Der Kauf und die Sanierung einer älteren Bestandsimmobilie erscheint vielen Hauskäufern zunächst als der günstigere Weg gegenüber einem Neubau. Doch die Sanierungskosten übersteigen in der Regel die ursprünglich geplanten Budgets der neuen Eigentümer.
Im Verlauf der Sanierung tauchen oftmals unerfreuliche Überraschungen auf und treiben die Kosten in die Höhe. Manch ein Eigentümer einer schönen Gründerzeitimmobilie sah sich am Ende ähnlich hohen oder gar höheren Kosten für die Renovierung gegenüber als bei einem Neubau. Das Immobilienportal immowelt.de hat für Käufer von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien 7 wichtige Kostenfallen beschrieben. Wir geben hier eine Zusammenfassung wieder, die wir um weitere Punkte ergänzt haben.
Eine veraltete Hauselektrik sollte aus Gründen von Sicherheit und Komfort ersetzt werden. Gefahren sind Kurzschlüsse, Stromschläge oder gar Brände. Daher sollte vor dem Kauf fachmännisch geprüft werden, welche Elektrik im Haus installiert ist. Moderne Hauselektronik lässt sich mit den veralteten Kabeln oft nicht störungsfrei betreiben. Auch fehlen oftmals Netzwerkverkabelungen.
Hohe Kosten kann der Ersatz der Heizung samt Leitungen und Heizkörpern verursachen. Womöglich kommt auch der Einbau einer komfortablen Fußbodenheizung in Betracht. Typ und Alter der Heizung können in der Regel im Protokoll des Kaminkehrers nachgelesen werden. Besonderes Augenmerk sollten Käufer auf die Fenster richten. Heute sind 3-fach verglaste Isolierfenster Standard. Wichtig ist auch der Zustand der Dichtungen und Schließmechanismen. Letzteres spielt für den Einbruchschutz eine wesentliche Rolle. Der Gesetzgeber plant im Rahmen des neuen Klimaschutzprogramms eine steuerliche Förderung von energetischen Sanierungen.
Ein weiterer Kostentreiber sind schadhafte Wasserleitungen. Leitungen für Warmwasser sind womöglich mit Kalk zugesetzt, was sich an Verschraubungen und Ventilen erkennen lässt. Im Zweifel sollte der Installateur ein Stück Rohr herausschneiden und prüfen. Blei-Wasserleitungen dürfen nicht mehr in Häusern zum Einsatz kommen. Das sollten Käufer unbedingt vor einem Erwerb prüfen. Kritisch sind gegebenenfalls auch die Sielanschlüsse ans öffentliche Entsorgungsnetz. Wenn sich der Boden am Haus zu stark gesetzt hat oder stark belastet wurde, könnten die Anschlüsse beschädigt sein.
Ein weiterer Problembereich älterer Häuser ist das Dach. Ziegeldächer haben mit bis zu 50 Jahren die längste Lebensdauer. Alle anderen Materialen halten typischerweise weniger lang. Bei bitumenbeschichteten Flächdächern gilt besondere Vorsicht, wenn sie vom Voreigentümer nicht regelmäßig geprüft und ausgebessert wurden. Zu klären ist auch, ob das Dach bzw. die Decke der obersten Etage ordnungsgemäß gedämmt sind. Hier kann viel Heizenergie verloren gehen.
Eine deutliche Warnung sprechen die Experten bei Immowelt.de für den Fall aus, dass die Immobilie durch Schimmel oder gar Asbest belastet ist. Die Herstellung und Verarbeitung von Asbest ist laut Immowelt.de erst seit 1993 verboten. Das Material gilt als stark gesundheitsgefährdend und wurde vor allem in den 60er und 70er Jahren in Dächern, Fassaden und Bodenbelägen verbaut. Bei gebrauchten Immobilien lässt sich ein Schimmelbefall womöglich nicht immer sofort feststellen. Falls sich Räume im Haus durch ein besonders feuchtes Klima und einen modrigen Geruch auszeichnen, sollte man der Sache auf jeden Fall nachgehen.
Massive Sanierungskosten können die Folge von Substanzschäden sein. Wenn starke Setzungsrisse, aufsteigende Feuchtigkeit oder Hausschwamm vorliegen, kann deren Behebung leicht ein mittleres fünfstelliges Budget erfordern. In den genannten Fällen ist die Einbeziehung eines Gutachters und Sanierungsfachmanns dringend geraten.
Der letzte von Immowelt.de genannte Risikofaktor sind Schwarzbauten, also Gebäude die ohne eine erforderliche öffentliche Genehmigung erstellt wurden. Hier droht im schlimmsten Fall der Abriss. Zum Glück können diese Fälle aber bei Wohnhäusern in Hamburg als äußerst selten angesehen werden.