Was lange währt, wird zum 1.12.2020 endlich Realität: die seit Jahren geplante und immer wieder aufgeschobene grundlegende Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes, kurz WEG. Die Vertreter der großen Koalition in Berlin hatten sich nach langem Ringen auf einen Kompromiss verständigt, den Bundestag und Bundesrat inzwischen gebilligt haben. Die Änderung sieht allerdings nicht den von Branchenexperten seit langem geforderten Sachkundenachweis für Verwalter vor.
Der nun beschlossene Kompromiss entspricht größtenteils dem bereits im Januar dieses Jahres vorgelegten Referentenentwurf und hält sich eng an die Ergebnisse der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform, die ihren Abschlussbericht Ende August 2019 vorgelegt hatte. Folgende Änderungen werden nun unter anderem kommen:
Modernisierungen vereinfachen und E-Auto-Anschluss ermöglichen
Das neu Gesetz sieht gleich mehrere Anpassungen vor, um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen. Wie haufe.de in einem Beitrag zum neuen WEG schreibt, wird jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz und bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen, zu gestatten.
Zudem werden Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen vereinfacht. Diese sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Allerdings, so schränkt es das neue Gesetz ein, müssen dann laut spiegel.de auch nur diejenigen zahlen, die dafür gestimmt haben. Dafür gibt es den neuen Begriff der „Koalition der Willigen“. Wenn allerdings eine Zweidrittelmehrheit die Modernisierungen beschließt, sieht es anders aus: Dann müssen alle Eigentümer bezahlen. Die Kosten der Maßnahme dürfen in dem Fall jedoch nicht unverhältnismäßig sein.
Verwalter soll gewöhnliche Maßnahmen ohne Beschluss veranlassen
Wesentliche Änderungen betreffen die Stellung und Tätigkeit des Verwalters. Er soll künftig in eigener Verantwortung über „gewöhnliche“ Maßnahmen ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft entscheiden können. Ein Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Laut haufe.de sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören.
Zudem solle der Verwalter aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte Vertretungsvollmacht für die Gemeinschaft erhalten. Die Wohnungseigentümer bekommen mit der Reform außerdem das Recht, unter bestimmten Umständen die Bestellung eines zertifizierten Verwalter zu verlangen (vgl. §26a WEG). Eine solche Zertifizierung kann vorweisen, wer als Verwalter eine entsprechende Prüfung bei der IHK ablegt. Es gilt dafür eine Übergangsfrist.
Weitere Änderungen am WEG sind unter anderem (Quelle haufe.de):
- Die Eigentümer sollen eine Beschlusskompetenz erhalten, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.
- Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.
- Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden.
- Umlaufbeschlüsse sollen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen.
- Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll im Zuge der WEG-Reform entfallen.
- Der Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung soll sich auf die Abrechnungsspitze beschränken. Das Rechenwerk selbst hingegen soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein.
- Verwalter sollen verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen.
- Jeder Wohnungseigentümer soll ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.
- Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können.
- Die Abberufung des Verwalters soll nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein.
- Wohnungseigentümer sollen die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen können. Deren Haftung soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
- Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt.
In einem Beitrag von beck-aktuell wird der CDU-Rechtspolitiker Jan-Marco Luczak zitiert, der von einem „Durchbruch für eine grundlegende Reform“ spricht: Mit dieser Novelle werde das „angestaubte Wohnungseigentumsgesetz“ für die Zukunft fit gemacht. Der SPD-Rechtspolitiker Johannes Fechner betonte laut dem Beitrag: „Der Verwalter ist und bleibt lediglich ausführendes Organ der WEG.“ Hierzu würden seine Befugnisse präzisiert: Ohne gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung sei er lediglich berechtigt, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der WEG führen. Der Verwaltungsbeirat werde als Kontrollorgan ausgestaltet und könne Rechte der Eigentümer gegenüber dem Verwalter notfalls auch gerichtlich durchsetzen.
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