Steht das vererbte Haus oder die vererbte Wohnung nicht einer Einzelperson sondern mehreren Personen zu, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft stellen eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft dar. Der Nachlass gehört den Erben „zur gesamten Hand“. Das bedeutet, dass kein Mitglied der Erbengemeinschaft allein über die Immobilie verfügen darf. Der einzelne Erbe hält einen ideellen Anteil an der Erbmasse gemäß seiner Erbquote.
Erben zunächst zur gemeinschaftlichen Verwaltung der Immobilie verpflichtet
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft sind verpflichtet, den Nachlass gemeinschaftlich zu verwalten. Bei Uneinigkeit entscheidet die Mehrheit gemäß den Erbanteilen. Die Gemeinschaft kann einem ihrer Mitglieder die Vollmacht erteilen, die Gemeinschaft nach außen zu vertreten. Beim Erben einer Immobilie ist dies zu empfehlen, damit der Vertreter die laufenden Aufgaben im Sinne der Gemeinschaft erledigen kann.
Die Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen sich nun verständigen, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Leider kommt es dabei manchmal zum Streit unter den Erben und auch zu juristischen Auseinandersetzungen, die über mehrere Jahre andauern können. Die wirtschaftlichen Verluste für die Betetiligten durch solch eine Auseinandersetzung können erheblich sein. Denn die Immobilie muss weiter unterhalten werden und es fallen Anwalts- und gegebenenfalls Gerichtskosten an. Schlimmstenfalls droht sogar ein Zwangsverkauf. Solch eine Teilungsversteigerung bedeutet in der Regel den größten wirtschaftlichen Nachteil.
Verschiedene Optionen Immobilienerbe zu regeln
Doch soweit sollte es nicht kommen. Für die gemeinschaftliche Regelung des Immobilienerbes gibt es eine Reihe von Optionen. So kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft zum Beispiel anbieten, die anderen Erben auszuzahlen und die Immobilie zu übernehmen. Die Person kann dann selbst dort einziehen oder die Immobilie vermieten. Zur Auszahlung der Miterben benötigt er ausreichende finanzielle Mittel oder muss ein Darlehen aufnehmen. Die Erbengemeinschaft kann auch entscheiden, die Immobilie gemeinschaftlich zu besitzen und zu vermieten.
Die häufigste und meistens auch wirtschaftlich sinnvollste Lösung ist der Verkauf der Immobilie. Die Erben teilen den Verkaufserlös nach Abzug aller mit dem Verkauf verbundenen Kosten unter sich auf. Sollten Sie solch einen Verkauf in den Hamburger Orts- bzw Stadtteilen Klein-Borstel, Wellingsbüttel, Fuhlsbüttel, Alsterdorf oder Ohlsdorf planen, unterstützen wir Sie gern.
Typischer Fall ist die Erbauseinandersetzung
Typischerweise wird ein Immobilienerbe in einer Erbengemeinschaft durch eine Erbauseinandersetzung geregelt. Womöglich hat der Erblasser in seinem Testament bereits Vorgaben zu dieser Erbauseinandersetzung gemacht wie zum Beispiel eine Teilungsanordnung oder den Einsatz eines Testamentvollstreckers. Erblasser haben auch die Möglichkeit, die Auseinandersetzung zeitlich befristet zu untersagen.
Die Erbauseinandersetzung kann von jedem Mitglied der Erbengemeinschaft beantragt werden. Im ersten Schitt hat die Gemeinschaft sämtliche Nachlassverbindlichkeiten aufzulösen. Diese Verbindlichkeiten können erheblich sein. Dazu zählen neben den Kosten für die Bestattung und Haushaltsauflösung zum Beispiel auch Ausgleichverpflichtungen an einzelne Erben. Ferner gehen alle Schuldendienste des Erblassers auf die Gemeinschaft über, also zum Bespiel die Zins- und Tilgungsraten für einen Immobilienkredit oder die Wohngeldzahlungen. Außerdem muss der Wert der Immobilie für die Auseinandersetzung bestimmt werden. Dies kann ein Gutachter oder ein regional tätiger und erfahrener Makler übernehmen (wir bieten kostenlose Immobilienbewertungen in unserem Tätigkeitsgebiet an).
Einigen sich die Erben im Rahmen der Erbauseinandersetzung, schließen sie einen entsprechenden Vertrag miteinander. Für Immobilien muss die Einigung in Form eines Vermächtniserfüllungsvertrags durch einen Notar beglaubigt werden, wofür Notargebühren anfallen. Der Notar muss außerdem tätig werden, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft austritt. In diesem Fall überträgt er seinen Erbtail an einen Miterben oder Dritten. Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht. Ein Austritt ist auch in Form einer Abschichtung möglich, womit der Miterbe auf seinen Erbteil – in der Regel gegen Zahlung einer Abfindung – verzichtet.
Haftungsausschluss
Zum Abschluss möchten wir Ihnen noch den Rat geben, sich bei Erbauseinandersetzungen anwaltlich beraten zu lassen. Das Thema ist äußerst komplex. Daher können wir für die hier gegebenen Informationen auch keine Haftung übernehmen. Gern vermitteln wir Ihnen einen erfahrenen regionalen Anwalt zu dem Thema.
Foto: Jürgen Sack/istockphoto.com