Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, muss einen Kaufpreis für die Immobilie festlegen. Bei diesem durch den Verkauf erzielbaren Preis handelt es sich um den Marktwert der Immobilie, auch Verkehrswert genannt. Der Verkehrswert wird in der Regel von Fachleuten wie Immobiliengutachtern oder regional erfahrenen Maklern bestimmt. Dabei kommen drei verschiedenen Verfahren zum Einsatz: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren.
Doch wie geht ein Gutachter bei der Bewertung vor? Worauf achtet er besonders bei der Besichtigung? Solche Fragen hat der Immobiliensachverständige Bernhard Bischoff dem Nachrichtenportal von DER SPIEGEL beantwortet. Wir zitieren Auszüge aus diesem Interview. Der gesamte Beitrag kann bei DER SPIEGEL gelesen werden (Bezahlinhalt). Bischoff ist Bundesfachsbereichsleiter Immobilienbewertung beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS).
Frage: Wie gehen Sie denn vor, wenn Sie ein Haus bewerten sollen? Haben Sie da einen Grundpreis, von dem Sie abziehen oder auf den Sie drauf addieren?
Antwort: Die eigentliche Arbeit fängt schon an, bevor ich die Immobilie zum ersten Mal betreten habe: Ich recherchiere zunächst im Grundbuch. Wer ist eigentlich der Eigentümer? Manchmal stehen da Einträge drin, von denen die Leute gar nichts wissen. In einem Fall hatte der Großvater der Gemeinde einen Teil des Grundstücks überlassen, „im Bedarfsfall“, so war die Formulierung. Das ist dann wie eine tickende Zeitbombe. Gibt es Wegerechte von den Nachbarn oder dergleichen, wie genau verlaufen die Grundstücksgrenzen, ist die Bebauung überhaupt zulässig, wie ist das mit dem Wasseranschluss? All das versuche ich bei der Recherche in Ämtern und Behörden zu klären, bevor ich einen Schritt auf das Grundstück setze.
Frage: Wo fangen Sie denn an?
Antwort: Immer im Keller, wenn es einen gibt. Da ist oft am meisten zu sehen: Läuft die Heizung? Wie ist die Qualität des Mauerwerks? Gibt es Wasserschäden? Feuchte Wände? Das wird dann auch gemessen. Wie wurden etwaige Rohrbrüche oder Ähnliches repariert? Da sieht man dann auch, ob die Hausbesitzer Heimwerker sind oder nicht. Danach geht es ins Erdgeschoss, da wird dann auch gemessen, ob der Grundriss noch mit dem ursprünglichen Grundriss übereinstimmt. Nicht alle Grundrisse sind ja noch gefragt: Heutzutage wollen die potenziellen Käufer zum Beispiel eher eine große Wohnküche als eine kleine Kochnische.
Frage: Wie geht es weiter bei Ihrem Rundgang?
Antwort: Es geht über die weiteren Geschosse schließlich auf den Dachboden (…). Und dann mit der Leiter auf das Dach: Sind die Balken und die Ziegel noch in Ordnung oder verwittert oder sogar schadhaft an einigen Stellen? Wie sehen die Regenrinnen und die Abflüsse aus? Und zum Abschluss noch eine Runde außen rum ums Haus: Gibt es Risse in der Fassade? Und, wenn ja, woher könnten die kommen? Die Dämmung des Hauses, wenn vorhanden, spielt eine Rolle. Dann natürlich das Grundstück: Hat der Nachbar da eine angrenzende Garage, darf die da überhaupt stehen? Sind die Zäune baurechtlich in Ordnung?
Frage: Ist das Baujahr der Immobilie auch ein Kriterium?
Antwort: Absolut. Häuser aus den Fünfzigerjahren werden im Moment nicht nachgefragt. Kein Wunder, was da alles verbaut ist: zum Teil Asbest oder giftige Holzschutzmittel im Gebälk. Ganz anders aber Häuser aus den Dreißigerjahren, die noch Stein auf Stein gebaut wurden. Die sind sehr begehrt. Da nehmen die Käufer auch in Kauf, dass sie vieles neu machen müssen, Zwischenwände raus, neue Leitungen rein, neues Dach.
Das gesamte Interview können Sie bei DER SPIEGEL lesen.
In Hamburg bewerten wir als regional erfahrener Makler gern Ihre Immobilie. Rufen Sie uns an unter 040 / 8797 5446. Weitere Informationen zur Bewertung Ihrer Immobilie finden sich auf unserer Webseite „Immobilie bewerten – So finden Sie den richtigen Preis für Ihr Haus“.
Foto: BrianAJackson