• Hamburger Immobilien - Werte schaffen

Die Herstellungskosten für ein Gebäude spielen für einen Bauherren eine Rolle, wenn er für das Gebäude steuerlich eine Abschreibung geltend machen möchte. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er ein Arbeitszimmer in dem Gebäude beruflich nutzt oder einen Teil der Immobilie oder die Immobilie als Ganzes vermietet. Die Abschreibung wirkt sich als Teil der Werbungskosten steuermindernd für den Eigentümer aus.

Die Kosten des Grundstücks mit den Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) können bei den Herstellungskosten nicht berücksichtigt und folglich nicht mit abgeschrieben werden. Wenn ein Grundstück mit Haus erworben wird, müssen die Grundstückskosten und Gebäudekosten getrennt werden. Am besten erfolgt dies gleich im Kaufvertrag, was jedoch nicht garantiert, dass das örtliche Finanzamt dieser Aufteilung folgt.

Die Herstellungskosten sind definiert in §255 HGB. Dabei wird unterschieden in Pflicht- und Wahlbestandteile sowie Verbote. Verbote beziehen sich auf Kostenarten, die nicht bei der Ermittlung der Herstellungskosten berücksichtigt werden dürfen. Wir raten dazu, bei der erstmaligen Bestimmung der Herstellungskosten eines Gebäudes einen Steuerberater hinzuzuziehen. Das Gute: Sie müssen den Wert – sofern sich keine Veränderungen ergeben – nur einmal ermitteln lassen, der jährliche Abschreibungsbetrag bleibt dann gleich.

Unter gewissen Umständen können auch Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen den Herstellungskosten zugerechnet werden. Das gilt zum Beispiel, wenn das zu ertüchtigende Gebäude einem Vollverschleiß unterlag oder das Gebäude aufgestockt wird.