Immobilie bewerten – So finden Sie den richtigen Preis

Die wichtigste Frage, die sich Verkäufer einer Immobilie stellen, lautet: Was ist mein Haus wert bzw. meine Wohnung oder mein Grundstück? Denn davon hängt ab – wenn auch nicht allein, welcher Preis sich beim Verkauf einer Immobilie erzielen lässt. Den Wert der Immobilie nennt man “Verkehrswert” oder auch “Marktwert”. Er lässt sich durch eine Immobilien-Bewertung feststellen.

Aus Sicht des Verkäufers schadet nicht nur ein zu niedriger, sondern auch ein zu hoher Preis. Wenn der Preis zu hoch ist, verkauft sich die Immobilie nicht und wird zur gefürchteten “Zitrone”. Ein zu niedriger Preis – na klar – schadet dem Verkäufer, weil er Geld verschenkt.

Kostenlose Online-Tools im Internet oft fehlerhaft

Wertermittlungen für Immobilien bieten inzwischen eine Vielzahl von Firmen kostenlos im Internet an. Doch die Nutzung solcher kostenlosen und angeblich „unverbindlichen“ Angebote sollten sich Interessenten gut überlegen. Denn:

  • Die von Ihnen eingegebenen Daten werden oftmals im Hintergrund an eine Vielzahl von Maklern und Plattformen weiterverkauft. Wundern Sie sich also nicht über viel Post in Ihrem Briefkasten
  • Die online ermittelten Immobilienwerte bilden typischerweise nur statistische Durchschnittswerte ab
  • Besonderheiten in der Mikro- und Makrolage finden in den Onlinetools meistens keine oder zu wenig Berücksichtigung
  • Damit Sie als Verkaufskandidat/in „den Köder schlucken“, werden tendenziell die Werte nach oben geschraubt, teils ohne sachliche Begründung
  • Die Online-Tools ziehen die Daten meist aus der Vergangenheit der letzten 2-5 Jahre. Das aktuelle Marktgeschehen bilden Sie zumeist nicht ab

Wir raten Ihnen daher, für eine zuverlässige Wertermittlung Ihrer Immobilie einen regional fachkundigen Experten zu Rate zu ziehen. Das kann ein regional tätiger und erfahrener Immobilienmakler sein, ein Fachberater einer regional tätigen Bank oder ein öffentlich bestellter Immobiliengutachter.

Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie für den Verkauf kostenlos

In Hamburg und den umliegenden sechs Landkreisen erhalten Sie eine valide Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie von uns. Und so läuft die Wertermittlung ab.

  1. Wir besichtigen gemeinsam mit Ihnen Ihre Immobilie
  2. Mit einem Fragebogen nehmen wir die Objektdaten auf und erstellen Fotos
  3. Bei Bedarf erstellen wir Grundrisse und ermitteln die Wohnfläche
  4. Für die anschließende Wertermittlung setzen wir einerseits auf die umfassende Kaufpreis-Datenbank des Marktführers “on-geo” und werten alle weiteren verfügbaren Daten aus (Bodenrichtwerte, Vergleichspreise, Angebotssituation)
  5. Außerdem ermitteln wir Zu- und Abschläge für bestimmte Gebäudefaktoren und für die relevanten Kriterien der Mikro- und Makrolage

Sofern Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, erstellen wir die Wertermittlung für Sie kostenlos. Nutzen Sie dazu einfach unser Bewertungsformular. Im Folgenden können Sie Beispiele von uns erstellter Kaufpreiseinschätzungen ansehen. Vertrauliche Daten haben wir aus Datenschutzgründen ausgegraut.

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Wird die Immobilien-Bewertung für eine rechtliche oder steuerliche Angelegenheit benötigt, empfiehlt sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Eine Liste solcher Sachverständiger bietet die Handelskammer Hamburg an. Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich – abhängig vom Wert der Immobilie und dem Komplexitätsgrad – auf einige Tausend Euro.

Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Klassischerweise unterscheidet man 3 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren gilt als die Idealmethode bei der Bewertung von Immobilien. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen scheitert es in der Regel jedoch daran, dass es kein wirklich passendes Vergleichsobjekt gibt. Denn das würde voraussetzen, dass kurze Zeit zuvor ein identisches Haus auf einem identisch großen und gleich geschnittenen Grundstück verkauft worden wäre. Das ist in der Realität leider nur selten der Fall. Daher erfolgt die gutachterliche Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel nach dem Sachwertverfahren.

Sachwertverfahren

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert des Gebäudes und dem Wert der baulichen Außenanlagen. Maßgeblich für den Bodenwert ist der sogenannte Bodenrichtwert, der für das zu bewertende Grundstück anzusetzen ist. Für Hamburg lässt sich dieser Wert über den Online-Service BORIS herausfinden. Doch Vorsicht: Zwar sind die Gutachterausschüsse gesetzlich verpflichtet, Bodenrichtwerte festzulegen. Für ein konkretes Grundstück müssen diese jedoch nicht exakt zutreffen. Denn der Bodenrichtwert gilt jeweils für ein idealtypisches “Referenzgrundstück”. Der Wert muss daher auf Basis konkreten Grundstücksmerkmale angepasst werden.

Ertragswertverfahren

Bis heute findet in der Praxis oft das vereinfachende Prinzip der “Maklerformel” Anwendung. Dabei wird der Rohertrag einer Immobilie mit einem ortsüblichen Faktor multipliziert. Der Wert kann recht verlässlich als Annäherung an den Verkehrswert dienen. Für das “echte” Ertragswertverfahren, das nur von ausgebildeten Gutachtern angewendet werden sollte, werden zunächst getrennt voneinander der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen ermittelt. Im Mittelpunkt steht dabei nicht der tatsächliche Sachwert, sondern welchen Ertrag der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann. Da das Ertragswertverfahren recht komplex ist, wird es meistens im Rahmen kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt.

Literatur zum Thema Immobilienbewertung

Wer weitere Details zur Wertermittlung von Immobilien erfahren möchte, dem seien folgende Bücher empfohlen: 

  • Wilfried Mannek: Handbuch Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Verlag: Walhalla und Praetoria, 11. Auflage, 288 Seiten, 2018. (bei Amazon)
  • Bernhard Metzger: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken. Verlag: Haufe, 6. Auflage, 438 Seiten, 2018. (bei Amazon)
  • Evelyn Hendreich, Ursel Schäfer und Matthias Pagel: Immobilienbewertung im Bild. ImmoWertV praxisgerecht erläutert und grafisch umgesetzt. Verlag: Rudolf Müller, 1. Auflage, 139 Seiten, 2018. (bei Amazon)
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