Vollstreckbare Urkunde

Kaufverträge für Immobilien beinhalten in der Regel eine sogenannte “vollstreckbare Urkunde” gegen den Käufer auf Zahlung des Kaufpreises. Eine solche Formulierung lautet zum Beispiel wie folgt: “Der Käufer unterwirft sich gegenüber dem Verkäufer wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.”

Soll heißen: Zahlt der Käufer nicht fristgerecht, kann der Verkäufer auf Basis des Kaufvertrages direkt die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer betreiben. Der Vorteil für den Verkäufer liegt darin, dass er den fälligen Kaufpreis nicht erst vor Gericht einklagen und sich über das Gerichtsurteil einen vollstreckbaren Titel beschaffen muss. Vielmehr kann er dank der vollstreckbaren Urkunde sofort die Zwangserstreckung in das gesamte Vermögen des Erwerbers erwirken. Hat der Käufer berechtige materielle Gründe, die Zahlung zu verweigern (z.B. wegen einer arglistigen Täuschung), kann er eine Vollstreckungsabwehrklage erheben.

Käufer von Immobilien unterwerfen sich oftmals noch einer weiteren direkt vollstreckbaren Urkunde: Und zwar wenn sie zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld bestellen lassen. Auch hier unterwerfen sie sich typischerweise gegenüber der Bank einer sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen.