Schadensersatz Feuchtigkeit beim Kauf gebrauchter Wohnung

Bundesgerichtshof bekräftigt Rechtsprechung zum Schadensersatz für Immobilienkäufer

Der Bundesgerichtshof hat den Käufern gebrauchter Immobilien den Rücken gestärkt. In seiner Entscheidung vom 12.3.2021 (BGH, V ZR 33/19) bestätigte das Gericht seine bisherige Rechtsprechung, dass Erwerber gebrauchter Immobilien Schadensersatz weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten der Mängelbeseitigung berechnen dürfen.

Im dem Gericht zur Entscheidung vorgelegten Fall hatte der Käufer vom Verkäufer einer gebrauchten Eigentumswohnung Schadensersatz wegen Feuchtigkeitsschäden verlangt. Wie haufe.de berichtet, war im Kaufvertrag zwar die Sachmängelhaftung ausgeschlossen worden, jedoch hatte sich der Verkäufer verpflichtet, bestimmte Feuchtigkeitsschäden zu beheben, falls diese erneut auftreten.

Als die Feuchtigkeit in der Wohnung nach dem Kauf wieder aufgetreten war, forderten die neuen Eigentümer den Veräußerer erfolglos auf, den Mangel zu beheben. Anschließend verlangten sie die Zahlung der voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung in Höhe von 8.000 Euro sowie die Feststellung, dass der Verkäufer weitere Schäden ersetzen muss.

Schadensersatz auf Basis fiktiver Kosten

Wie haufe.de in dem Betrag weiter schreibt, galt es nun vom Gericht zu klären, ob die Käufer den Schadensersatz auf Basis der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beziffern können oder zunächst mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten müssen. Denn die Möglichkeit, den Schaden auch ohne dessen Behebung anhand der voraussichtlichen Kosten zu beziffern, entsprach im Kaufrecht bisher gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung. Der BGH hatte zu dieser Frage 2018 jedoch im Werkvertragsrecht eine andere Auffassung formuliert.

Im Kaufvertragsrecht blieb das höchste deutsche Zivilgericht nun bei seiner bisherigen Rechtsprechung zugunsten der Käufer. Käufer einer mangelhaften Immobilie können Ersatz der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. “Dabei ist es unerheblich, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird”, berichtet Haufe.de. Denn es wäre nicht vertretbar, “wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste”. Eine Ausnahme gilt in Hinblick auf die Umsatzsteuer. Diese muss nur ersetzt werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

Foto: fizkes/istockphoto.com


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