Der Beleihungswert spielt eine große Rolle bei der Finanzierung von Immobilien. Der Beleihungswert einer Immobilie wird durch die finanzierende Bank festgelegt und beschreibt den Wert, den die Bank einer Kreditsicherheit – hier also der Immobilie – zuschreibt.
Der Beleihungswert muss sich für die Bank langfristig und zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lassen. Er ist daher signifikant niedriger als der Verkehrswert eines Hauses oder Grundstücks. Denn die Bank muss unter anderem dem Risiko vorbeugen, dass die Immobilie über die 10- oder sogar 20-jährige Laufzeit eines Darlehens an Wert verliert. Denn einerseits verliert ein Gebäude an Wert durch Abnutzung, andererseits können die Marktgegebenheiten zu einem Absinken des Werts führen. Das ist zum Beispiel möglich, wenn in Folge einer Wirtschaftskrise oder eines steigenden Zinsniveaus die Nachfrage nach Immobilien einbricht. Außerdem muss die Bank einkalkulieren, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung einen Abschlag auf den Verkehrswert hinnehmen muss.
Bei Unklarheiten wird die Bank ein Wertgutachten erstellen lassen und auf dessen Basis den Beleihungswert bestimmen. Typischerweise beträgt der Beleihungswert 75-85% des Verkehrswerts einer Immobilie. Der tatsächliche Wert kann jedoch aufgrund von Eigenheiten der Immobilie oder ihrer Lage von diesem Korridor abweichen.
Eine formale Definition des Belehungswerts findet sich im Pfandbriefgesetz. Dort heißt es in §16 Abs. 2: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“