Für eine Immobilienschenkung muss der richtige steuerliche Bedarfswert ermittelt werden. Denn in Großstädten wie Hamburg liegen immer weniger Immobilien innerhalb des Freibetrags von 400.000 Euro für die Schenkung von „Eltern an Kinder“. In stark nachgefragten Regionen macht in der Regel das Grundstück den Hauptwert aus und weniger das Haus, das sich darauf befindet.
Eigentümer glauben nun oftmals, sie müssten für die geplante Schenkung einen Immobiliengutachter beauftragen. Dieser ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. „Der richtige Wert für die Berechnung der schenkungssteuerlichen Konsequenzen ist aber der steuerliche Bedarfswert“, sagt Rechtsanwältin und Steuerberaterin Agnes Fischl-Obermayer in der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung (Ausgabe 09/2020, S. 477).
Steuerlicher Bedarfswert ist nicht der Verkehrswert einer Immobilie
Laut Fischl-Obermayer wird der steuerliche Bedarfswert nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes ermittelt. „Diese gesetzlichen Regelungen muss man kennen und muss auch die Erfahrungen haben, mit diesen umzugehen“, erläutert die Fachanwältin für Erbrecht. „Mit dem richtigen steuerlichen Bedarfswert, der Kenntnis der Regelungen des Bewertungsgesetzes und des Erbschaftssteuergesetzes kann die Schenkungssteuerbelastung genau ermittelt werden.“ Die Anwältin empfiehlt aus ihrer beruflichen Praxis, nicht nur den Immobilienanteil in Höhe des Freibetrags zu schenken, sondern auch darüber hinaus zu gehen und damit eine Schenkungssteuerbelastung auszulösen. In Zeiten niedriger Zinsen kann eine solche Belastung bei Bedarf über eine Bank finanziert werden.
Tipps zur steuerlichen Immobilienbewertung
- Das steuerliche Bewertungsverfahren und die Ermittlung durch ein Verkehrswertgutachten unterscheiden sich. Ein Verkehrswertgutachten sollte nur beauftragt werden, wenn dadurch ein geringerer Wert als der Steuerwert nachgewiesen werden kann.
- Auch der zeitnahe Verkauf der Immobilie kann als Nachweis eines geringeren Wert als dem steuerlichen Bedarfswert herangezogen werden.
- Der Wert wird nicht automatisch vom Finanzamt ermittelt, sondern der Steuerpflichtige hat eine eigene Erklärungspflicht.
- Die steuerliche Bewertung berücksichtigt auch die baurechtlichen Gegebenheiten (z.B. einen möglichen Aus- oder Umbau).
- Der Steuerwert entspricht nicht dem Grundstückswert im Nachlassverzeichnis.
- Mit dem Finanzamt lässt sich in der Regel über den Wert nicht verhandeln. Es wendet geltendes Recht an.
- Ein Instandhaltungsrückstau spielt bei der steuerlichen Bewertung keine Rolle.
- Vorliegende Gutachten werden vom Finanzamt nicht einfach durchgewunken. Sie werden in der Regel inhaltlich und auf Plausibilität geprüft.
- Bodenrichtwerte werden regelmäßig aktualisiert. Dadurch ändert sich die Bewertungsgrundlage.
Fischl-Obermayer macht in ihrem Beitrag in der Hausbesitzer-Zeitung deutlich, dass einmal geschlossene Immobilienschenkungsverträge und deren Regelungen von den Beteiligten auch einzuhalten sind. „Pacta sund servanda“, zitiert sie dazu ein lateinisches Prinzip. Es beginne damit, dass nur das beurkundet und in die Schenkung aufgenommen werden darf, was auch tatsächlich eingehalten werden kann. Diese Überlegungen muss man auch für den Nießbrauch stellen. Es komme leider oft vor, dass mit dieser Vereinbarung sehr sorglos verfahren werde.
Verzicht auf Nießbrauch kann neue Steuerpflicht auslösen
Wird der Nießbrauch vom Schenkenden nicht mehr wahrgenommen, kann dieser einen Verzicht erklären. Das führt jedoch zu einer erneuten Schenkung. „Erfolgt diese innerhalb der zehn Jahre seit der letzten Schenkung, dann werden beide Schenkungen für die Berechnung der Schenkungssteuerbelastung zusammengerechnet“, sagt Fischl-Obermayer.
An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass wir als Immobilienmakler keine anwaltliche oder steuerrechtliche Beratung vornehmen. Wir empfehlen Betroffenen, sich bei Unklarheiten fachlich durch einen Anwalt oder Steuerberater beraten zu lassen. Gern vermitteln wir Ihnen regionale Experten. Nehmen Sie dazu bitte Kontakt mit uns auf.
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