• Hamburger Immobilien - Werte schaffen

Bei der Bewertung von Immobilien kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz:

Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien eingesetzt. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, welchen Ertrag ein Eigentümer langfristig mit der Immobilie erzielen kann.

Beim Ertragswertverfahren werden für das Grundstück und die baulichen Anlagen getrennt betrachtet. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt anhand des Bodenrichtwerts oder von Vergleichwerten. Für den Gebäudeertragswert gilt die folgende Formel (1):

  1. Vom Miet-Rohertrag werden die umlegbaren Bewirtschaftskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Kosten abgezogen.
  2. Der sich ergbende Reinertrag wird um den auf den Bodenwert entfallenden Liegenschaftszine reduziert
  3. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszins ergebenden Multiplikator kapitalisiert.
  4. Sofern ein Reparaturstau besteht, ist dieser gemäß der ermittelten Höhe vom Ertragswert abzuziehen.
  5. Nach Berücksichtigung aller Faktoren ergibt sich der Verkehrswert der Immobilie.

Klingt kompliziert? Stimmt, ist es auch. Daher sollte das Ertragswertverfahren geprüften Immobilien-Gutachtern überlassen werden. Das Ertragswerverfahren ist in §§17-20 der Immobilienwertermittlungsverordnung beschrieben.

Einen Überschlagswert für den Ertragswert erhält man mithilfe der “Maklerformel”. Dazu wird der jährliche Miet-Rohertrag mit einem ortsüblichen “Gebäude-Multipikator” (mit Zu-/Abschlägen) mulitipliziert, fertig. Das Geheimnis liegt in diesem Fall natürlich darin, den passenden Multiplikator zu bestimmen. Gute Makler können auf Basis ihrer Erfahrung so den Ertragswert ziemlich gut schätzen.

1) Quelle: Immoblien-Fachwissen von A-Z, von Erwin Sailer, Henning J. Grabener und Ulf Matzen, Grabener Verlag, 9. Auflage, 2013, S. 315.