Umwandlungsverbot Neuregelung Eigentumswohnung Mietwohnung

Verbot für Umwandlung von Mietwohnungen kommt – Regierung einigt sich auf Kompromiss

Nach monatelangem Streit haben sich die Regierungsfraktionen von CDU/CSU und SPD im Bundestag auf das lange geplante Umwandlungsverbot geeinigt. Somit werden es Vermieter in Ballungsräumen künftig deutlich schwerer haben, Mietwohnungen zum Verkauf in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Je nach Region könnten sehr unterschiedliche Schwellenwerte zum Tragen kommen, ab welcher Hausgröße die verschärften Regeln zur Umwandlung gelten. Das Umwandlungsverbot ist Teil des sogenannten Baulandmobilisierungsgesetzes, über das rund zwei Jahre lang beraten worden war. Es tritt Ende Juni 2021 in Kraft.

Update: Bereits im November 2021 machte die Hansestadt Hamburg von der neuen Regelung Gebrauch und erklärte die Umwandlung in Häusern mit mehr als 5 Wohnungen für genehmigungspflichtig.

Zum Hintergrund: In den vergangenen Jahren hatten sich in vielen größeren Städten in Deutschland die Mieten einerseits und die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen andererseits auseinanderentwickelt. Die Steigerung der Mieten war – maßgeblich durch gesetzliche Maßnahmen wie die Mietpreisbremse – vielerorts verlangsamt worden. Dies sowie das äußerst knappe Angebot an Eigentumswohnungen trieb wiederum die Verkaufspreise für Wohnungen in Ballungsräumen stark an.

Diese Entwicklung führte nach Ansicht von Mietervertretern dazu, dass immer mehr Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt und die Wohnungen verkauft wurden. Experten sahen diese Einschätzung durch die Entwicklung zum Beispiel in Berlin bestätigt, weshalb der Gesetzgeber unter Führung von Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) nun tätig wird. Auf Spiegel.de heißt es dazu recht einseitig: „Denn in vielen Großstädten ist es ein beliebtes Geschäftsmodell von Immobilienunternehmen, ein Mietshaus zu kaufen, die Mieter rauszuekeln, dann die Wohnungen zu sanieren und gewinnbringend einzeln zu verkaufen.“ Der Berliner Senat hatte kürzlich gemeldet, dass 2020 fast 19.000 Wohnungen umgewandelt worden waren. Im Vorjahr lag die Zahl bei rund 13.000 Wohnungen.

Ausnahmeregeln im Baugesetzbuch aufgehoben

Die neue Regelung, die in das Bundesbaugesetz (BauGB) eingefügt wurde, sieht kein vollständiges Umwandlungsverbot vor. Wie Spiegel.de berichtet, soll mit dem jetzt formulierten Gesetz ein wichtiges Schlupfloch geschlossen werden. Denn bislang gebe es Ausnahmen im Baugesetzbuch, beispielsweise, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern. Nun können Bundesländer Gebiete mit »angespanntem Wohnungsmarkt« ausweisen, in denen bis zum Jahr 2025 die Genehmigung nur in Ausnahmefällen erteilt werden darf. Beispielsweise, wenn die Wohnungen eines Gebäudes zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden.

Aus Sicht der SPD kommt die Neuregelung einem faktischen Verbot nahe. Bernhard Daldrup, wohnungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion, sagte dem SPIEGEL: „Wir unterbinden damit das Geschäftsmodell von Investoren, die es auf die Aufteilung und den Weiterverkauf von Wohnungen abgesehen haben.“ Aus der CDU hingegen kommt wird auch Kritik an dem Kompromiss laut. Der Tagesspiegel zitiert den rechtspolitischen Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak: „Das Umwandlungsverbot sehe ich nach wie vor sehr kritisch, denn damit wird Eigentumsbildung erschwert.“ Die Träume von vielen Menschen würden so „zum Zerplatzen gebracht.“

Eigentümer mit weniger als 5 Wohnungen können geschützt werden

Auch das neue Gesetz sieht eine Ausnahmeregelung vor: So sollen Gebäude ausgenommen sein, in denen sich nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Damit sollen Kleineigentümer geschützt werden. Die Bundesländer können diese Schwelle anpassen und damit die Regelung stärker oder schwächer auslegen. Laut Spiegel.de kann die Anzahl der Wohnungen zwischen 3 und 15 variieren.

Weitere Neuregelungen zur Mobilisierung von Bauland

Das Baulandmobilisierungsgesetz schafft neben dem Umwandlungsverbot noch eine Reihe weiterer Neuregelungen. Dazu zählen (für Details siehe folgenden Beitrag):

  • Einführung sektoraler Bebauungspläne, um in Kommunen zusätzliche Flächen für Wohngebäude für sozialen Wohnungsbau auszuweisen
  • Neue Befreiung nach §31 Abs. 3 BauGB in angespannten Wohnungsmärkten, wodurch Kommunen leichter Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans erteilen können
  • Leichtere Anordnung eines Baugebots durch die Kommune, um Brachflächen und Schrottimmobilien zu entwickeln
  • Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts durch verlängerte Ausübungsfristen, einen erweiterten Anwendungsbereich und einer Vorkaufsrechtsatzung für brachliegende Grundstücke
  • Neue Definition von „dörflichen Wohngebieten“ in die Baunutzungsverordnung

Foto: pappamaart/istockphoto.com


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