Die Frage nach der Gewährleistung hat beim Verkauf von gebrauchten Häuser oder Wohnungen bzw. Grundstücken große Bedeutung und kann zu langwierigen Auseinandersetzungen zwischen einem Käufer und dem Verkäufer führen. Daher raten wir beiden Seiten dringend dazu, sich im Vorfeld ausführlich zu dem Thema der Gewährleistung beraten zu lassen. Wir möchten hier einige kurze Informationen dazu geben, die aber eine gründliche Fachberatung durch einen Anwalt oder den Notar nicht ersetzen können.
Der Verkäufer hat dem Käufer einer gebrauchten Immobilie diese grundsätzlich frei von Sachmängeln zu verschaffen. Anders als bei einem Neubau hat der Verkäufer aber die Möglichkeit, diese Gewährleistung für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag auszuschließen. Er haftet dann nur für einen Sachmangel, wenn er diesen arglistig verschwiegen hat.
Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und dem Käufer gegenüber nicht erklärte. Und das, obwohl er damit rechnen musste, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels das Haus nicht oder nicht in der vorliegenden Form gekauft hätte. Kann der Käufer dem Verkäufer ein solches arglistiges Verschweigen nachweisen, ist der kaufvertragliche Gewährleistungsausschluss unwirksam.
Ein Gewährleistungsausschluss ist außerdem für solche Eigenschaften des Hauses oder Grundstücks unwirksam, für die der Verkäufer eine bestimmte Beschaffenheit vertraglich garantiert hat. Hat der Verkäufer beispielsweise eine Garantie für die Trockenheit des Kellers abgegeben, dann hat er für einen feuchten Keller einzutreten, auch wenn der Vertrag einen allgemeinen Gewährleistungsausschluss enthält.