Teilungserklärung

Wenn eine Gesamtimmobilie in Wohnungseigentum aufgeteilt werden soll (z.B. in Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser), muss zunächst eine Teilungserklärung über diese Aufteilung erstellt und in der Regel notariell beurkundet werden. Grundlage dafür ist ein Aufteilungsplan, in dem der Eigentümer die jeweiligen Wohneinheiten definiert sowie die Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum beschreibt. Auf Basis dieser Unterlagen erteilt die örtliche Bauprüfbehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dazu prüft die Behörde unter anderem die Abgeschlossenheit der Wohneinheiten – also die eindeutige Abgrenzbarkeit des jeweiligen Sondereigentums.

Liegt die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, kann die Teilungserklärung erstellt werden. Typischerweise umfasst diese Erklärung folgende Inhalte:

  • Bezeichnung der zu begründenden Eigentümergemeinschaft und Anschrift(en)
  • Teilung des Eigentums gemäß Aufteilungsplan und amtlicher Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums
  • Gemeinschaftsordnung, ggfs. mit Untergemeinschaften
  • Sondernutzungsrechte
  • Verteilung der Lasten und Kosten
  • Wirtschaftsplan und Hausgeld
  • Eigentümerversammlung und Stimmrechte
  • Bestellung auf Aufgaben des Verwalters

Auf Grundlage der Teilungserklärung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Anlage der Wohnungsgrundbücher: Das Grundbuchamt teilt also von Amts wegen das bisherige Grundbuch in Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher auf. Aus diesem Grund bedürfen nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung in der Regel der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die Änderungen sind ferner gebührenpflichtig, da sie von einem Notar beurkundet werden müssen. Dazu müssen dann alle Miteigentümer beim Notar persönlich erscheinen.

Die Teilungserklärung ist also eine zentrale Rechtsform für das Wohneigentum. Daher sollte,

… wer eine Wohnung oder ein Reihenhaus in einer WEG kauft, die Teilungserklärung gründlich lesen und prüfen, ob sie und er mit mit deren Bestimmungen dauerhaft leben können.

… wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und die Wohnungen einzeln verkaufen will, die Immobilie zunächst durch eine Teilungserklärung aufteilen.

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