Grundbuch

In Deutschland werden alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte in Grundbücher eingetragen. Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt, die sich beim jeweils örtlich zuständigen Amtsgericht befinden. Eine Liste der zuständigen Grundbuchämter in Hamburg findet sich hier. Die Grundbuchämter sind allein verantwortlich für Eintragungen und Änderungen im Grundbuch. Sie erteilen Eigentümern und Dritten auch Abschriften aus dem Grundbuch. Dritte müssen in der Regel ein berechtigtes Interesse nachweisen und eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen, um EInsicht in das Grundbuch zu erhalten.

Grundbücher sind einheitlich gegliedert. Jedes Grundbuch beginnt mit der Aufschrift – auch Deckblatt genannt – und dem Bestandsverzeichnis, in dem die Pflichtangaben des Katasteramts aufgeführt sind. Es folgen die drei sogenannten “Abteilungen” des Grundbuchs:

  • In Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse und deren Veränderungen festgehalten. Gründe für die Eintragung können beispielsweise eine Auflassung oder Erbfolge sein.
  • In Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen eingetragen, die für ein Grundstück gelten (außer Grundpfandrechte). Dies sind zum Beispiel Wohnrechte oder Nießbrauch oder die beim Verkauf wichtige Auflassungsvormerkung.
  • In Abteilung III finden sich schließlich alle Eintragungen zu Grundpfandrechten. Typischerweise sind hier die Grundschulden eingetragen, wenn ein Darlehen aufgenommen und mit der Immobilie besichert wird. Entscheidend ist dabei die Rangreihenfolge. Banken werden zur Besicherung in der Regel den 1. Rang einfordern, sprich sie werden im Fall einer Zwangsversteigerung aus dem Verkaufserlös als erstes bedient.

Die Prüfung des Grundbuchs gehört zu den ersten Aufgaben eines Verkäufers, wenn er den Verkauf eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Wohnung plant. Ein erfahrener Immobilienmakler kann ihn beraten und die Eintragungen prüfen und erläutern. Weitergehende Informationen finden sich im Grundbuch-Lexikon von Dr. Klein.