Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien (ImmoWertV): Einführung

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien (ImmoWertV)
Gehören zu den teuersten Quadratmetern Hamburgs: Der Ballindamm an der Binnenalster (Foto: laraslk/istockphoto.com)

Die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten“, kurz Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), ist eine zentrale Regelung für die Immobilienbewertung in Deutschland. Sie schafft eine standardisierte Grundlage, um den Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu bestimmen und wird vor allem in Gutachten zur Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden angewendet. Für Immobilieninteressierte und Marktteilnehmer ist ein Verständnis der ImmoWertV wichtig, da sie die Transparenz und Objektivität im Immobilienmarkt unterstützt. Im Folgenden wird erklärt, was die ImmoWertV umfasst, wie sie sich über die Jahre entwickelt hat und welche Methoden sie für die Wertermittlung vorschreibt.

1. Was ist die ImmoWertV und wann wurde sie erstmals veröffentlicht?

Die ImmoWertV wurde erstmals am 1. Juli 2010 eingeführt und ersetzt seither eine Vielzahl älterer Regelungen, darunter die Wertermittlungsverordnung (WertV) von 1988. Ihr Ziel ist es, einheitliche Bewertungsgrundsätze für Immobilien zu schaffen und damit die Vergleichbarkeit von Verkehrswerten zu gewährleisten. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, entspricht dem Preis, der bei einem gewöhnlichen Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann, wenn alle Verhältnisse fair und objektiv berücksichtigt werden. Mit der ImmoWertV wurden deutschlandweit erstmals klar geregelte Standards für die Ermittlung dieser Marktwerte geschaffen.

2. Wann fanden wichtige Änderungen an der ImmoWertV statt, und wann erfolgte die letzte Überarbeitung?

Die ImmoWertV wurde seit ihrer Einführung mehrfach angepasst, um mit den Veränderungen im Immobilienmarkt und in der Gesetzgebung Schritt zu halten. Die bedeutendsten Änderungen fanden 2021 statt, als die Verordnung grundlegend überarbeitet wurde. Diese Novelle war notwendig, um die Verordnung an aktuelle Marktbedingungen anzupassen und ihre Verständlichkeit zu verbessern. In diesem Zusammenhang wurden auch andere Verordnungen zur Bewertung von Immobilien wie die Bodenrichtwertrichtlinie und die Immobilienwertermittlungsrichtlinien in die ImmoWertV integriert, um eine zentrale und umfassende Regelung für die Immobilienbewertung zu schaffen.

3. Wie wird die ImmoWertV typischerweise verwendet, und von wem und warum?

Die ImmoWertV wird von verschiedenen Akteuren im Immobilienmarkt verwendet, darunter Sachverständige, Gutachter, Banken, Investoren und öffentliche Behörden. Sie dient als Grundlage für die Erstellung von Verkehrswertgutachten, die für eine Vielzahl von Zwecken benötigt werden, etwa:

  • Kauf und Verkauf von Immobilien: Bei Immobilientransaktionen hilft die Wertermittlung, einen fairen Preis zu bestimmen.
  • Finanzierungen und Beleihungen: Banken nutzen die Verkehrswerte, um die Höhe eines möglichen Kredits zu bestimmen.
  • Erb- und Scheidungsangelegenheiten: Hierbei ist die ImmoWertV wichtig, um den Wert von Immobilien objektiv festzulegen.
  • Steuerliche Bewertungen: Für die Festsetzung der Grundsteuer oder bei Erbschafts- und Schenkungssteuern spielt der Verkehrswert eine Rolle.
  • Öffentliche Planungen und Enteignungen: Auch in der Stadtplanung und bei Enteignungen wird die ImmoWertV herangezogen.

Durch die Verwendung der ImmoWertV wird sichergestellt, dass die Bewertung objektiv und nachvollziehbar erfolgt und mögliche subjektive Unterschiede bei der Einschätzung vermieden werden. Hier erfahren Sie, welche 7 Fehler Laien bei der Bewertung von eigenen Immobilien leicht unterlaufen können.

4. Was sind die wichtigsten Inhalte der ImmoWertV?

Die ImmoWertV legt die zentralen Verfahren und Datenquellen fest, die zur Wertermittlung herangezogen werden müssen. Zu den wesentlichen Inhalten zählen:

  • Grundsätze der Wertermittlung: Die ImmoWertV legt fest, wie der Verkehrswert zu bestimmen ist und welche Faktoren dabei zu berücksichtigen sind. Dazu gehören die Art und Lage des Grundstücks, bauliche Gegebenheiten, das Alter von Gebäuden und deren Zustand sowie die aktuelle Marktlage.
  • Bodenrichtwerte: Diese sind ein zentraler Bestandteil der Bewertung und werden weiter unten ausführlich erläutert.
  • Wertermittlungsverfahren: Die ImmoWertV beschreibt drei Methoden – Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren, die für unterschiedliche Arten von Immobilien und Bewertungszwecke verwendet werden.
  • Bewertung von Rechten und Belastungen: Die Verordnung beschreibt auch, wie dingliche Rechte (z. B. Erbbaurechte) und Belastungen (z. B. Nießbrauch) zu bewerten sind, da diese den Verkehrswert erheblich beeinflussen können.

5. Was bestimmt die ImmoWertV zu den Bodenrichtwerten?

Die Bodenrichtwerte sind ein wichtiger Teil der ImmoWertV und dienen als Grundlage für die Wertermittlung. Sie werden regelmäßig von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt und basieren auf den durchschnittlichen Verkaufspreisen in bestimmten Lagen. In der Regel wird ein Bodenrichtwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche festgelegt. Er bildet damit den typischen Wert für den Boden in einer bestimmten Lage ab und ist eine wesentliche Referenzgröße. Die ImmoWertV schreibt vor, dass diese Bodenrichtwerte für die Bewertung genutzt und unter Berücksichtigung der individuellen Merkmale des Grundstücks angepasst werden können. Damit tragen sie dazu bei, ein transparentes und nachvollziehbares Bewertungsverfahren zu gewährleisten.

6. Was bestimmt die ImmoWertV zu den drei Wertermittlungsverfahren?

Die ImmoWertV legt fest, dass zur Verkehrswertermittlung drei verschiedene Methoden angewendet werden können, die je nach Immobilientyp und Bewertungszweck zum Einsatz kommen:

  1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern und teilweise bei Eigentumswohnungen genutzt. Hierbei wird der Wert durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen Lage ermittelt.
  2. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. Der Wert ergibt sich aus den zu erwartenden Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten. Dieses Verfahren ist besonders wichtig bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.
  3. Sachwertverfahren: Dieses Verfahren kommt zumeist dann zum Einsatz, wenn das Vergleichswert- und Ertragswertverfahren mangels ausreichender Daten kein plausibles Ergebnis liefern. Der Wert ergibt sich aus dem Zeitwert der baulichen Anlagen zuzüglich dem Bodenwert.

Durch diese unterschiedlichen Verfahren ermöglicht die ImmoWertV eine flexible Bewertung, die den spezifischen Eigenschaften und Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien gerecht wird. Je nach Immobilie und Marktsituation kann ein Verfahren oder eine Kombination aus mehreren Verfahren angewendet werden.

Fazit

Die ImmoWertV stellt eine unverzichtbare Grundlage für die transparente und einheitliche Bewertung von Immobilien in Deutschland dar. Sie trägt nicht nur zur Sicherstellung fairer Marktpreise bei, sondern auch zur Vereinheitlichung der Bewertungsverfahren und der Datenbasis. Mit ihren Vorgaben zu Bodenrichtwerten und Wertermittlungsverfahren sorgt die Verordnung für ein hohes Maß an Objektivität, das allen Marktteilnehmern zugutekommt, und bleibt somit ein wichtiges Instrument für den deutschen Immobilienmarkt.

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