Aktuell macht in Hamburg ein spektakuläres Wohnungsbauprojekt Schlagzeilen: das alte Parkhaus an der Neuen Gröningerstraße 12. Auf dessen Grundmauern entstehen auf knapp 5.000 Quadratmetern rund 90 geförderte Wohneinheiten sowie Flächen für Kultur und Gewerbe. Bis 2027 soll alles fertiggestellt sein, berichtet das Hamburger Abendblatt. Die Stadt Hamburg fördert das Vorhaben mit fast einer Million Euro.
Angesichts des dramatischen Rückgang beim Neubau von Wohnungen könnte die Umwandlung früherer Gewerbeimmobilien in Wohnraum ein sinnvoller Weg sein. Was sind die Chancen und Risiken bei solchen Projekten?
Wohnraumknappheit lindern
In vielen deutschen Städten herrscht Wohnraummangel. Die Umnutzung von Gewerbeimmobilien kann helfen, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und so die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zu entschärfen. Das mindert den Anstieg von Mieten und schafft Platz für Wachstum und Zuzug. Die Umwandlung bestehender Gebäude ist oft ressourcenschonender als Abriss und Neubau. Dies kann zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks beitragen und nachhaltiger sein. Laut einem Bericht der Zeitschrift Mein Eigenheim (Ausgabe 2/2024) werden bis zu 14.000 leerstehende Gebäude jährlich abgerissen. Allein 53 Prozent der jährlichen Abfallmenge in Deutschland bestehe aus Bauschutt.
Die Umnutzung von Gewerbeflächen kann zu lebendigeren Stadtteilen führen. Wenn leerstehende Büro- oder Fabrikgebäude in Wohnraum umgewandelt werden, können sich die sozialen und wirtschaftlichen Strukturen eines Viertels positiv verändern. Eine durchmischte Nutzung erhöht die Lebensqualität im Quartier. Und nicht zuletzt: Für Eigentümer von leerstehenden oder untergenutzten Gewerbeimmobilien kann die Umnutzung zu Wohnraum wirtschaftlich attraktiv sein, insbesondere wenn die Nachfrage nach Büroflächen sinkt und die Mieten für Wohnraum steigen.
Baurecht oft die größte Hürde
Doch so verlockend die Idee erscheint, es gibt auch handfeste Herausforderungen, an denen entsprechende Projekte regelmäßig scheitern. Das größte Hindernis sind oftmals das Bau- und Planungsrecht. Denn die Umwandlung erfordert oft eine Änderung des Bebauungsplans und kann auf Widerstand seitens der Behörden oder Anwohner stoßen. Baurechtliche Vorgaben müssen beachtet und Genehmigungsverfahren durchlaufen werden. Ferner sind Gewerbeimmobilien oft nicht für Wohnzwecke ausgelegt. Es kann umfangreiche Umbauten und Modernisierungen erfordern, um die Gebäude den Anforderungen an Wohnraum anzupassen (z.B. Schallschutz, Brandschutz, Belichtung).
Dies daraus folgenden Kosten können erheblich sein, sodass die Umwandlung kostspielig wird und möglicherweise nicht immer rentabel ist. Es ist wichtig, frühzeitig eine gründliche Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen. Abschließend kann es noch zu Problemen führen, dass Wohnraum oft eine andere Infrastruktur als Gewerbeimmobilien benötigt, wie etwa zusätzliche Parkplätze, Grünflächen oder Kindergärten. Dies muss bei der Planung berücksichtigt werden.
Die Umwandlung gewerblich genutzter Immobilien in Wohnhäuser kann durchaus sinnvoll sein, um Wohnraummangel zu lindern und städtische Strukturen zu beleben. Allerdings sind gründliche Planungen, rechtliche Prüfungen und wirtschaftliche Kalkulationen unerlässlich, um die Machbarkeit und Rentabilität solcher Projekte sicherzustellen. Wenn diese Aspekte berücksichtigt werden, kann die Umnutzung sowohl für Eigentümer als auch für die Gesellschaft von großem Vorteil sein.
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