährleistung beim Verkauf (das berühmte “wie besehen”) aushebeln und entsprechende Ansprüche gegen Sie als Verkäufer auslösen. Statt Mängel zu vertuschen, sollten Sie kluge Ideen aus Perspektive der Käufer entwickeln, wie mit dem Mangel umgegangen werden kann. Weitere Empfehlungen zu diesem Thema geben wir Ihnen in diesem Blog-Beitrag.

Welche Kosten fallen beim Verkauf bzw. Kauf eines Hauses in Hamburg an?

Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen weitere Kosten an: Zu diesen Kaufnebenkosten zählt die Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt in Hamburg aktuell 4,5 Prozent. Entgegen dem Namen der Steuer fällt diese übrigens auch auf das Gebäude an. Nur bewegliche Einrichtungen und Anlagen können bei entsprechender Berücksichtigung im Kaufvertrag ausgeschlossen werden. Im Kaufvertrag wird die Grunderwerbsteuer in der Regel dem Käufer übertragen. Er hat diese dann 4 Wochen nach Zugang des Bescheids zu zahlen. Ohne Zahlung erfolgt keine Umschreibung im Grundbuch. Neben der Grunderwerbsteuer sind die Notargebühren und Grundbuchkosten von ca. 1,5% des Verkaufspreises zu zahlen sowie gegebenenfalls Gebühren für die Eintragung von Grundschulden und die Makler-Provision. Insgesamt können sich die Nebenkosten in Hamburg auf 12-14% des Verkaufspreises summieren. Im Internet finden sich zahlreiche Rechner für die Ermittlung von Kaufnebenkosten.

Muss ich beim Verkauf einen Notar einschalten?

Beim Verkauf Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks müssen Sie zum Abschluss des Kaufvertrags obligatorisch einen Notar einschalten. Andernfalls wird das Grundbuchamt keine Änderungen des Grundbuchs vornehmen. In Hamburg gilt übrigens anders als in einigen anderen deutschen Bundesländern, dass Notare nicht gleichzeitig als Anwalt tätig sein dürfen. Die Hamburger Notarkammer schreibt zur Tätigkeit der Notare in Hamburg: “Sie werden vom zuständigen Justizminister ernannt. Nach strengen Kriterien und nur in begrenzter Zahl. Sie sind Träger eines öffentlichen Amtes. (…) Sie können sicher sein, dass der Notar alle Beteiligten ganz unparteiisch berät. Im Gegensatz zum Rechtsanwalt, der normalerweise die Interessen einer einzigen Partei vertritt. Allerdings trifft der Notar, anders als der Richter, keine Entscheidungen. Vielmehr hilft er Ihnen, Ihre rechtliche Lage selbst zu gestalten.”

Wie hoch ist die Makler-Courtage und wer zahlt sie in Hamburg?

Die Makler-Courtage – auch als Provision bezeichnet – ist je nach Bundesland unterschiedlich und richtet sich nach der “regionalen Üblichkeit”. Konkrete gesetzliche Vorschriften zur Höhe der Provision gibt es nicht. In Hamburg beträgt die Provision 6,25% des notariell beglaubigten Kaufpreises und ist üblicherweise vom Käufer zu tragen. Dieser Betrag umfasst bereits die gesetzlich vorgschriebenen 19% Mehrwertsteuer, sodass der Makler einen Betrag von 5,25% netto erhält. Die Provision wird ausschließlich fällig, wenn ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zustande kommt. Der Anspruch des Maklers begründet sich gemäß § 652 BGB in der Regel durch seine Vermittlungstätigkeit, also dadurch, dass er den Kunden auf eine ihm bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit hinweist und ihn in die Lage versetzt, mit der anderen Seite direkt in Kontakt zu treten.

Scroll to Top