Während die Kaufpreise für Immobilien in Metropolen wie Hamburg seit Jahren signifikant ansteigen, kennen die Zinsen für Baufinanzierungen vor allem die entgegengesetzte Richtung. Sie befinden sich auf einem historischen Tief. Der Spiegel berichtet auf seiner Webseite über dieses Phänomen (siehe Bericht vom 6.10.2020, Bezahl-Inhalt) und schreibt: „Im Jahr 2010 mussten Hauskäufer für einen Baukredit mit zehn Jahren Zinsbindung im Schnitt noch 3,7 Prozent Zinsen pro Jahr an die Bank zahlen. Heute ist es im Durchschnitt nicht einmal mehr ein Prozent.“
So schlecht ist die Zeit zum Hauskaufen laut Spiegel jetzt also gar nicht. Ökonomen des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hätten im Mai ausgerechnet, wann das Verhältnis von Zinsen und Immobilienpreisen in den vergangenen zehn Jahren am günstigsten war. „Der beste Zeitpunkt für einen Hauskauf war demnach das Jahr 2016“, berichtet der Spiegel. Seitdem habe sich das Niveau nur leicht verschlechtert.
Tipps für das Baugeld-Darlehen beim Haus kaufen
In seinem Bericht gibt der Spiegel außerdem hilfreiche Tipps, wie man die niedrigen Zinsen für den eigenen Hauskauf nutzen kann. Wir haben die Tipps im Folgenden zusammengefasst:
- Mit der Option auf Sondertilgungen können Hausbesitzer unerwartete Geldflüsse, etwa nach einer Erbschaft, in die Darlehenstilgung einfließen lassen. Das kann sich lohnen. Kreditnehmer sollten Baugeldangebote ohne und mit Sondertilgungsrecht vergleichen.
- Neben Sondertilgungsrechten gehören auch die sogenannten Bereitstellungszinsen zu den Nebenbedingungen, auf die Verbraucher achten sollten. Vor allem Kreditnehmer, die keine Bestandsimmobilie kaufen, sondern selbst unter die Bauherren gehen wollen, sollten darauf achten, dass diese Zinsvariante möglichst tief angesetzt ist. Bauherren rufen ihr Immobiliendarlehen nämlich in der Regel nicht auf einen Schlag ab, sondern nach und nach.
- Liegen die Zinsen tief, sollten Kreditnehmer möglichst rasch und möglichst viel tilgen. Denn je kürzer ein Kredit läuft, desto weniger Zinsen fließen an die Bank und desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Viele Kunden entscheiden sich zurzeit für einen anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent. In Einzelfällen kann aber eine höhere oder niedrige Tilgung sinnvoll sein.
- Ältere Hauskäufer sollten darauf achten, dass ihr Kredit nicht ausgerechnet dann ausläuft, wenn sie im Ruhestand sind. Viele Banken tun sich schwer damit, Kunden fortgeschrittenen Alters neue Immobiliendarlehen auszustellen. Sie befürchten, ihr Geld zu Lebzeiten des Kunden nicht mehr komplett zurückzubekommen. Einige Banken vergeben deshalb überhaupt keine Kredite an Senioren, andere verlangen als Ausgleich für ihr Risiko höhere Zinsen.
- Auch ohne Altersaufschlag kann es passieren, dass das Zinsniveau später deutlich höher liegt als bei Abschluss des ersten Darlehensvertrags und man die Kreditraten nicht mehr bewältigen kann. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich daher frühzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen.
- Hausbesitzer mit einem Baukredit, der älter ist als zehn Jahre, sind in einer bequemen Position. Ihnen steht laut Gesetz bei der Baufinanzierung ein Sonderkündigungsrecht zu. Heißt: Sie dürfen ihr Darlehen kostenlos kündigen, selbst wenn sie eine längere Laufzeit mit der Bank vereinbart haben.
- Eine Alternative bietet der Abschluss eines sogenannten Forward-Darlehens – zumindest auf den ersten Blick. Mit dieser Variante der Anschlussfinanzierung können sich Hausbesitzer das aktuelle Zinsniveau für bis zu fünf Jahre sichern. Banken erheben im Gegenzug einen Aufschlag auf den Zins. Dabei gilt: Je länger Verbraucher das aktuelle Zinsniveau festschreiben, desto höher ist der Forward-Aufschlag.
Immer mehr Banken erheben Risikozuschläge auf die Zinsen
Doch von den historisch niedrigen Zinsen kann nicht jeder Immobilienkäufer profitieren. Denn immer mehr Banken erhöhen ihre Risikozuschläge, wenn Kreditnehmer nur geringes Eigenkapital in den Kauf mit einbringen. Denn je geringer dieses Eigenkapital ist, desto höher fällt in der Regel die Beleihungsquote für die zu kaufende Immobilie aus. Diese Quote errechnet sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis und Darlehenshöhe. Sofern die Beleihungsquote unter 60% liegt, werden von den Banken typischerweise keine Risikozuschläge erhoben. Bei einem Kaufpreis von 750.000 Euro wäre das ein Darlehensbetrag von maximal 450.000 Euro. Zu beachten ist dabei, dass die Kaufnebenkosten für Courtage, Grundbuchamt und Notar dabei unberücksichtigt bleiben. Sie müssen also zusätzlich aus dem vorhandenen Eigenkapital der Käufer gedeckt werden.
Das Hamburger Abendblatt hat kürzlich über die aktuellen Risikozuschläge verschiedener Banken berichtet (Bezahl-Inhalt). Demnach liegen die Zuschläge im Oktober 2020 gegenüber einer Beleihungsquote von 60% bei einer Beleihungsquote
- von 80% bei 0,19 Prozentpunkte (0,16 im Oktober 2019)
- von 90% bei 0,38 Prozentpunkte (0,34 im Oktober 2019)
- von 100% bei 0,83 Prozentprunkte (0,78 im Oktober 2019)
In dem vom Abendblatt zitierten Vergleichszeitraum zwischen Oktober 2019 und Oktober 2020 sind nach Angaben der Zeitung die Immobilien-Kaufpreise in Hamburg übrigens um 14,5% (!) gestiegen.
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