Das deutsche Wohnungseigentumsrecht teilt bei gemeinschaftlichen Wohnanlagen das Eigentum in drei Bereiche auf: Das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum sowie – in manchen Fällen – das Eigentum von weiteren Dritten.
Einfach gesprochen umfasst das Gemeinschaftseigentum all jene Bestandteile, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines externen Dritten stehen. Typischerweise sind dies alle Teile der Anlage, die für den Bestand und die Sicherheit des Gesamtkomplexes erforderlich sind. Dazu zählen typischerweise:
- Außenwände, Dach und Fundament
- Gemeinschaftstreppenhaus, Fenster und Hauszugangstüren
- Außenanlagen und Keller
- Zentrale Heizungs-, Entwässerungs- und Lüftungsanlagen
- Hausversorgungsleitungen wie Gas, Strom und Zuwasser/Abwasser
Das Gemeinschaftseigentum kann sich übrigens auch innerhalb des Sondereigentums einer Wohnung befinden, zum Beispiel im Fall einer Unterverteilung der Heizung oder den Heizkörpern selbst. In der Regel ist die Aufteilung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung der WEG näher beschrieben. Die Abgrenzung ist jedoch mitunter trotzdem strittig, wenn es um die Übernahme von Instandhaltungs- oder Reparaturkosten geht, zum Beispiel bei Balkonen, Fenstern oder eben Heizkörpern.
Das Gemeinschaftseigentum wird von den Wohnungseigentümern zusammen verwaltet und in Stand gehalten. Die WEG bestellt in der Regel einen Verwalter für diese Aufgaben.