Am 24.11. haben die voraussichtlichen Regierungsparteien SPD, Grüne und FDP ihren ausgehandelten Koalitionsvertrag der Öffentlichkeit vorgestellt. Das Programm der Parteien steht unter dem Titel „Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit“ (Link zum Original-Text des Vertrags). Zum Thema Bauen und Wohnen heißt es von den künftigen Koalitionären, man starte einen „Aufbruch in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik“. Unter anderem planen die Parteien ein eigenständiges Bundesbauministerium, das von der SPD geführt werden soll.
Was die Pläne der kommenden Regierungspartner für Immobilien-Eigentümer sowie Vermieter und Mieter bedeuten, lesen Sie in diesem Blog-Beitrag.
Klimaschutz im Gebäudesektor – Abschreibung steigt auf 3%
Die neue Koalition plant eine Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Wie Haufe.de berichtet, sollen die Änderungen am GEG dazu beitragen, die Klimaziele im Gebäudebereich zu erreichen. Zu den Änderungen gehören:
- Neu eingebaute Heizungen sollen ab 2025 mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden
- Die Energie-Standards für Neubauten werden sukzessive an den Standard KfW-Effizienzhaus 40 angeglichen
- Schon ab dem Jahr 2024 müssen bei Bestandsgebäuden im Fall von Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen die auszutauschenden Teile dem Standard KfW-Effizienzhaus 70 entsprechen
- Bei gewerblichen Neubauten sollen auf Dächern Solarzellen zur Pflicht und bei privaten Wohn-Neubauten zur Regel werden (Zum aktuellen Stand der Solarpflicht auf Hausdächern lesen Sie gern diesen Blog-Beitrag)
Parallel zu den genannten Maßnahmen will die neue Bundesregierung die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent anheben. „So starten wir die klimagerechte Neubauoffensive“, heißt es im Koalitionsvertrag. Die Förderprogramme für energieeffizientes Bauen sollen angepasst werden – nachdem bereits der Streichung der KfW 55-Häuser kurzfristig umgesetzt wurde. Denn weiter schreiben die künftigen Regierungspartner: „Um eine wirtschaftlich effiziente, sozialverträgliche Umsetzung der Klimaschutzziele (…) sicherzustellen, setzen wir auf passgenaue und technologieoffene Maßnahmen aus Optimierung der Gebäudehülle, der technischen Anlagen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie am Gebäude und Quartierslösungen. Die Förderprogramme werden wir den Zielen und Bedarfen entsprechend weiterentwickeln und umschichten.“
Für die Verteilung des CO2-Preises soll zwischen Vermietern und Mietern Mitte 2022 eine Teilwarmmiete gestaffelt nach Gebäudeenergieklassen eingeführt werden. Gelingt dies nicht, werden laut Koalitionsvertrag die Kosten ab dann hälftig geteilt. Ferner heißt es in dem Vertragswerk: „Wir werden das Wohngeld stärken, eine Klimakomponente einführen und kurzfristig einen einmalig erhöhten Heizkostenzuschuss zahlen.“
Bau von neuen Häusern und Wohnungen
Laut Koalitionsvertrag sollen 400.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Man starte eine Bau- und Investitionsoffensive, die die Voraussetzungen schafft schnell und günstig zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und zu erhalten, heißt es. Folgende Pläne verfolgt die neue Regierung unter anderem:
- Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen, um den Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums zu gewährleisten
- Etablierung eines Bau-, Wohnkosten- und Klimachecks
- Aufbau eines Bund-Länderprogramms für studentisches Wohnen, für junges Wohnen und Wohnen für Auszubildende
- Einsatz für altersgerechtes Wohnen und Barriereabbau
- Aufstockung der Mittel für die KfW-Förderprogramme
- Einführung kommunaler Potenzialflächenregister
In dem Zuge planen die Regierungspartner, das Baugesetzbuch (BauGB) zu novellieren. So sollen Klimaschutz und Gemeinwohlorientierung gestärkt, zusätzliche Bauflächen mobilisiert und Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt werden.
Vermietung und Mieterschutz
Erhebliche Änderungen kommen voraussichtlich auf Vermieter und Mieter in Deutschland zu. Die künftigen Regierungsparteien beklagen, dass vor allem in Ballungsraum aktuell bezahlbarere Mietwohnungen fehlen. Sie schreiben: „Daher werden wir die geltenden Mieterschutzregelungen evaluieren und verlängern. In angespannten Märkten werden wir die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren absenken.“ Bisher beträgt die reguläre Kappungsgrenze 20 und die abgesenkte Kappungsgrenze 15 Prozent.
Die Mietpreisbremse soll bis 2029 verlängert werden. Zur Berechnung von Mietspiegeln sollen künftig die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden. Außerdem soll es mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen geben.
Wohneigentum
Wie bereits im Sondierungspapier der Ampel-Parteien vom 15.10. stand, werden die Bundesländer die Option bekommen, die Grundsteuer künftig flexibel auszugestalten, um den Kauf von Wohneigentum zu vereinfachen. Die Bundesländer sollen so die Möglichkeit erhalten, die Höhe der Grunderwerbsteuer von der Art des Eigentumerwerbs abhängig zu machen. Eine Familie zahlt dann zum Beispiel für den Erwerb ihres ersten Wohneigentums für die Selbstnutzung einen geringeren Satz an Grunderwerbsteuer als Kapitalanleger.
Die bereits seit längerem umstrittenen Share Deals, mit denen gewerbliche Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer bisher unter Umständen komplett sparen konnten, sollen verboten werden. Außerdem schreiben die künftigen Regierungspartner: „Wir wollen die illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen bekämpfen. Dazu gehört der Versteuerungsnachweis für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland, bei jeglichem Immobilienerwerb in Deutschland, und ein Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld.“ Spannend aber wenig realistisch scheint die Idee der Ampel-Parteien, das Grundbuch auf eine digitale Block-Chain umzustellen.
Und zu guter Letzt und – unsere Ansicht nach – sehr sinnvoll: Es soll ein echter Sachkundenachweis für Immobilienmakler sowie Miet- und WEG-Verwalter eingeführt werden. Wir als Ihr persönlicher Makler für Hamburg und die umliegenden Kreise verfügen bereits über entsprechende Aus- und Fortbildungen. Auch der Branchenverband der Immobilienmakler IVD begrüßt diese Initiative: „Vor dem Hintergrund, dass der Makler seine Kunden bei einer der für sie größten Investitionen ihres Lebens begleitet und berät, ist das eine gute Nachricht“, sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.
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