Details zur Phase 1: Vorbereitung

Eine Immobilie verkaufen viele nur ein- oder zweimal in ihrem Leben. Daher ist es zu empfehlen, sich – sofern möglich – ausreichend Zeit für den Verkaufsprozess zu nehmen. Dazu zählt auch die Vorbereitungsphase, in der 4 wesentliche Themen zu erledigen sind: Klärung der Rahmenbedigungen, Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen, Festlegung des Verkaufspreises und Bestimmung der Verkaufsstrategie.

Klärung der Rahmenbedingungen

Gibt es einen bestimmten Zeitpunkt, zu dem Sie den Verkaufserlös benötigen, zum Beispiel zur Zahlung für eine neue Immobilie oder Rückzahlung einer Verbindlichkeit? Falls ja, sollten Sie den gesamten Verkaufsprozess von diesem Datum beginnend rückwärts planen.

Auch sollten Sie berücksichtigen, wie lange Sie Ihre Immobilie benötigen, sofern Sie diese selbst bewohnen. Oftmals gibt es Probleme, weil sich ein Verkäufer verpflichtet hat, sein Haus zu einem bestimmten Datum an den Erwerber zu übergeben, aber – ohwe ohwe – sein neues Haus noch nicht fertig ist. Wenn dann kein ausreichender Puffer eingeplant wurde, heißt das im schlimmsten Fall: Umzug ins Hotel, was mit viel Aufwand und hohen Kosten verbunden sein kann.

Für den Verkauf einer Immobilie müssen die Eigentumsverhältnisse geklärt sein. Dies ist womöglich im Fall von Erbschaften, Todesfällen und Scheidungen notwendig. Stellen Sie rechtzeitig sicher, dass im Grundbuch vor dem Verkauf die richtigen Eigentümer korrekt eingetragen sind und nicht mehr erforderliche Lasten zugunsten Dritter gelöscht sind.

Die Grundbücher werden in Hamburg von den Amtsgerichten geführt. Vom Grundbuch können Sie für Ihr Grundstück als Eigentümer eine Abschrift anfordern (Kosten für beglaubigten Auszug: 20 Euro). Details finden Sie auf der entsprechenden Seite der Behörde. Wenn Sie nicht der Eigentümer sind, müssen Sie ein “berechtigtes Interesse” an der Einsichtnahme haben und benötigen in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers.

In Hamburg führen die Bauämter in den Bezirken für Grundstücke außerdem Bau- bzw. Grundstücksakten. Als Eigentümer können Sie in diese Akte vor Ort Einblick nehmen – und das sollten Sie unbedingt tun, bevor Sie den Verkaufsprozess starten. Idealerweise lassen Sie sich bei dem Besuch im Amt von einem Fachmann begleiten. Er kann Ihnen bestätigen: “Alles gut, Akte ist sauber!” Sie können auch einen Makler bevollmächtigen, für Sie die Akte zu prüfen. Für Dritte gilt das gleiche wie oben: Berechtigtes Interesse und Vollmacht erforderlich.

Werden beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung Steuern auf den Erlös anfallen? Dies ist zum Beispiel möglich, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde, sondern vermietet war, und die 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Ferner fallen Steuern an, wenn sich die Immobilie im Betriebs- statt Privatvermögen befindet, zum Beispiel bei Unternehmern oder Selbstständigen. Dabei gilt die Steuerpflicht stets für den Betrag, der den Anschaffungspreis übersteigt – also den Spekulationsgewinn. Die Grunderwerbsteuer trägt beim Verkauf von priavten Immobilien in Hamburg in der Regel der Erwerber. Details zur Grunderwerbsteuer in Hamburg finden sich hier.

Besteht für die Immobilie noch ein laufendes Bankdarlehen? Wird das Darlehen beim Verkauf abgelöst und entsteht dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung? Achtung: Je nach Volumen, Zins, Laufzeit und der Kulanz Ihrer Bank kann dieser Betrag erheblich sein! Klären Sie diese Frage unbedingt frühzeitig mit Ihrer Bank, um eine unliebsame Überraschung zu vermeiden und Ihre Finanzplanung darauf einzustellen. Die Verbraucherzentrale gibt dazu einige Hinweise und bietet ein Musterschreiben an.

Eine Alternative zur Ablösung des laufenden Darlehens ist die Übertragung auf den Käufer. Das bedarf aber der Zustimmung Ihrer Bank und ist in der Regel mit erheblichen Anforderungen des Bankhauses verbunden.

Sollten Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie noch eine Renovierung durchführen? Viele Verkäufer finden, dass dies das Haus oder die Wohnung attraktiver macht und den Verkauf erleichtert. Das stimmt natürlich, aber bedenken Sie bitte, dass Käufer in der Regel einen geringeren Aufschlag für die Renovierungsmaßnahmenzu zahlen bereit sind, als Ihre Kosten betragen. Die Rechnung geht also meistens für Sie als Verkäufer nicht auf. Sinnvoll sind beim Verkauf manchmal kleinere Schönheitsreparaturen oder Malerarbeiten vor den Besichtigungsterminen, um Ihre Immobilie im besten Zustand zu präsentieren.

Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen

Für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung müssen Sie eine Vielzahl von Unterlagen zusammenstellen. Tun Sie dies bitte frühzeitig, weil fehlende Unterlagen zu einem späteren Zeitpunkt zu ärgerlichen Verzögerungen führen können.

Folgende Unterlagen sollten Sie so bald wie möglich besorgen:

  • Aktueller beglaubigter Grundbuchauszug 
  • Grundrisse und Lageplan des Gebäudes 
  • Auszug Bodenrichtwertkarte mit Bodenrichtwert 
  • Gültiger Energieausweis 
  • Vereinbarungen über Grundschulden und Grundschuldbriefe (sofern vorhanden) 
  • Vereinbarungen über mögliche andere grundbuchlich erfassten Lasten (sofern zutreffend, zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte oder ähnliches) 

Diese Liste ergänzt um weitere Punkte bieten wir Ihnen hier als Checkliste zum Download an.

Festlegung des Verkaufspreises

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können, müssen Sie natürlich den Verkaufspreis festlegen. Dieser Preis ist maßgeblich vom Wert der Immobilie abhängig, der bei privaten Wohnimmobilien typischerweise mit dem Sachwertverfahren festgestellt wird. Details zur Wertermittlung von Immobilien finden Sie hier.

Neben dem Wert der Immobilie spielen auch die Situation am regionalen Immobilienmarkt (also das gegenwärtige Verhältnis von Angebot und Nachfrage vor Ort) sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedigungen (Zinsen, allgemeine Einkommensentwicklung, Zukunftsperspektiven) eine Rolle, zu welchem Preis Sie schlussendlich Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen können. Bei positiven Rahmenbedigungen können Sie voraussichtlich einen Preis oberhalb des realen Werts Ihrer Immobolie erzielen, bei ungünstigen Umständen müssen Sie hingegen mit einem Abschlag rechnen.

Verkaufsstrategie bestimmen

Hat man die oben genannten 3 Aufgaben erfolgreich erledigt, schließt sich der letzte Teil der Verkaufsvorbereitung an: Die Entscheidung über die Verkaufsstrategie. Die wichtigste Frage ist dabei das Preisverfahren, also ob man mit einem Festpreis ins Rennen geht oder ein Bieter- oder Auktionsverfahren aufsetzt. Auch sollten das Timing und die Vermarktung festgelegt werden. Spätestens jetzt sollte die Frage beantwortet werden, ob man die Immobilie mit Makler oder von privat verkaufen möchte. Natürlich kann der Makler bereits früher eingeschaltet werden. Dann unterstützt und berät er Sie umfassend bei den Aufgaben der hier beschriebenen Verkaufsvorbereitung.

Mit Makler oder von privat verkaufen?

Haben Sie noch nicht entschieden, ob Sie einen Makler beauftragen? Rufen Sie uns an, wir beraten Sie in dieser Frage und wägen die Vor- und Nachteile mit Ihnen ab: 040 / 8797 5446 oder 0171 / 545 6338.

Sobald Sie die Verkaufsvorbereitungen abgeschlossen haben, startet die Vermarktung Ihrer Immobilie mit der Erstellung des Exposés.