Zum 1. Juli 2022 wird das neue Gesetz zu Mietenspiegeln in Deutschland in Kraft treten. Die Regierungsparteien haben nach monatelangem Ringen mit den Lobby-Verbänden um die neuen Regelungen das neue Gesetz auf den Weg gebracht. Es soll nach dem Willen des Gesetzgebers für mehr Klarheit und Verbindlichkeit bei Mietenspiegeln sorgen. Doch kann das neue Gesetz diese Erwartungen erfüllen? Und was kommt auf Vermieter und Mieter in Deutschland ab Mitte 2022 zu?
Mietenspiegel zeigen in einer Gemeinde die durchschnittlichen Mieten abhängig von Lage, Größe, Ausstattung und Alter einer Wohnung. Sie dienen als Grundlage, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Die Vergleichsmiete kann von Vermietern herangezogen werden, Mieterhöhungen zu begründen, und Mietern dazu dienen, überzogene Mietforderungen abzulehnen. Außerdem gehört der Mietenspiegel zu den Grundlagen bei Einführung einer Mietpreisbremse.
Mietspiegel wird Pflicht in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern
Zu den wichtigsten jetzt beschlossenen Änderungen zählt, dass künftig alle Städte ab 50.000 Einwohnern einen Mietenspiegel erstellen müssen. Wie sueddeutsche.de berichtet, haben 36 der 200 größten deutschen Städte bisher keinen Mietenspiegel. Dabei können die Städte wie bisher zwischen einem qualifizierten und einem einfachen Mietenspiegel wählen.
Ein qualifizierter Mietenspiegel muss alle 2 Jahre überarbeitet und auf Basis nachprüfbarer wissenschaftlicher Kriterien erstellt werden – zum Beispiel auf einer repräsentativen Stichprobe beruhen. Für einen einfachen Mietenspiegel ist kein Verfahren vorgeschrieben. Die Erstellung muss aber nachvollziehbar sein und dokumentiert werden. Wählt eine Gemeinde den einfachen Mietenspiegel, muss dieser bis Anfang 2023 erstmals veröffentlicht werden, beim qualifizierten Mietenspiegel bis Anfang 2024. Details sollen durch eine entsprechende Verordnung geregelt werden, die aber noch nicht beschlossen wurde.
Eine weitere Änderung betrifft die Eigentümer und Mieter direkt: Werden sie zu einer Auskunft für den Mietenspiegel aufgefordert, sind sie künftig gesetzlich verpflichtet, die abgefragten Angaben zu Miete sowie Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung wahrheitsgemäß zu beantworten. Bisher war dies freiwillig. Falsch- oder Nichtantworten können mit bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Diese Auskunftspflicht gilt jedoch nur in Städten, die einen qualifizierten Mietenspiegel erstellen.
Experten erwarten Veränderungsdruck auf den Mietmarkt
Laut einem Bericht auf Handelsblatt.de erwarten Experten einen erheblichen Veränderungsdruck auf den Mietmarkt durch die Reform. „Die Auswirkungen können erheblich sein, vor allem für die Städte, die nunmehr erstmalig einen Mietspiegel erstellen müssen“, erklärte Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Leiter der gif-Mietspiegelkommission, in dem Bericht. Nach seinen Berechnungen müsse infolge der Reform in schätzungsweise 70 Städten ein neuer Mietspiegel erstellt werden. Dies beträfe laut Sebastian vor allem Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.
Sebastian erwartet verschiedene Effekte durch die Reform. Es spreche einerseits vieles dafür, dass die Existenz eines Mietenspiegels den Anstieg der Mieten etwas abfedern könne. „Insbesondere schützt es Mieter vor unangemessenen Mietforderungen, da sich die Miethöhe leicht überprüfen lässt“, sagte Sebastian laut dem Bericht auf handelsblatt.de. „Es könnte aber anfangs auch mehr Mieterhöhungen geben. Der Grund: Es wird durch einen Mietspiegel auch für Vermieter, die bisher gar nicht so stark auf die allgemeine Preisentwicklung geschaut haben, leichter, die Mietpreise nach oben anzupassen.“
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