Wer ein Grundstück besitzt oder kauft und darauf ein neues Wohnhaus errichten möchte, schließt in der Regel mit einer Baufirma einen Bauvertrag. Diesem Bauvertrag kommt für die Eigentümer große Bedeutung zu. Denn ein seitens der Bauherren nachlässig verhandelter Bauvertrag kann diese bei Problemen auf der Baustelle in Schwierigkeiten und schlimmstenfalls das ganze Bauvorhaben zu Fall bringen.
Für einen sicheren Bauvertrag können wir aus der täglichen Praxis unserer Arbeit als Makler folgende 9 Tipps geben:
- Eigentümer sollten sich beim Abschluss des Bauvertrags rechtlich beraten lassen – entweder durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Fachanwalt oder Vertreter von Verbraucherschutzorganisationen oder Bauherrenverbänden. Ganz allein sollten nur vertragliche versierte Eigentümer dieses Wagnis eingehen.
- Auch wenn die Zeit womöglich drängt, sollten sich Bauinteressenten nicht unter Druck setzen lassen. Es ist unabdingbar, dass vor der Unterschrift des Bauvertrags alle anderen Fragen zu dem Bauvorhaben geklärt sind: zum Beispiel das Eigentum am Grundstück, die zulässige bauliche Nutzung und die Finanzierung. Falls das nicht möglich ist, sollten sich die Bauherren ein Rücktrittsrecht einräumen lassen.
- Zu klären ist neben der baulichen Nutzung auch der Zustand des Baugrunds. Denn typischerweise tragen die Bauherren das Baugrundrisiko. Sprich: Wenn hohe zusätzliche Kosten für die Wasserhaltung oder einen Keller aus Wasserundurchlässigkeitsbeton entstehen, hat diese der Bauherr zu tragen. Klarheit schafft eine rechtzeitige Baugrunduntersuchung. Diese sollte sogar schon vor dem Kauf des Grundstücks erfolgen.
- Vorsicht ist geboten, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskauf unmittelbar verbunden ist. Sind beide Verträge so voneinander abhängig, dass sie miteinander „stehen und fallen“, bedarf neben dem Kaufvertrag für das Grundstück auch der Bauvertrag zwingend der notariellen Beurkundung.
- Bauherren sollten einen pauschalen Festpreis für das Haus mit der Baufirma vereinbaren. Idealerweise sind sämtliche Bemusterungen und Ausstattungen vor dem Vertragsschuss geklärt. Denn Änderungen und Nachträge kommen Bauherren oft teuer zu stehen. Nach Unterschrift des Bauvertrags ist ihre Verhandlungsposition nicht gerade gut.
- Wichtig ist es, ein festes Fertigstellungsdatum zu vereinbaren. In der Regel werden Abweichungen von diesem Datum durch Schlechtwettertage zugelassen. In dem Fall gilt es, die Schlechtwettertage eindeutig zu definieren. Beim Überschreiten des Fertigstellungsdatums aus Gründen, die das Bauunternehmen zu vertreten hat, sollte eine Vertragsstrafe vereinbart werden bzw. sollte die Baufirma für daraus resultierende Zusatzkosten aufkommen.
- Der Bauvertrag kann nach den Regeln des BGB (Werkvertrag gemäß Bürgerliches Gesetzbuch) oder den Regeln der VOB Teil B abgeschlossen werden. Für die Bauherren wichtigster Unterschied: Beim BGB-Vertrag beträgt die Gewährleistung 5 Jahre, beim VOB-Vertrag üblicherweise 4 Jahre. Insgesamt bewerten Fachleute den VOB-Vertrag als ausgewogen zwischen Bauherren und Unternehmen – es kommt hier wie beim BGB-Vertrag auf die konkrete Ausgestaltung an.
- Wichtig ist es auch, im Bauvertrag den Abnahmeprozess verbindlich zu regeln, weil so die Gewährleistung der Baufirma zum Tragen kommt. Es sollte vereinbart werden, dass sich die Bauherren von einem Gutachter begleiten lassen und dieser Einblick in die Bauunterlagen und natürlich Zutritt zur Baustelle erhält.
- Von großer Bedeutung ist noch der vereinbarte Zahlungsplan. Bauherren sollten stets nur für jene Leistungen zahlen, die von der Baufirma ordnungsgemäß erbracht wurden. Bei größeren Zwischenschritten sollte der Gutachter einbezogen werden. In dem Zusammenhang gilt es im Vertrag auch, einen Sicherheitseinbehalt von zum Beispiel 5% zu vereinbaren.
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