Wer seine Immobilie zur Erzielung von Einkünften nutzt, kann die damit verbundenen Kosten steuerlich geltend machen. Damit ist vor allem die Abschreibung gemeint, die mit den Einnahmen gegengerechnet werden kann. Das gilt für Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer, unter bestimmten Umständen aber auch für private Eigentümer. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die verschiedenen Arten von Abschreibungen bei Immobilien und darüber, für wen diese in Frage kommen. Bitte beachten Sie, dass Sie bei anspruchsvollen steuerlichen Fragen einen Steuerberater zu Rate ziehen sollten.
Die Abschreibung (kurz Afa genannt) erfolgt bei Immobilien typischerweise linear. Das bedeutet, dass über den Nutzungszeitraum jedes Jahr dieselbe Abschreibung angesetzt wird. Bei Wohnimmobilien, die vor 1925 errichtet wurden, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5% der Anschaffungskosten, bei jüngeren Immobilien sind es jährlich 2%. Daraus folgt, dass die Nutzungsdauer im ersten Fall 40 und im zweiten Fall 50 Jahre beträgt. Für gewerbliche Immobilien beträgt die Nutzungsdauer 33,33 Jahre. Die jährliche Abschreibung beträgt somit 3%.
Ermittlung der Anschaffungskosten für die Immobilie
Zur Ermittlung der Anschaffungskosten werden alle Kosten zusammengerechnet, die im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Kauf und Bau des Gebäudes stehen. Das umfasst unter Umständen auch Kosten für Sanierung und Renovierung.
Typische Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten sind:
- Kaufpreis
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Maklerprovision
- Gutachterkosten
- Herstellungskosten für das Gebäude
Kosten für Sanierung und Renovierung müssen den Anschaffungskosten ebenfalls zugeschlagen werden, sofern sie binnen drei Jahren ab Kauf angefallen sind und einen Betrag von über 15% des Kaufpreises übersteigen. Andernfalls können Kosten für Renovierung und Sanierung direkt als Werbungskosten im betreffenden Jahr geltend gemacht werden.
Ganz wichtig: Die Abschreibung erfolgt nur für den Gebäudeanteil des Immobilienwerts. Das Grundstück nutzt sich durch seinen Gebrauch nicht ab und wird bei der Abschreibung nicht berücksichtigt. Daher muss der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt werden.
Sonderregeln bei Denkmalschutz und Sanierungsgebieten
Handelt es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie, gewährt Ihnen der Fiskus finanzielle Vorteile durch die sogenannte Denkmalschutz-Afa bzw. Sanierungs-Afa. Alternativ zur oben genannten linearen Abschreibung können Eigentümer in den ersten acht Jahren ab Kauf 9% der Anschaffungskosten pro Jahr abschreiben und anschließend vier weitere Jahre jeweils 7%. Diese Regelung gilt auch für Gebäude in Sanierungsgebieten. Eine Sonder-Afa gibt es ferner bei Schaffung von zusätzlichem Mietwohnungsraum.
Abschreibung eines häuslichen Arbeitszimmers
Wenn Sie in Ihrer selbst bewohnten Immobilie ein häusliches Arbeitszimmer nutzen, können Sie die Abschreibung für dieses Zimmer gegebenenfalls auch steuerlich absetzen. Dazu müssen die Abschreibung und die Werbungskosten anteilig für das Arbeitszimmer berechnet werden. Wenn das Arbeitszimmer zum Beispiel 15qm groß ist und das Haus eine Wohnfläche von 150qm aufweist, wären es 10%.
Für die Anerkennung durch das Finanzamt gelten jedoch strenge Regeln. Häufig lässt sich aber eine Pauschale ansetzen. Wenn Sie einen Gewerbebetrieb in Ihrer Wohnimmobilie unterhalten, können Sie die Kosten natürlich auch absetzen, müssen aber berücksichtigen, dass der genutzte Anteil des Hauses dann ins Betriebsvermögen fällt, was bei einer Veräußerung teure steuerliche Folgen haben kann. Wir empfehlen daher, diesen Fall unbedingt vorab mit einem Steuerberater zu klären.
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