Tilgung

Der Begriff Tilgung meint im Allgemeinen die Rückzahlung eines Darlehens. Diese Tilgung kann in Form von monatlichen Zahlungen, Sonderzahlungen oder endfälligen Zahlungen erfolgen.

Immobilien werden typischerweise durch Annuitätendarlehen finanziert. Hier vereinbart der Darlehensnehmer mit der Bank eine konstante monatliche Rate über eine feste Laufzeit. Da mit jeder Rate ein Teil des Darlehens getilgt wird, verändert sich kontinuierlich das Verhältnis von Tilgungs- und Zinszahlung. Der Anteil der Tilgung steigt, der Anteil des Zinses fällt. Warum ist das so? Die Zinsen werden auf die jeweils verbleibende Restschuld fällig. Diese schrumpft jeden Monat – deshalb fällt der Zinsanteil.

Vor Beginn der Baufinanzierung legt der Darlehensnehmer den anfänglichen Tilgungssatz fest. Am Ende der Laufzeit (sprich: Ende der Zinsbindung) bleibt in der Regel eine Restschuld, die bei ausreichenden finanziellen Mitteln direkt auf einmal getilgt werden kann. Alternativ kann das Darlehen prolongiert – das heißt verlängert – werden. Eine Sonderform ist das “Volltilger”-Darlehen. Hier sind die Raten so kalkuliert, dass die Restschuld am Ende der Laufzeit null beträgt.

Andere Darlehensformen, die aber bei Immobilien typischerweise keine Anwendung finden, sind der Ratenkredit und das endfällige Darlehen. Beim Ratenkredit wird nicht die monatliche Rate, sondern die Höhe der monatlichen Tilgung festgelegt. Diese Tilgungsrate bleibt also während der Laufzeit konstant. Das führt dazu, dass die monatliche Gesamtrate im Zeitverlauf sinkt, weil die Zinsen durch die Rückzahlungen im Zeitverlauf geringer ausfallen. Das endfällige Darlegen weist gar keine monatliche Tilung, sondern nur (immer gleichhohe) Zinszahlungen auf. Es wird am Ende der Laufzeit mit einem Einmalbetrag getilgt.

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