Grundsteuer 2025: Wie Immobilieneigentümer von einem niedrigeren Immobilienwert profitieren können

Die Reform der Grundsteuer in Deutschland sorgt weiterhin für Diskussionen und rechtliche Anpassungen. Zuletzt hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit zwei wegweisenden Beschlüssen klargestellt, dass Immobilieneigentümer den gemeinen Wert ihrer Immobilien durch ein individuelles Gutachten nachweisen können, um mögliche Steuerersparnisse zu erzielen. Diese Entscheidung bietet Eigentümern in Schleswig-Holstein neue Möglichkeiten, während Niedersachsen und Hamburg aufgrund abweichender Modelle außen vor bleiben. In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um diese Entscheidung.

1. Was hat der BFH entschieden und warum?

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Eigentümer einen niedrigeren gemeinen Wert ihrer Immobilie durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen können. Dies betrifft die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer, die ab 2025 auf Grundlage der Reform erhoben wird. Der BFH argumentiert, dass das im Bundesmodell verwendete Vergleichswertverfahren nicht immer den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie korrekt abbildet. Somit können Eigentümer mit Hilfe eines professionellen Gutachtens nachweisen, dass der Wert ihrer Immobilie geringer ist als der pauschal angesetzte Wert des Finanzamts. Nach den beiden vorgenannten Beschlüssen des BFH haben sich die betroffenen Bundesländer nun darauf verständigt, den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts zu akzeptieren und einen koordinierten Erlass der obersten Finanzbehörden verabschiedet.

Dieses Urteil stärkt die Rechte von Immobilieneigentümern und sorgt für eine gerechtere Besteuerung, da es die Möglichkeit eröffnet, individuelle Gegebenheiten besser zu berücksichtigen. Gerade in Regionen mit stark variierenden Immobilienpreisen kann das pauschale Verfahren des Bundesmodells zu überhöhten Steuerforderungen führen.

2. Wie nützen die Entscheidungen Immobilieneigentümern?

Die Möglichkeit, den gemeinen Wert individuell nachzuweisen, bietet Immobilieneigentümern vor allem finanzielle Vorteile:

1. Niedrigere Steuerlast: Wenn ein qualifiziertes Gutachten einen niedrigeren Immobilienwert nachweist, wird dieser niedrigere Wert als Grundlage für die Grundsteuer herangezogen. Dies führt zu geringeren Steuerzahlungen.
2. Widerspruch gegen unrealistische Bewertungen: Viele Eigentümer haben nach Einführung der neuen Bewertungsmethoden des Bundesmodells Kritik geäußert, dass die pauschalen Ansätze nicht die tatsächlichen Marktwerte widerspiegeln. Mit dem Urteil können diese pauschalen Werte rechtlich angefochten werden.
3. Langfristige Entlastung: Da die Grundsteuer eine dauerhafte Belastung darstellt, bedeutet eine Reduzierung des Immobilienwerts eine langfristige Steuerersparnis über Jahre oder Jahrzehnte hinweg.

Gerade für Eigentümer von älteren Gebäuden oder Immobilien in weniger attraktiven Lagen kann das Urteil eine deutliche Entlastung bedeuten.

3. Was müssen Eigentümer tun, um den Vorteil zu erlangen?

Um von den Vorteilen des BFH-Urteils zu profitieren, müssen Immobilieneigentümer aktiv werden. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes erfordert einige Schritte:

1. Beauftragung eines qualifizierten Gutachters: Der gemeine Wert muss durch ein professionelles und unabhängiges Immobiliengutachten nachgewiesen werden. Es ist wichtig, dass der Gutachter anerkannt und erfahren ist, um ein rechtssicheres Ergebnis zu gewährleisten.
2. Einreichung des Gutachtens beim Finanzamt: Eigentümer müssen das Gutachten bei der zuständigen Finanzbehörde einreichen und die Korrektur der Grundsteuerbewertung beantragen.
3. Einhaltung von Fristen: Es ist entscheidend, dass Eigentümer die gesetzlich vorgesehenen Fristen beachten. Ein Einspruch gegen die Bewertung sollte zeitnah nach Erhalt des Steuerbescheids erfolgen.
4. Rechtliche Beratung: Da die Einreichung eines Gutachtens und die rechtliche Durchsetzung eines niedrigeren Wertes komplex sein können, empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Steuerberater oder Anwalt, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.

Gemäß dem koordinierten Erlass der Bundesländer ist ein niedrigerer gemeiner Wert anzusetzen, sobald der pauschaliert ermittelte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Steuerpflichtige haben eine Nachweislast für den „niedrigeren gemeinen Wert“ und nicht eine bloße Darlegungslast, wie Experte Lutz Schneider berichtet. Laut ihm kann als Nachweis ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen. Außerdem könne der Kaufpreis herangezogen werden, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Feststellungszeitpunkt veräußert worden ist.

4. Warum gilt das in Schleswig-Holstein, aber nicht in Niedersachsen und Hamburg?

Die Unterschiede in der Anwendbarkeit der BFH-Beschlüsse ergeben sich aus den verschiedenen Modellen zur Grundsteuerberechnung, die von den Bundesländern eingeführt wurden:

• Schleswig-Holstein: Dieses Bundesland nutzt das sogenannte Bundesmodell, bei dem die Grundsteuer auf Grundlage des Vergleichswertverfahrens berechnet wird. Hier greift das BFH-Urteil direkt, da das Bundesmodell Grundlage des Urteils ist.
• Niedersachsen und Hamburg: Diese Bundesländer haben sich für eigene Grundsteuer-Modelle entschieden, die von der Regelung des Bundesmodells abweichen. In Niedersachsen wird beispielsweise ein Flächenmodell verwendet, bei dem die Steuer ausschließlich auf Basis der Grundstücks- und Gebäudefläche berechnet wird – unabhängig vom Wert der Immobilie. In Hamburg wiederum greift ein eigenes Bodenwertmodell. Da diese Modelle keine vergleichbaren Wertansätze nutzen, ist das BFH-Urteil dort nicht anwendbar.

Die Wahl des Bewertungsmodells hat somit entscheidenden Einfluss darauf, ob Immobilieneigentümer von dem Urteil profitieren können oder nicht.

Fazit

Das Urteil des Bundesfinanzhofs bietet Immobilieneigentümern in Schleswig-Holstein eine neue Möglichkeit, ihre Grundsteuerlast zu senken, indem sie den gemeinen Wert ihrer Immobilie durch ein Gutachten nachweisen. Dies ist insbesondere in Fällen hilfreich, in denen die pauschalen Bewertungen des Finanzamts den tatsächlichen Verkehrswert übersteigen.

Allerdings ist das Urteil nicht bundesweit anwendbar, da Länder wie Niedersachsen und Hamburg eigene Berechnungsmodelle eingeführt haben, die andere Bewertungsmaßstäbe anlegen. Eigentümer in Schleswig-Holstein sollten die Gelegenheit nutzen, sich rechtzeitig über den Wert ihrer Immobilie zu informieren und gegebenenfalls ein qualifiziertes Gutachten einzuholen, um mögliche Steuerersparnisse zu sichern.

Mit diesem Schritt zur steuerlichen Entlastung zeigt sich erneut, wie wichtig es ist, die Entwicklungen in der Grundsteuerreform genau zu verfolgen und aktiv zu handeln.

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