Immobilie bewerten – So finden Sie den richtigen Preis

Die wichtigste Frage, die sich Verkäufer einer Immobilie stellen, lautet: Was ist mein Haus wert bzw. meine Wohnung oder mein Grundstück? Denn davon hängt ab – wenn auch nicht allein, welcher Preis sich beim Verkauf einer Immobilie erzielen lässt. Den Wert der Immobilie nennt man “Verkehrswert” oder auch “Marktwert”. Er lässt sich durch eine Immobilien-Bewertung feststellen.

Aus Sicht des Verkäufers schadet nicht nur ein zu niedriger, sondern auch ein zu hoher Preis. Wenn der Preis zu hoch ist, verkauft sich die Immobilie nicht und wird zur gefürchteten “Zitrone”. Ein zu niedriger Preis – na klar – schadet dem Verkäufer, weil er Geld verschenkt.

Kostenloses Online-Tool für Immobilien-Wertermittlung

Im Folgenden stellen wir Ihnen ein Online-Tool zur Verfügung, mit dem Sie binnen weniger Minuten eine Wertindikation für Ihre Immobilie erstellen können. Diese Indikation gibt Ihnen eine erste Einschätzung zum Verkehrswert Ihrer Immobilie. Dabei werden Immobilien-Wertdaten des Anbieters Sprengnetter verwendet, der die Applikation auch technisch betreut.

Hinweis: Sollte Ihnen das Tool zur Wertermittlung Ihrer Immobilie nicht angezeigt werden, so blockiert womöglich ein Addon oder eine Datenschutzeinstellung Ihres Webbrowsers die Ausführung. Bitte nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir führen die Bewertung dann umgehend für Sie durch.


Das obige Online-Tool gibt Ihnen eine erste Schätzung zum Verkehrswert Ihrer Immobilie. Wer den Wert jedoch genau ermitteln möchte, der muss einen Fachmann wie einen regional erfahrenen Immobilienmakler oder einen Gutachter zu Rate ziehen.

Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie für den Verkauf kostenlos

Ebenfalls erhält man eine solide und in der Regel treffende Einschätzung zum Wert der Immobilie von einem regional tätigen Makler – in Hamburg und Umgebung natürlich von uns. Dazu besichtigen wir Ihre Immobilie. Mit einem Fragebogen nehmen wir die Objektdaten auf und erstellen Fotos. Für die Wertermittlung setzen wir einerseits auf die umfassende Kaufpreis-Datenbank des Marktführers “on-geo”. Außerdem ermitteln wir Zu- und Abschläge für bestimmte Gebäudefaktoren und für die relevanten Kriterien der Mikro- und Makrolage. Einen Beispiel-Bericht für eine von uns erstellte Marktpreis-Einschätzung können Sie hier herunterladen. Bei Bedarf erstellen wir Ihnen ein Angebot für die Bewertung. Nutzen Sie dazu einfach unser Bewertungsformular.

Wird die Immobilien-Bewertung für eine rechtliche oder steuerliche Angelegenheit benötigt, empfiehlt sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Eine Liste solcher Sachverständiger bietet die Handelskammer Hamburg an. Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich – abhängig vom Wert der Immobilie und dem Komplexitätsgrad – auf einige Tausend Euro.

Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Klassischerweise unterscheidet man 3 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt als die Idealmethode bei der Bewertung von Immobilien. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen scheitert es in der Regel jedoch daran, dass es kein wirklich passendes Vergleichsobjekt gibt. Denn das würde voraussetzen, dass kurze Zeit zuvor ein identisches Haus auf einem identisch großen und gleich geschnittenen Grundstück verkauft worden wäre. Das ist in der Realität leider nur selten der Fall. Daher erfolgt die gutachterliche Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel nach dem Sachwertverfahren.

Sachwertverfahren

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert des Gebäudes und dem Wert der baulichen Außenanlagen. Maßgeblich für den Bodenwert ist der sogenannte Bodenrichtwert, der für das zu bewertende Grundstück anzusetzen ist. Für Hamburg lässt sich dieser Wert über den Online-Service BORIS herausfinden. Doch Vorsicht: Zwar sind die Gutachterausschüsse gesetzlich verpflichtet, Bodenrichtwerte festzulegen. Für ein konkretes Grundstück müssen diese jedoch nicht exakt zutreffen. Denn der Bodenrichtwert gilt jeweils für ein idealtypisches “Referenzgrundstück”. Der Wert muss daher auf Basis konkreten Grundstücksmerkmale angepasst werden.

Ertragswertverfahren

Bis heute findet in der Praxis oft das vereinfachende Prinzip der “Maklerformel” Anwendung. Dabei wird der Rohertrag einer Immobilie mit einem ortsüblichen Faktor multipliziert. Der Wert kann recht verlässlich als Annäherung an den Verkehrswert dienen. Für das “echte” Ertragswertverfahren, das nur von ausgebildeten Gutachtern angewendet werden sollte, werden zunächst getrennt voneinander der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der tatsächliche Sachwert, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Da das Ertragswertverfahren recht komplex ist, wird es meistens im Rahmen kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt.

Literatur zum Thema Immobilienbewertung

Wer weitere Details zur Wertermittlung von Immobilien erfahren möchte, dem seien folgende Bücher empfohlen: 

  • Wilfried Mannek: Handbuch Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Verlag: Walhalla und Praetoria, 11. Auflage, 288 Seiten, 2018. (bei Amazon)
  • Bernhard Metzger: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken. Verlag: Haufe, 6. Auflage, 438 Seiten, 2018. (bei Amazon)
  • Evelyn Hendreich, Ursel Schäfer und Matthias Pagel: Immobilienbewertung im Bild. ImmoWertV praxisgerecht erläutert und grafisch umgesetzt. Verlag: Rudolf Müller, 1. Auflage, 139 Seiten, 2018. (bei Amazon)
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