Von einer Dienstbarkeit wird gesprochen, wenn jemand über ein „dingliches Recht“ an einer fremden Sache verfügt. Im Fall von Grundstücken spielen „Dienstbarkeiten“ in bestimmten Fällen eine erhebliche Rolle. Im Immobilienrecht werden drei Arten von Dienstbarkeiten unterschieden:
- Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte
- Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten wie Wohnrechte oder Baunutzungsrechte
- Nießbrauch
Dienstbarkeiten können auf den Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie maßgeblichen – typischerweise negativen – Einfluss haben. Dienstbarkeiten sind im Grundbuch in der sogenannten „Zweiten Abteilung“ eingetragen und erkennbar. Sie können nicht durch einseitge Erklärung des Grundstückeigentümers gekündigt werden und bleiben – anders als ein normaler Vertrag – auch beim Verkauf des Grundstücks bestehen.
Eingetragene Grunddienstbarkeiten sind dem Begünstigten vom Grundstückseigentümer uneingeschränkt zu gewähren. Andernfalls können Unterlassung oder sogar Schadensersatz geltend gemacht werden. Ein typisches Beispiel ist ein Wegerecht für den Anrainer eines „Pfeifenstiel-Grundstücks“, das nur über das davor liegende Grundstück erreichbar ist. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind an eine Person gebunden und erlöschen spätestens mit deren Tod – wie zum Beispiel im Fall von Wohnrechten.