Details zur Phase 2: Exposé und Vermarktung

Wenn die notwendigen Vorbereitungen für den Verkauf Ihres Hauses erledigt sind, beginnt mit der Erstellung des Exposés der eigentliche Verkaufsprozess. Heutzutage wird das Exposé in der Regel direkt online auf einem Immobilienportal erstellt, zum Beispiel bei immobilienscout24 oder immowelt. Das Exposé gehört zu den besonders wichtigen Aufgaben beim Verkauf von Immobilien. Sie sollten darauf viel Sorgfalt verwenden und Ihre Angaben so überzeugend und vollständig wie möglich machen.

Sofern Sie einen Makler beauftragen, übernimmt dieser für Sie vollständig die Erstellung des Exposés und dessen Veröffentlichung.

Ein Exposé besteht typischerweise aus folgenden Elementen:

Fotos von innen und außen

Attraktive und aussagekräftige Fotos sind ein Muss für Ihr Exposé. Die Fotos sollten alle wesentlichen Räume sowie das Äußere des Hauses und den Garten gut erkennbar abbilden. 10-15 Bilder bilden das Minimum, 25-30 dürfen es durchaus sein. Achten Sie darauf, dass es bei den Motiven keine unnötigen Wiederholungen gibt. Gute Ergänzungen sind Videos, 360°- und Luftaufnahmen. Tipps, wie gute Fotos erstellt werden, finden Sie in unserem Blog-Beitrag.

Grundrisse und Lageplan

Präzise und gut lesbare Grundrisse sind für Ihr Exposé unbedingt erforderlich. Ideal sind Original-Grundrisse aus der Bauplanung, sofern diese gut leserlich sind und die Ausführung tatsächlich so erfolgte wie geplant (was nicht immer der Fall ist). Liegen die Originale nicht vor, müssen die Grundrisse neu erstellt werden. Es gibt Computer-Tools, mit denen die Grundrisse auf Basis der korrekten Maße angefertigt werden können. Ein guter Makler übernimmt das für Sie. Den Lageplan finden Sie ebenfalls in den Bauunterlagen. Sofern Sie diesen dem Exposé beifügen, ist das für Interessenten eine hilfreiche Information zu Lage und Ausrichtung des Grundstücks. Sie geben damit aber die Adresse Ihrer Immobilie preis (vgl. unten zu “Adresse”).

Angaben zur Wohn- und Nutzfläche

Die Wohnfläche von Immobilien führt beim Verkauf leider manches Mal nachträglich zum Streit: Plötzlich stellt der Käufer fest, dass bestimmte Räume oder gar die ganze Immobilie nicht die beim Verkauf versprochene Größe haben. Um das zu vermeiden, sollten Sie die Wohnfläche präzise und zutreffend angeben. Liegt Ihnen die Wohnfläche aus den Bauplänen nicht verbindlich vor bzw. hat sie sich durch Umbauten womöglich verändert, sollten Sie die Wohnfläche unbedingt neu ermitteln. Dabei gilt es die diversen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen. Flächen unter Dachschrägen, Terrassen und Nutzflächen werden anteilig bzw. gesondert berücksichtigt. Ein Gutachter oder entsprechend geschulter Makler kann die Bestimmung der Wohnfläche für Sie übernehmen.

Anzahl Zimmer

Klingt banal, ist es aber leider nicht. Welche Räume können Sie als „Zimmer“ angeben? Wie sind Flure, Küchen, Bäder anzugeben? Die einfache Faustregel lautet: Räume, in denen ein Bett, eine Couch oder ein Esstisch stehen, werden als Schlaf- und Wohnräume gewertet und diese können Sie bei der Anzahl der Zimmer angeben. Ihre Angaben sollten Sie in der Beschreibung der Immobilie erläutern.

Größe Grundstück

Entnehmen Sie den Wert am besten einem aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Diesen sogenannten “Flurstücks-/Eigentümernachweis” erhalten Sie als Eigentümer in Hamburg gegen Gebühr in den Wirtschaftsämtern oder online. Sofern Dritten Wegerechte oder ähnliches auf Ihrem Grundstück eingeräumt sind, verringert dies die Grundstücksgröße nicht, aber den Wert der entsprechenden Flächen.

Adresse

Sie müssen entscheiden, ob Sie die Anschrift der Immobilie direkt in einem im Internet veröffentlichten Exposé nennen möchten. Viele tun das aus Diskretion oder Sorge vor unliebsamen Besuchen nicht. Falls Sie die Anschrift nicht direkt sichtbar veröffentlichen möchten, wird die genaue Adresse im Inserat unterdrückt und nur die grobe Lage angegeben. In diesem Fall geben Anbieter die genaue Adresse erst dann bekannt, wenn sich Interessenten konkret melden. 

Beschreibung der Immobilie

Dieser Bereich ist der Kern des Exposés. Wir empfehlen immer, die Immobilie mit geschlossenen Augen “zu durchwandern” und Räume und Begebenheiten zu notieren. Ziel ist es, dass die Interessenten sich dank Ihrer Beschreibungen ein möglichst gutes Bild vom Inneren und Äußeren des Hauses machen können. Beschreiben Sie das Haus vollständig, ohne zu schwurbelig und umständlich zu formulieren.

Ausstattung der Immobilie

Nutzen Sie diesen Bereich zur Beschreibung von Details Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Gibt es eine Einbauküche? Wie sind die Böden und Wände beschaffen? Haben Sie einen Kamin, eine Terrasse oder eine Sauna? All diese besonderen Austattungsmerkmale sollten Sie Ihren Interessenten zur Kenntnis bringen. Denken Sie in Ruhe nach, welche Details die Wohnqualität besonders ausmachen.

Beschreibung der Lage

Die Beschreibung der Lage wird in vielen Verkaufs-Exposés eher “stiefmütterlich” behandelt. Nutzen Sie diese Chance und berichten Sie Ihren Interessenten von den Vorzügen der Lage. Dabei sollten Sie die Verkehrslage, die Nähe zu Bildungseinrichtungen (v.a. Kindergärten, Grundschulen), Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken und Banken sowie natürlich die Anbindung an den ÖPNV beschreiben. Wichtig sind auch Freizeitmöglichkeiten wie die Nähe zu Grün- und Sportanlagen.

Energieausweis

Seit mehreren Jahren ist ein gültiger Energieausweis Pflicht beim Verkauf von Häusern oder Wohnungen. Haben Sie keinen Energieausweis, müssen Sie diesen vor dem Verkauf von einem Gutachter oder anderen Fachmann (Kaminkehrer, Installateur) anfertigen lassen. Das git auch für den Fall, dass der Ausweis seine Gültigkeit verloren hat. Typischerweise werden die wesentlichen Kenndaten aus dem Ausweis in das Exposé übertragen, damit sich Interessenten sofort einen Eindruck vom Energiebedarf der Immobilie machen können. Zur Besichtigung sollten Sie das Original zur Einsicht vorlegen.

Diese Tipps sollten Sie bei der Immobilien-Anzeige beachten

Manchmal werden weitere Medien wie Panorama-Bilder, virtuelle Rundgänge oder Videos ergänzt, die das Exposé aufwerten können. Sorgen Sie dafür, dass das Exposé vollständig gefüllt ist, wenn die Anzeige online geht. Sie können das Exposé zwar nachträglich ergänzen, das sollten Sie aber vermeiden. Denn die ersten Besucher Ihres Inserats sind oftmals die am stärksten interessierten. Diese sollten Ihre Immobilie perfekt beschrieben vorfinden. Ergänzungen nimmt man eher vor, wenn durch Fragen von Interessenten noch neue Aspekte aufgekommen sind. 

Das Texten der Überschrift sowie der Beschreibung von Haus, Austattung und Lage ist eine nicht zu unterschätzende Kunst. Tipps zum Texten der Immobilienanzeige finden Sie in diesem Blog-Beitrag.

Auf den meisten Online-Portalen können Sie das fertige Exposé als PDF-Datei exportieren, sodass Sie es auch per Mail Interessenten zur Verfügung stellen können. Makler zum Beispiel versenden ein solches Exposé mit Ihrer Zustimmung an alle bei ihnen registrierten, passenden Interessenten. 

Sobald Ihre Anzeige online ist, melden sich Interessenten und es beginnt Phase 3 Ihres Verkaufsprozesses. 

Was tun, wenn sich niemand auf Ihre Anzeige meldet?

Sollte die Online-Anzeige binnen 1-2 Wochen keine qualifizierten Bewerber für Ihre Immobilie liefern, müssen Sie Ihre Vermarktungsstrategie sofort prüfen: Ist die Anzeige falsch formuliert? Ist der Preis zu hoch? Gibt es Probleme wegen der Lage? Handeln Sie schnell, denn eine über Monate online verfügbare Anzeige macht aus Ihrer Immobilie das, was sie niemals werden sollte: Eine der bei allen Verkäufern und Maklern gefürchtetenZitronen”. Sollten Sie binnen 4-6 Wochen immer noch keine Besichtigungen mit qualifizierten Interessenten geführt haben, die klares Interesse an Ihrer Immobilie gezeigt haben, gebe ich Ihnen den dringenden Rat: Konsultieren Sie umgehend einen Makler und holen Sie sich Hilfe. Denn der Immobilienmarkt ist trotz der hohen Nachfrage unerbittlich, wenn es um schwer verkäufliche Immobilien geht. Und mit jedem Tag wird das Problem größer. 

Der Makler wird Ihre Vermarktung prüfen und womöglich schnell grundlegende Fehler Ihrer Verkaufsstrategie finden und gemeinsam mit Ihnen “heilen”. Er wird sein Netzwerk nach potenziellen Interessenten absuchen und er wird für Sie schnell zusätzliche Marketing-Maßnahmen umsetzen, um mehr Aufmerksamkeit für Ihre Immobilie zu erreichen. 

Details zur erweiterten Vermarktung von Immobilien finden Sie in diesem Beitrag in unserem Blog.