Das Sachwertverfahren kommt typischerweise dann zum Einsatz, wenn es sich keine ausreichende Zahl von Verkehrswerten für das Vergleichswertverfahren und keine ortsübliche Vergleichsmiete für das Ertragswertverfahren ermitteln lassen. Das Verfahren orientiert sich an den Herstellungskosten der Immobilie und gilt daher als am wenigsten präzise im Vergleich zu den beiden anderen üblichen Verfahren. Denn es bildet die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt vor Ort nur unzureichend ab.
Wie beim Ertragswertverfahren werden auch beim Sachwertverfahren die Werte für Grundstück und Haus sowie weitere bauliche Anlagen getrennt ermittelt. Für den Wert des Grundstücks kommen abermals die örtlich geltenden Bodenrichtwerte zum Einsatz. Der Gebäudewert basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes. Diese Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und um die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt (1). Einer Wertminderung durch Mängel und Schäden wird durch entsprechende Abschläge Rechnung getragen.
Die Summe aus Grund- und Gebäudesachwert wird abschließend mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, sodass sich abschließend der Verkehrswert der Immobilie ergibt.
Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung beschrieben.
(1) Quelle: Immobilien-Fachwissen von A-Z, von Erwin Sailer, Henning J. Grabener und Ulf Matzen, Grabener Verlag, 9. Auflage, 2013, S. 735.