Wer schon länger eine Wohnung oder ein Haus vermietet, wird das Thema kennen: Welche Pflicht zu Schönheitsreparaturen haben Mieter, wenn sie oder er ausziehen? Die Frage beschäftigt Anwälte und Gerichte seit Jahren immer wieder und dabei hat sich die Rechtsprechung in den vergangenen Jahrzehnten erheblich verändert – meist zugunsten der Mieter.
Grundsätzlich gilt heute, dass mit Zahlung der Miete durch den Mieter die gewohnheitsmäßige Abnutzung der Wohnung abgegolten ist. Das bedeutet, dass die Pflicht zu Schönheitsreparaturen und Renovierung beim Vermieter liegt. Der Vermieter hat jedoch das Recht, die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen. Dazu zählen zum Beispiel der Anstrich der Wände, der Heizkörper, der Innentüren und Rahmen oder der Innenseiten der Fenster.
Starre Fristen für Schönheitsreparaturen machen Vereinbarung komplett unwirksam
Bei einer solchen Vereinbarung über Schönheitsreparaturen dürfen jedoch keine starren Fristen vereinbart werden. Es kommt stets darauf an, ob die Reparaturen durch die gewohnheitsmäßige Abnutzung erforderlich sind. Typischerweise ist dies bei Wohnräumen innerhalb von 7-10 Jahren der Fall. Bei einer Familie mit Kindern oder einem Raucher wird die Zeit kürzer ausfallen als bei einer alleinstehenden Rentnerin. Eine solche Regelung nennt man „weiche Fristenpläne“.
Vereinbarungen mit starren Renovierungsfristen, wie sie früher in Mietverträgen üblich waren, sind nichtig. Die Pflichten aus der Vereinbarung entfallen für den Mieter beim Auszug. Außerdem gilt, dass die Schönheitsreparaturen in der Regel nur verlangt werden dürfen, wenn die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn renoviert überlassen wurde. Möglich ist es auch, eine Quotenklausel zu vereinbaren. So müssen sich Mieter anteilig an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligen, wenn sie oder er zu einem Zeitpunkt ausziehen, zu dem die Schönheitsreparaturen noch nicht notwendig sind.
Dübellöcher und bunte Farben müssen die Mieter beseitigen bzw. die Kosten dafür tragen
Unabhängig von den Schönheitsreparaturen durch die gewohnheitsmäßige Abnutzung hat der Mieter die Wohnung beim Auszug in einen solchen Zustand zu versetzen, dass der Vermieter ohne weiteren Aufwand die Schönheitsreparaturen durchführen kann. Hierzu gelten als „Klassiker“ die bunt gestrichenen Wände und die Dübellöcher. Denn der Vermieter hat einen Anspruch darauf, dass der Mieter diese Substanzverletzungen beseitigt.
Dazu zitiert die Juristin Britta Nakic vom Hauseigentümerverein Berlin in einem Beitrag auf Immobilienscout24.de aus aktuellen Gerichtsurteilen: „Mieter sind bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, dass eine normale Renovierung vermieterseits ausreicht. Die Beseitigung von Latexfarben und Dübellöchern erhöht jedoch den Aufwand einer normalen Renovierung. Für diesen Mehraufwand hat der Mieter aufzukommen.“ Das Gericht schätzte den Mehraufwand für das Schließen der Dübellöcher und die Überstreichung der Latexfarben auf 50 Prozent der Gesamtkosten der Renovierung. Der Mieter hatte diese Kosten zu tragen.
Juristin Nakic weist außerdem auf einen wichtigen Unterschied hin: Demnach kommt es darauf an, ob die Wohnung nicht fachgerecht renoviert wurde oder eine Beschädigung wie zum Beispiel ein größeres Brandloch im Fußboden vorliegt. Bei einer Verletzung der Renovierungspflicht muss der Vermieter dem Mieter nämlich zunächst eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung zur Ausführung setzen. Erst anschließend kann er Schadensersatz verlangen. Liegt hingegen ein echter Schaden vor, kann der Vermieter sofort Schadensersatz beanspruchen.
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