Die Offenbarungspflicht – oder auch Aufklärungspflicht – gehört beim Verkauf von Haus oder Grundstück zu den größten Streitpunkten überhaupt. Kein Wunder, dass der Bundesgerichtshof dazu schon mehrfach angerufen wurde. Im Kern geht es bei der Offenbarungspflicht um die Frage, ob ein Verkäufer im Fall eines nicht unmittelbar erkennbaren Mangels durch Schweigen oder Unterlassen einer Mitteilung arglistig handelt. Falls ja, hebelt das nämlich den typischerweise in Immobilien-Kaufverträgen vereinbarten Ausschluss der Sachmangelhaftung aus. Dadurch ist geregelt, dass der Verkäufer nur im Falle vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel haftet. Die Arglist kann also eine Rückabwicklung des Vertrags oder Schadensersatz auslösen.
Der BGH hat in einer Entscheidung folgende Ausführungen zur Arglist gemacht: Arglistig handelt, „wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass ein Vertragspartner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“ (BGH, 03.03.1995 – V ZR 43/94). Das bedeutet zunächst, dass es nur um versteckte Mängel gehen kann. Offensichtliche Mängel muss ein Käufer selbst sehen oder sich fachliche Unterstützung holen, sofern er selbst nicht dazu in der Lage ist. Versteckte Mängel muss der Verkäufer jedoch dann schon nennen, sofern er sie für möglich hält. Sprich: Er muss es nur vermuten, nicht wissen. Das genügt schon, die Offenbarungspflicht auszulösen. Diese Pflicht findet allerdings schnell ihre Grenzen, weil der Verkäufer nur zur Mitteilung des Mangels verpflichtet ist und nicht zur Untersuchung desselben. Er muss also nicht herausfinden, was die Ursache eines Mangels und wie hoch der daraus resultierende Schaden ist.