Bei der Bewertung von Immobilien kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz:
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Vergleichwertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, welchen Ertrag ein Eigentümer langfristig mit der Immobilie erzielen kann.
Beim Ertragswertverfahren werden das Grundstück und die baulichen Anlagen getrennt betrachtet. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt anhand des Bodenrichtwerts oder von Vergleichswerten. Für den Gebäudeertragswert gilt die folgende Formel (1):
- Vom Miet-Rohertrag werden die umlegbaren Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Kosten abgezogen
- Der sich ergebende Reinertrag wird um den auf den Bodenwert entfallenden Liegenschaftszins reduziert
- Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszins ergebenden Multiplikator kapitalisiert
- Sofern ein Reparaturstau besteht, ist dieser gemäß der ermittelten Höhe vom Ertragswert abzuziehen
- Nach Berücksichtigung aller Faktoren ergibt sich der Verkehrswert der Immobilie
Klingt kompliziert? Stimmt, ist es auch. Daher sollte das Ertragswertverfahren geprüften Immobilien-Gutachtern überlassen werden. Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben, die zum 1.1.2022 in neuer Fassung in Kraft getreten ist.
Einen Überschlagswert für den Ertragswert erhält man mithilfe der „Maklerformel„. Dazu wird der jährliche Miet-Rohertrag mit einem ortsüblichen „Gebäude-Multipikator“ (mit Zu-/Abschlägen) mulitipliziert, fertig. Das Geheimnis liegt in diesem Fall natürlich darin, den passenden Multiplikator zu bestimmen. Gute Makler können auf Basis ihrer Erfahrung so den Ertragswert recht zutreffend schätzen.
1) Quelle: Immoblien-Fachwissen von A-Z, von Erwin Sailer, Henning J. Grabener und Ulf Matzen, Grabener Verlag, 9. Auflage, 2013, S. 315.