Ein rechtmäßig fertiggestelltes Gebäude genießt Bestandsschutz. Eigentümer können von der Bauordnungsbehörde in der Regel nicht gezwungen werden, ein solches Gebäude abzureißen. Ändern sich die örtlichen Bauvorschriften, so darf womöglich ein entsprechendes Gebäude nicht mehr neu errichtet werden. Der Eigentümer genießt jedoch für sein bestehendes Gebäude Bestandsschutz und darf es in der einst genehmigten Form weiter nutzen. So hat es die höchste deutsche Rechtsprechung bestimmt und gewährt einem Eigentümer damit übergreifenden Schutz vor späteren Rechtsveränderungen. Dies ergibt sich aus dem Recht am Eigentum im Grundgesetz.
Fünf entscheidende Punkte sollten Immobilieneigentümer oder Käufer zum Bestandsschutz – auch Bestandswahrung oder Bestandssicherung genannt – von Immobilien in Hamburg kennen.
1. Gilt der Bestandsschutz für mein Gebäude?
Damit der Bestandsschutz für ein Gebäude gilt, muss dieses legal errichtet worden sein. Es liegt also eine entsprechende behördliche Genehmigung vor. War der Bau bereits während seiner Errichtung nicht rechtmäßig, erlangt er auch später in der Regel keinen Bestandsschutz. Unter Umständen kann der Bestandsschutz auch für Gebäude ohne Baugenehmigung gelten, sofern diese zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den materiellen Bauvorschriften entsprachen oder es sich um historische Gebäude handelt.
Für den Bestandsschutz ist es erforderlich, dass das Gebäude nicht nur geplant oder der Bau begonnen wurde. Das Gebäude muss auch fertiggestellt und funktionsgerecht nutzbar sein. Abschließend ist es noch notwendig, dass das Gebäude auch tatsächlich genutzt wird. Ein seit Jahren leerstehendes und nicht instandgehaltenes Gebäude kann seinen Bestandsschutz verlieren. Der Bestandsschutz kann auch für Garagen, Nebengebäude oder Gartenhütten gelten, sofern für diese eine Baugenehmigung vorliegt.
Diesen grundsätzlichen Schutz des Eigentums vor behördlichen Maßnahmen nennt man passiven Bestandsschutz. Der aktive Bestandsschutz hingegen regelt die Frage, ob die Eigentümer das Gebäude verändern oder sogar neu errichten dürfen. Dies wird weiter unten beschrieben.
2. Was ist der Unterschied zwischen einer baulichen Änderung und Instandhaltung?
Zunächst gilt es, zwischen einer Änderung der baulichen Anlagen einerseits und Instandhaltungsarbeiten andererseits zu unterscheiden. Unter Instandhaltungsarbeiten lassen sich jene Maßnahmen zusammenfassen, mit denen schadhafte Bauteile wiederhergestellt oder Mängel und Schäden an oder in einer baulichen Anlage beseitigt werden. Unter Umständen können Instandhaltungsarbeiten jedoch die Grenzen zu einer Änderung der baulichen Anlagen überschreiten. Dies gilt es im Einzelfall zu prüfen und mit dem Bauamt abzustimmen bzw. eine Genehmigung einzuholen.
Eine Änderung der baulichen Anlagen liegt dann vor, wenn durch den baulichen Eingriff die Substanz des Gebäudes verändert wird. Für einen solchen Eingriff gibt es naheliegende Beispiele wie eine Erweiterung des Daches um Gauben, eine Änderung der Statik oder der Einbau größerer bodentiefer Fenster. Oft ist eine Unterscheidung a priori hingegen schwierig wie bei einer Dachsanierung oder der Entfernung einer nichttragenden Wand.
3. Darf ich mein Gebäude umbauen und erweitern?
Falls ein Gebäude nicht bloß instandgehalten sondern grundlegend saniert bzw. umgebaut oder erweitert werden soll, spricht man vom aktiven Bestandsschutz. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass der Baukörper und die Funktion des Gebäudes unverändert bleiben. Es darf also zu keiner wesentlichen Änderung kommen, um auch im Fall einer Sanierung oder eines Umbaus weiter den Bestandsschutz in Anspruch nehmen zu können. So kann zum Beispiel nicht ohne Weiteres ein Anbau oder ein Dachausbau erfolgen oder eine Gewerbefläche zu Wohnraum umgewandelt werden. Denn unter Umständen geht durch diese Veränderungen der Bestandsschutz verloren.
4. Was passiert, wenn der Bestandsschutz verloren geht?
Büßt ein Gebäude seinen Bestandsschutz ein – zum Beispiel wegen eines Leerstands oder einer Nutzungsänderung – kann die Bauordnungsbehörde die Nutzung des Gebäudes untersagen oder im schlimmsten Fall den Abriss verfügen. Gegen eine solche Abrissverfügung kann sich die Eigentümerin bzw. der Eigentümer mit einem Widerspruch zur Wehr setzen, beispielsweise wenn andere Gebäude derselben Art, desselben Alters oder in derselben Lage bestehen bleiben dürfen. Alternativ kann die Behörde Auflagen erteilen, die eigentümerseits umzusetzen sind, zum Beispiel zum Brand- oder Lärmschutz oder zu einer energetischen Sanierung. In den meisten Fällen bedeuten solche Auflagen für die Eigentümer hohe Kosten.
5. Darf ich meine Gebäude abreißen und identisch neu errichten?
Grundsätzlich erlischt der Bestandsschutz mit dem Abriss eines Gebäudes. Für den Neubau gilt somit in der Regel der baurechtliche Rahmen zum Zeitpunkt des Neubaus. Der Bestandsschutz kann nicht vom alten auf das neue Gebäude übertragen werden. Anders verhält es sich, wenn das Gebäude durch äußere Umstände wie ein Feuer oder Erdbeben zerstört wurde. In dem Fall kann eine Neuerrichtung des ursprünglichen Gebäudes in derselben Art zulässig sein.
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