Rendite Ihrer Immobilie langfristig optimieren

Um das Image des “Vermieters” in Deutschland ist es nicht zum Besten bestellt. Das Bild vom “Miethai” spricht Bände. Die Dynamik der Wohnungsmärkte in Ballungszentren und die Geschäftspolitik einiger großer Wohnungskonzerne haben es in den vergangenen Jahren nicht besser gemacht. Doch, halt! Das ist unfair.

Der Großteil der Vermieter in Deutschland, und vor allem der privaten Vermieter, handelt keinesfalls in Wildwest-Marnier, sondern ist für seine Mieter ein verlässlicher und dauerhafter Partner. Er sichert Ihnen teils über Jahrzehnte ein Dach über dem Kopf und hält die Immobilie instand. Millionen Menschen in Deutschland leben zufrieden in ihrer gemieteten Immobilie.

Unser Angebot: Rendite optimieren ohne zum “Miethai” zu werden

Während unserer Tätigkeit haben wir natürlich auch die Extremfälle erlebt: Auf der einen Seite den Rendite-getriebenen 10-Jahres-Investor, der Mieten rücksichtslos erhöht, alte Mieter aus dem Haus drängt und die Instandhaltung entspannt künftigen Generationen überlässt. Doch es gibt auch die andere Seite und um die soll es im Folgenden gehen: nämlich jene Vermieter, die aus welchen Gründen auch immer die Renditechancen ihrer Immobilie nicht vollständig nutzen. Manchmal hat das damit zu tun, dass es Eigentümer schlicht aus privaten, beruflichen oder gesundheitlichen Gründen nicht schaffen. An diese Zielgruppe richtet sich unser folgendes Angebot: Nutzen Sie unser Know-how, um die langfristige Rendite Ihrer vermieteten Wohnimmobilie zu verbessern (und ohne dabei zum “Miethai” zu werden!).

Interesse an unserem Angebot?

Sollte unser Angebot Ihr Interesse geweckt haben, rufen Sie uns bitte an unter 0171 / 545 6338. Wir verabreden uns mit Ihnen vor Ort zu einem kostenlosen und unverbindlichen Kennenlernen. Deartige Projekte dauern mindestens 3, eher 6 Monate. Unser Angebot richtet sich vor allem an private Eigentümer von Mietshäusern mit mindestens 4 vermietbaren Einheiten.

Optimierung startet mit gründlicher Analyse der Immobilie

Um Empfehlungen zur Verbesserung der Rendite zu entwickeln, muss die Immobilie im ersten Schritt einer Analyse unterzogen werden. Im Zentrum stehen dabei der Zustand des Gebäudes, die Mietverträge, die Einnahmen sowie die Kosten. Alle Zahlen fließen schließlich in die Wirtschaftlichkeitsanalyse ein.

Objektbegehung

Jede Optimierung einer Immobilie beginnt mit einer Begehung. Anhand einer Checkliste werden die relevanten Faktoren für die Vermietung der Wohnungen und sonstigen Bereiche erfasst. Außerdem werden der bauliche Zustand und die technische Ausstattung dokumentiert. Das Protokoll der Begehung wird mit Fotos vervollständigt.

Mietvertragsanalyse

Sämtliche Mietverträge werden gesichtet und auf Verbesserungspotenziale hin geprüft. Dazu werden alle wesentlichen Kriterien systematisch erfasst wie zum Beispiel Mietbeginn und Miethöhe oder die Regelungen zu Staffel/Index und Schönheitsreparaturen. Auch das Übergabeprotokoll und die Zahlungsmoral gehören zur Analyse.

Kostenanalyse

Alle mit dem Vermietungsobjekt in Verbindung stehenden Kosten werden erfasst und ausgewertet. Besondere Aufmerksamkeit richten wir auf die Instandhaltung. In der Regel wird in diesem Schritt ein Baugutachter hinzugezogen, um den künftigen Kapitalbedarf für die Instandhaltung und den möglichen Renovierungsbedarf zu ermitteln.

Wirtschaftlichkeitsanalyse

Sobald alle Informationen zu den Einnahmen und Ausgaben vorliegen, folgt die Wirtschaftlichkeitsanalyse. Es ergibt sich die Rendite, die das Objekt gegenwärtig unter Berücksichtigung aller Erlöse und Kosten erzielt. Dabei wird ein Zeithorizont der nächsten 10 Jahre (auf Wunsch auch länger) berücksichtigt. In diesem Schritt gilt zunächst die “ceteris paribus”-Annahme. Sprich: Alle Faktoren werden konstant gehalten. Zu möglichen Veränderungen kommen wir in den nächsten Schritten.

Auf Basis der vorliegenden Analyse gilt es nun, konkrete Maßnahmen zur Verbesserung der Rentabilität zu finden und umzusetzen. Auf der Einnahmenseite geht es maßgeblich um die Frage, wie die Mieteinnahmen erhöht werden können. Sonstige Einnahmen, die Sie durch Solar- oder BHKW-Strom oder die Vermietung von Werbeflächen oder Standorte für Mobilfunkmasten erzielen können, lassen wir an dieser Stelle außen vor.

Leerstand vermeiden, Mieten optimieren

Das einfachste ist natürlich, Leerstand zu vermeiden. Eine vollständig vermietete Immobilie erzielt die beste Rendite. Die nächste Frage ist, ob Sie die Mieten erhöhen können. Dazu gibt es in Deutschland inzwischen eine enge Regulierung, innerhalb derer Sie aber Gestaltungsspielräume nutzen können. Die nächste Frage ist, ob Sie Miete für weitere Flächen erzielen können (sogenannte Nachvermietung). Dazu zählen zum Beispiel Kfz-Stellplätze, Lagerräume oder Grünflächen, die von Mietern bisher kostenlos genutzt wurden. Auf ein “Gewohnheitsrecht” können sich Mieter bei solchen Flächen in der Regel nicht berufen. Ein schönes Beispiel ist ein Stück vom Hof, das Sie in eine Grünfläche umwandeln und der Erdgeschosswohung zuweisen. Davon haben beide Seiten etwas: Der Mieter ein Stück Grün zur Erholung, Sie entsprechende Mieteinnahmen.

Keine Scheu: Sie haben womöglich das Recht, die Miete zu erhöhen

Mieterhöhungen und Nachvermietungen werden von manchen Vermietern gescheut, weil sie Sorge vor Kündigungen oder Ärger mit den Mietern haben. Wenn Ihr Anliegen als Vermieter aber berechtigt ist und Sie es den Mietern persönlich erläutern, lässt sich unserer Erfahrung nach eine Lösung herbeiführen. Scheuen Sie dieses Thema daher nicht. Natürlich unterstützen wir Sie bei dieser Aufgabenstellung und führen auf Ihren Wunsch hin die Gespräche in Ihrem Auftrag. Eine weitere Möglichkeit ist es, die Mieterhöhungen mit kleineren Aufwertungen wie der Erneuerung der Klingelschilder, einer gründlichen Gartenpflege oder dem Streichen des Treppenhauses zu verbinden. Das schafft oftmals auch Akzeptanz für die Mieterhöhungen.

“Schlummerndes Potenzial”: Erweiterungen und Umwidmungen

Eine weiteres in vielen Immobilien “schlummerndes” Potenzial sind Flächenerweiterungen. Hier führt der erste Gang in der Regel zum Bauamt. Dort können Sie klären, welche baurechtlichen Bestimmungen für den Standort Ihrer Immobilie gelten. Auf dieser Basis können Sie das Gespräch mit einem Architekten suchen, ob zum Beispiel ein Anbau im Garten realisiert werden kann. Ein spannendes Thema sind auch “Umwidmungen”. Viele Einzelhändler müssen wegen der zunehmenden Digitalisierung ihr Ladengeschäft aufgeben. Vielleicht trifft das auch auf Ihre Immobilie zu, in der sich womöglich eine Gewerbefläche befindet? Hier könnte eine Umwidmung der Fläche in Wohnraum angestrebt werden. Weitere Themen sind ein Dachausbau oder eine Veränderung des Zuschnitts der Wohnungen. Gefragt sind in  Metropolregionen verstärkt kleinere Apartments wegen der zunehmenden Vereinzelung der Gesellschaft.

Renovierungen dürfen nur auf Basis einer Investitionsrechnung erfolgen

Neben der regelmäßigen Instandhaltung ist es in bestimmten Abständen auch notwendig, Renovierungen der Immobilie durchzuführen. Das betrifft sowohl das Gebäude selbst (vor allem Fenster, Dach, Keller) als auch die vermieteten Wohnungen. Hier ist der wichtigste Grundsatz, dass die Maßnahmen zur Immobilie passen müssen. Ein Luxusbad in einer Wohnung in nur mittlerer Lage einzubauen, ist sinnlos. Die Kosten können Sie über die Miete nicht wieder hereinholen. Vorsicht ist auch bei thermischen Maßnahmen geboten. Die vergangenen Jahre haben auf unerfreuliche Weise deutlich gemacht, dass Immobilienbesitzern teils unrealistische Versprechungen gemacht wurden. Ein “Base Case”-Szenario kann Sie bei der Investitionsrechnung vor bösen Überraschungen schützen.

Weitere Tätigkeitsschwerpunkte von Hamburger Immobilien sind der Verkauf von Immobilien sowie die Projekt-Entwicklung.

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