Vorkaufsrecht

Beim Vorkaufsrecht müssen verschiedene Fälle betrachtet werden: Da ist erstens das grundbuchliche Vorkaufsrecht eines Dritten, das auf einem Grundstück lasten kann. In diesem Fall muss der Inhaber des Vorkaufsrecht den vor dem Notar unterschriebenen Kaufvertrag unverzüglich erhalten und hat das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist in den Kaufvertrag 1:1 – also mit allen vereinbarten Rechten und Pflichten – einzusteigen. Die Frist beträgt üblicherweise 2 Monate ab Zustellung des Vertrags. Sein Recht geht innerhalb der Frist sogar dann vor, wenn der Erwerber bereits ins Grundbuch eingetragen wurde. Dieses grundbuchliche Vorkaufsrecht bezieht sich jedoch nur auf unbewegliche Dinge, also in der Regel das Grundstück oder grundstücksgelcihe Rechte.

Die zweite Vorkaufsrecht ist schuldrechtlicher Natur, also nicht durch das Grundbuch sondern in Form eines Vertrags geregelt. In diesem Fall kann ein Begünstigter ein Vorkaufsrecht innehaben, das sich auf das Grundstück und drauf befindliche Dinge wie ein Haus oder eine Wohnung bezieht. Dieses Recht hebelt eine bereits erfolgte Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber zwar nicht aus, kann aber Schadensersatzansprüche nach sich ziehen. Verständlicherweise sind die beiden genannten Vorkaufsrechte hinderlich für den reibungslosen Verkauf einer Immobilie. Es empfiehlt sich, das Thema vorab zu klären und idealerweise darauf hinzuwirken, dass der Begünstigte sein Recht aufgibt.

Darüberhinaus gibt es Fälle von gesetzlichen Vorkaufsrechten. Am bekanntest ist sicher der Anspruch eines Mieters, die von ihm bewohnte Wohnung zu kaufen, falls diese als Eigentumswohnung veräußert werden soll.

Ein weiteres gesetzliches Vorkaufsrecht hat die Stadt Hamburg. Denn die Stadt hat unter gewissen Umständen das Recht, selbst ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken auszuüben. Konkret bedeutet das, dass der Notar jeden Kaufvertrag an den Landesbetrieb Immobilienmanagement meldet und dort geprüft wird, ob die Stadt das Grundstück oder Teile davon selbst erwerben will. Letzteres kann vorkommen, wenn die Stadt öffentliche Einrichtungen wie einen Radweg oder eine Straße bauen oder erweitern oder die Aufteilung der Grundstücke ändern will.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann daher erst erfolgen, wenn ein entsprechender Verzicht bzw. das Nichtvorliegen eines Vorkaufsrechts durch die Stadt Hamburg erklärt wurden. Dazu hat die Stadt per Gesetz bis zu zwei Monate Zeit. In der Regel geht es aber schneller. Oftmals liegt die Bescheinigung dem Notar binnen einiger Werktage vor. Für die Ausstellung des “Zeugnisses über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechtes bzw. über den Verzicht der Ausübung beim Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen” fallen Gebühren von aktuell 40 Euro an, die typischerweise vom Käufer getragen werden.