Es klingt zunächst einmal ganz einfach: Wer sein Haus verkauft, kann mit dem Verkaufserlös das noch offene Immobilien-Darlehen bei der Bank auf einmal tilgen. Denn so sieht es der Gesetzgeber vor: Der Verkauf einer Immobilie gibt dem Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht für das zugehörige Darlehen.
Doch wer so plant, den ereilt schon bald eine unerfreuliche Überraschung. Denn die Bank, die dem Darlehensnehmer das Geld geliehen hatte, wird eine solche vorfristige Volltilgung des Darlehens vermutlich nicht widerspruchslos akzeptieren. Sie würde in diesem Fall nämlich die noch ausstehenden Zinszahlungen verlieren. Erschwerend kommt durch die andauernde Niedrigzinsphase hinzu, dass die Bank das zurückerhaltene Geld womöglich nicht kurzfristig wieder sinnvoll einsetzen kann. Im schlimmsten Fall müsste sie gar einen negativen Einlagezins dafür leisten.
Aus den genannten Gründen wird die Bank für die sofortige Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deren Höhe ist jedoch nicht gesetzlich geregelt. Daher gab es in den vergangenen Jahrzehnten viel Zank um das Thema und es kam infolgedessen zu einigen höchstrichterlichen Entscheidungen des BGH. Viele Verbraucher fühlten sich bei der Berechnung benachteiligt oder beklagten mangelnde Transparenz. Auch die Verbraucherzentralen schalteten sich umfassend in das Thema ein, um Darlehensnehmer vor überhöhten Forderungen von Geldinstituten zu schützen.
Der BGH hat in seinen Urteilen zumindest eine Reihe von Richtlinien definiert, an denen sich die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung orientieren soll. Wir empfehlen, sich anwaltlich beraten zu lassen, wenn der von der Bank verlangte Betrag unangemessen hoch oder dessen Berechnung nicht nachvollziehbar erscheint. Die Banken können bei der Ermittlung der Entschädigung die sogenannte Aktiv-aktiv-Methode oder die Aktiv-passiv-Methode verwenden. Manche Kreditinstitute verlangen außerdem eine Bearbeitungsgebühr für die Rückzahlung und lassen womöglich die ersparten Verwaltungskosten unter den Tisch fallen.
Betroffene Darlehensnehmer können als Vergleichsgröße die Höhe der Entschädigung mit Online-Rechnern im Internet selbst ermitteln, zum Beispiel mit dem Tool von Dr. Klein. Dazu sollte man den Darlehensvertrag und die AGB der Bank zur Hand haben. Auch die Verbraucherzentralen bieten einen Beratungsservice zu dem Thema an.
In einigen besonderen Fällen kann der Kreditnehmer das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädignung beim Verkauf eines Hauses zurückzahlen. Zu diesen Fällen zählen (Quelle: finanzcheck.de):
- Das Darlehen hat eine langfristige Zinsbindung von über 10 Jahren und mindestens 10 Jahre sind seit der vollständigen Auszahlung der Kreditsumme bereits verstrichen (in dem Fall gelten 6 Monate Kündigungsfrist)
- Ist für das Darlehen ein variabler Zinssatz mit Marktanpassung vereinbart, darf laut finanzcheck.de grundsätzlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden
- In Darlehensverträgen aus dem Zeitraum 2002-2010 ist teils eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthalten. In solchen Fällen kann der Vertrag womöglich widerrufen werden. Die Banken haben in den vergangenen Jahren diesen „Notausgang“ jedoch erschwert. Ohne versierten Anwalt wird man diese Lösung in der Regel nicht prüfen und durchsetzen können.
- Die Bank stimmt der kostenlosen Kündigung des Darlehens freiwillig zu, leider ein recht seltener Fall…
Es gibt außerdem zwei weitere Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung im Einvernehmen mit der Bank zu umgehen. Erstens kann das offene Darlehen womöglich zur Finanzierung beim Kauf einer neuen Immobilie verwendet und auf diese übertragen werden. Zweitens ist es auch möglich, dass der Käufer der Immobilie in den Darlehensvertrag einsteigt – dann müssen sich jedoch Bank, Käufer und Verkäufer einig sein, was bei tagesaktuellen Zinsständen zwar nicht unmöglich, jedoch schwierig zu erreichen ist.
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