Typischerweise gelten für bebaute bzw. bebaubare Grundstücke in Hamburg vom Senat verabschiedete Bebauungspläne. Sie regeln, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Konkret: Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die gebotene Bauweise. Ausnahmen vom Bebauungsplan sind möglich, bedürfen aber der Einzelfall-Freigabe durch die Bauprüfungsbehörde.
Folgende Kriterien zur Bebauung eines Grundstücks sind üblicherweise in einem Bebaungsplan geregelt.
1) Art der baulichen Nutzung, abgekürzt mit zwei Großbuchstaben, zum Beispiel:
- WA kennzeichnet Flächen mit einer überwiegenden Nutzung für das Wohnen (allgemeines Wohngebiet)
- WR benennt Flächen, die ausschließlich dem Wohnen gewidmet sein dürfen (reines Wohngebiet)
- WB (besonderes Wohngebiet) bezeichnet Gebiete, in denen Gewerbebetriebe angesiedelt sein dürfen, die das Wohnen nicht beeinträchtigen
- Die Kleinbuchstaben „o“ und „g“ kennzeichnen, ob die Bebauung „offen“ oder „geschlossen“ erfolgen muss, also mit Abständen zwischen den Gebäuden – wie typischerweise bei einer Bebauung mit Einfamilienhäusern – oder ohne Abstände. Sprich: Die seitlichen Außenwände berühren einander.
2) Maß der baulichen Nutzung, dazu zählen unter anderem:
- Anzahl der erlaubten Vollgeschosse (VG): Sie wird im Bebauungsplan mit einer römischen Zahl angegeben. Eine II bedeutet, dass das Gebäude maximal zwei Geschosse haben darf. Ist die römische Ziffer umkreist, handelt es sich nicht um eine maximale, sondern um eine zwingend einzuhaltende Anzahl.
- Grundflächenzahl (GRZ): Mit diesem Faktor ist die maximal bebaubare Grundstücksfläche zu ermitteln. Eine GRZ von 0,2 bedeutet, dass 20 Prozent des Grundstücks bebaut sein dürfen. Bei einem Grundstück mit 1.000 Quadratmetern sind das 0,2 x 1.000 m2 = 200 m2.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Sie zeigt an, wie das Verhältnis der Grundstücksfläche zu den addierten Flächen aller Geschosse sein darf. Bei einer GFZ von 0,5 und einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern ergibt sich eine erlaubte Geschossfläche von maximal 500 Quadratmetern.
3) Baulinie und Baugrenzen:
- Die Baugrenze umschließt einen Bereich, auf dem das Gebäude nach freier Wahl erstellt werden darf.
- Bei der Baulinie ist die Vorgabe strenger einzuhalten: Wenn sie eingetragen ist, muss die Außenkante des Gebäudes exakt darauf gebaut werden.
Die Hamburger Baupläne können im Planportal samt Begründung kostenlos als im PDF-Format heruntergeladen werden.