In Zeiten niedriger Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten gilt die Investition in Immobilien als eine der stabilsten und lukrativsten Kapitalanlagen. Insbesondere Mehrfamilienhäuser in deutschen Städten haben sich als beliebte Anlageobjekte etabliert, da sie langfristige Mieteinnahmen und potenzielle Wertsteigerungen bieten. Doch wie hoch ist die Mietrendite typischerweise? Welche Faktoren bestimmen ihre Höhe, und wie hat sich die Rendite in den letzten Jahren entwickelt? Eine Übersicht über die Renditeberechnung von Immobilien haben wir für Sie hier zusammengefasst.
1. Wie hoch ist die Mietrendite typischerweise?
Die Mietrendite, also das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie, variiert je nach Stadt, Lage und Objektzustand. In deutschen Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg liegt die Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser häufig zwischen 2,5 und 4 Prozent. In B- und C-Städten wie Leipzig, Dortmund oder Mannheim kann sie jedoch zwischen 4 und 6 Prozent betragen. Der Grund für diese Unterschiede liegt oft in den stark divergierenden Immobilienpreisen: Während die Mieten in den teuersten Städten steigen, können die Kaufpreise diese Steigerungen oft übertreffen, was zu niedrigeren Renditen führt.
2. Welche Faktoren bestimmen die Höhe der Rendite?
Mehrere Faktoren beeinflussen die Höhe der Mietrendite bei Mehrfamilienhäusern:
- Lage: Die zentrale Lage in einer attraktiven Stadt oder ein aufstrebendes Viertel kann höhere Mieten ermöglichen, drückt jedoch häufig die Rendite, weil die Kaufpreise entsprechend hoch sind.
- Objektzustand: Sanierte oder neuwertige Immobilien erzielen in der Regel höhere Mieten, allerdings sind auch die Anschaffungskosten höher. Ältere Gebäude bieten oft niedrigere Kaufpreise, erfordern aber Sanierungsinvestitionen.
- Mietniveau: In Städten mit Mietpreisbremse oder anderen regulatorischen Beschränkungen kann das Potenzial für Mietsteigerungen limitiert sein.
- Zinsniveau: Das aktuelle Zinsumfeld ist für die Finanzierung entscheidend. Niedrige Zinsen machen Fremdkapital günstiger, was die Nettorendite für Anleger erhöht.
- Bewirtschaftungskosten: Betriebskosten, Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten beeinflussen die Nettorendite erheblich. Ein höherer Sanierungsbedarf oder aufwändige Instandhaltung können die Bruttorendite schmälern.
3. Wie lässt sich die Rendite verbessern?
Investoren können durch verschiedene Maßnahmen die Rendite eines Mehrfamilienhauses steigern:
- Sanierungen und Modernisierungen: Durch energetische Sanierungen oder Modernisierungen können die Mieten angehoben werden, was zu einer höheren Bruttorendite führt. Gleichzeitig reduziert eine energetische Sanierung die Nebenkosten für Mieter, was die Attraktivität der Wohnungen steigert.
- Effiziente Verwaltung: Eine professionelle Verwaltung des Objekts kann langfristig Kosten senken und Leerstände vermeiden. Auch eine regelmäßige Instandhaltung minimiert zukünftige teure Reparaturen.
- Fremdfinanzierung: Ein strategischer Einsatz von Fremdkapital bei gleichzeitig günstigen Zinsen kann die Eigenkapitalrendite signifikant erhöhen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, da steigende Zinsen diese Strategie schnell unattraktiv machen können.
- Mieterhöhungspotenzial ausschöpfen: In Städten ohne strenge Mietpreisregulierungen kann eine Erhöhung der Mieten bei Neuvermietungen oder nach Modernisierungen das Ertragspotenzial steigern.
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4. Wie haben sich entsprechende Renditen in den vergangenen 10 Jahren entwickelt?
In den vergangenen zehn Jahren sind die Mietrenditen in deutschen Großstädten tendenziell gesunken. Ein Grund dafür ist der rasante Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere in den Top-7-Städten (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf). Während die Mieten in diesen Städten ebenfalls stiegen, konnten sie mit den explodierenden Kaufpreisen oft nicht Schritt halten, was die Bruttorenditen drückte. So lagen die Mietrenditen in den Top-Städten Anfang der 2010er-Jahre noch zwischen 4 und 6 Prozent, während sie heute in vielen dieser Städte unter 4 Prozent gefallen sind. Dieser Trend hat sich seit 2022 jedoch umgekehrt. Fallende Immobilienkaufpreise führten zu einer Steigerung der erzielbaren Renditen. „Die Bruttomietrenditen von Eigentumswohnungen steigen seit Mitte 2023 deutlich“, heißt es laut haufe.de in einer Studie des Kreditvermittlers Baufi24 – in mehr als jeder dritten untersuchten Stadt lägen sie über der Vier-Prozent-Marke.
In kleineren Städten oder Randlagen war die Entwicklung weniger dramatisch. Hier sind die Preise zwar ebenfalls gestiegen, jedoch langsamer als in den Metropolen. Dadurch konnten Anleger in diesen Regionen höhere Mietrenditen erzielen, wie die Experten von haufe.de berichten. Investoren, die frühzeitig in B- und C-Städte investierten, profitierten von einem moderaten Preisanstieg und konstanten Mieteinnahmen.
5. Wie war diese Entwicklung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen?
Im Vergleich zu klassischen Kapitalanlagen wie Aktien, Anleihen oder Sparprodukten haben sich Immobilien als besonders stabile Anlageform erwiesen. Aktienmärkte zeigen regelmäßig starke Schwankungen, während Anleihen und Sparprodukte im Niedrigzinsumfeld oft kaum Erträge bieten. Immobilien haben in den letzten zehn Jahren – neben stabilen Mieteinnahmen – von der Preissteigerung stark profitiert. Besonders in Niedrigzinsphasen waren Mehrfamilienhäuser für sicherheitsorientierte Anleger attraktiv, da sie vergleichsweise stabile und verlässliche Renditen boten.
Allerdings haben auch andere Anlageklassen wie Aktien und ETFs in den letzten Jahren teilweise hohe Renditen erzielt, vor allem durch den Börsenboom nach der Finanzkrise 2008 und dem Corona-Einbruch. Immobilien zeichnen sich jedoch durch geringere Schwankungen aus und bieten den Vorteil der Wertsteigerung neben laufenden Einnahmen.
6. Was ist bei einem Vergleich solcher Kapitalanlagen zu beachten?
Beim Vergleich von Immobilieninvestitionen mit anderen Kapitalanlagen sollten Anleger den Zeithorizont und das Risiko beachten. Immobilien sind in der Regel langfristige Anlagen, die weniger liquide sind als Aktien oder Anleihen. Zudem können unerwartete Kosten (Instandhaltung, Leerstand) die Rendite schmälern. Gleichzeitig bieten Immobilien – vor allem in wachsenden Städten – potenzielle Wertsteigerungen und steuerliche Vorteile.
Anleger sollten auch den Aspekt der Fremdfinanzierung berücksichtigen. Während bei Aktien und Anleihen Fremdkapital selten genutzt wird, ist dies bei Immobilien üblich. Dadurch kann sich die Eigenkapitalrendite deutlich verbessern, birgt aber auch das Risiko steigender Zinsen. Ein breit diversifiziertes Portfolio aus verschiedenen Anlageklassen kann hier eine ausgewogene Strategie darstellen.
Fazit
Mehrfamilienhäuser in deutschen Städten bieten nach wie vor eine attraktive Investitionsmöglichkeit, auch wenn die Mietrenditen in den Top-Städten gesunken sind. Investoren sollten genau auf Lage, Objektzustand und Finanzierungsbedingungen achten, um langfristig stabile und lukrative Erträge zu erzielen.
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