• Hamburger Immobilien - Werte schaffen

Die Maklerformel ist eine Überschlagsrechnung, um den Ertragswert einer Immobilie und damit deren Verkehrswert zu schätzen. Anders als bei der aufwändigen und nur von Fachleuten verlässlich durchführbaren Ertragswertmethode wird bei der Maklerformel nur der Jahres-Reinertrag der Immobilie ermittelt und mit einem ortsüblichen Faktor multipliziert.

Der Jahres-Reinertrag ergibt sich aus der Höhe der gemäß der geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete erzielbaren, jährlichen Netto-Kaltmiete abzüglich der direkt zuordenbaren Bewirtschaftungskosten. Der Einfachheit halber können auch 90% der jährlichen Netto-Kaltmiete genommen werden (ohne Abzug weiterer Bewirtschaftskosten). Der “Faktor” stellt den Kehrwert der erwarteten jährlichen Verzinsung dar und hängt maßgeblich von Lage und Gebäudetyp ab. Der Faktor wird ferner auf Basis von Erfahrungswerten mit Zu- und Abschlägen versehen. Ein Faktor von 18 plus einem Korrekturzuschlag von 2 bedeutet eine jährliche Verzinsung von 1/(18+2) = 5%.

Ein Rechenbeispiel für ein Haus mit 125qm Wohnfläche geht wie folgt:

90% * (125 qm * 15 Euro *12) * (18 + 2 ) = 405.000 Euro.

Die erwartete Verzinsung beträgt beim genannten Kaufpreis 5%.

Es ist darauf hinzuweisen, dass die Maklerformel – richtig angwendet – zwar den Verkehrswert einer Immobilie gut treffen kann. Die Bestimmung des richtigen Faktors sollte aber ein Fachmann vornehmen, der über entsprechende Kenntnisse vor Ort verfügt. Ferner lässt die Methode wichtige Faktoren außer acht wie beispielsweise den Wertverlust des Gebäudes bzw. dessen Abschreibung oder die ortliche Dynamik des Marktgeschehens.