Wer eine Immobilie wie ein Grundstück, mit oder ohne Haus, oder eine Eigentumswohnung kauft, muss für den Kaufpreis an den Staat Grunderwerbsteuer bezahlen. Die Steuer wird vom jeweiligen Bundesland erhoben, in dem sich die Immobilie befindet. Die Höhe ist daher regional unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 und 6,5%. Die aktuell gültigen Sätze haben wir in der Tabelle unten je Bundesland aufgeführt.
Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis in Höhe von 500.000 Euro beträgt die ans Finanzamt zu zahlende Grunderwerbsteuer in Hamburg gegenwärtig zum Beispiel 22.500Euro – es geht also um viel Geld. Zum Glück gibt es jedoch auch für Verbraucher als Käufer einige legale Möglichkeiten, zumindest einen Teil dieser Steuer zu sparen.
Hinweis: Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln. Die Grundsteuer ist dauerhaft für Grundeigentum und nicht bei dessen Erwerb zu zahlen.
Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein mit 6,5% besonders hoch, in Hamburg mit 4,5% moderat
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich zwischen den Bundesländern enorm. So liegt die Steuer in Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen zum Beispiel bei 6,5% und damit um 85% höher als in Bayern und Sachen mit jeweils 3,5%. Bei einem Immobilienkauf im Wert von 500.000 Euro macht das einen Unterschied von 15.000 Euro aus.
Tabelle: Höhe Grunderwerbsteuer in den Bundesländern (Stand 02/2021), beispielhafte Berechnung der Steuerhöhe für einen Kauf über 500.000 Euro
| Baden-Württemberg | 5% | 25.000 |
| Bayern | 3,5% | 17.500 |
| Berlin | 6% | 30.000 |
| Brandenburg | 6,5% | 32.500 |
| Bremen | 5% | 25.000 |
| Hamburg | 4,5% | 22.500 |
| Hessen | 6% | 30.000 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6% | 30.000 |
| Niedersachen | 5% | 25.000 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 32.500 |
| Rheinland-Pfalz | 5% | 25.000 |
| Saarland | 6,5% | 32.500 |
| Sachsen | 3,5% | 17.500 |
| Sachsen-Anhalt | 5% | 25.000 |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 32.500 |
| Thüringen | 6,5% | 32.500 |
Es gibt für private Hauskäufer jedoch einige Möglichkeiten, die Höhe der Grunderwerbsteuer zu mildern. Diese folgenden sechs legalen Tricks zur Senkung der Grunderwerbsteuer sollten Käufer von Häusern und Wohnungen daher kennen:
- Die bekannteste und am häufigsten angewandte Maßnahme ist, aus dem zu versteuernden Kaufpreis das bewegliche und mitveräußerte Inventar herauszurechnen. Typische Beispiel für solches Inventar sind eine Einbauküche, eine Sauna, Einbauschränke, die Gartenausstattung oder Rollos. Wichtig: Die dafür genannten Wertbeträge müssen glaubhaft und nachvollziehbar sein und die Alterswertminderung muss berücksichtigt werden. Eine 20 Jahre alte Einbauküche kann daher nicht mehr geltend gemacht werden. Äußerst hilfreich sind Original-Kaufbelege, um das Finanzamt zu überzeugen. Als Daumenregel gilt, dass das Inventar nicht mehr als 10% der Kaufsumme betragen sollte.
- Punkt 2 betrifft die Instandhaltungsrücklage für den Fall, dass die zu erwerbende Immobilie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die Höhe dieser Instandhaltungsrücklage ergibt sich in der Regel aus der letzten Hausgeldabrechnung und sollte im notariellen Kaufvertrag explizit erwähnt werden. Dann kann beim Grunderwerbsteueramt eine Befreiung für diesen Betrag gefordert werden. Dieser in vielen Bundesländern vom Finanzamt früher gewährten Befreiung hat jedoch der Bundesgerichtshof mit einem ablehnenden Urteil einen Strich durch die Rechnung gemacht.
- Eine nachträgliche Minderung der Grunderwerbsteuer kann der Käufer außerdem verlangen, wenn der Kaufpreis wegen eines Mangels gemindert wurde. Jedoch gilt es dabei eine Frist von typischerweise maximal zwei Jahren zur Anzeige der Kaufpreisminderung beim Finanzamt einzuhalten. Sollte der gesamte Kauf rückabgewickelt und der Kaufpreis erstattet werden, kann ebenfalls eine Erstattung der Steuer verlangt werden.
- Ein schwieriges Thema betrifft den Kauf eines Grundstücks, auf dem durch den Verkäufer anschließend ein Haus gebaut wird. Solch ein Fall kann durch eine sogenannte Bauträgerbindung eintreten. Dann verlangt das Finanzamt für den Gesamtpreis von Haus und Grundstück die Grunderwerbsteuer, weil es von einem rechtlich einheitlichen Vorgang ausgeht. Achten Sie daher darauf, möglichst den Neubau des Hauses nicht mit dem Erwerb des Grundstücks zu verbinden und getrennte Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten dafür abzuschließen. Lässt sich der Zusammenhang nicht auflösen, können zumindest Eigenleistungen die Steuerschuld mindern.
- Wenn die gekaufte Immobilie vermietet wird, kann der Erwerber die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten in die Abschreibung einbeziehen. Das gilt jedoch nur für den Teil des Kaufpreis, der auf das Haus entfällt, da das Grundstück bekanntermaßen keiner Abnutzung und damit auch keiner Abschreibung unterliegt.
- Einen ähnlichen steuerlichen Vorteil können Gewerbetreibende nutzen, wenn sie die gekaufte Immobilie ganz oder zumindest teilweise für ihr Gewerbe nutzen. Sie können die Kosten für die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend machen. Bei einer nur teilweisen gewerblichen Nutzung der Immobilie ist jedoch bereits im Kaufvertrag sorgfältig zwischen dem privaten und gewerblich genutzten Teil zu unterscheiden. Denn für den privat genutzten Teil gilt das Steuerprivileg nicht.
Keine Option ist es im Übrigen, die Zahlung der Grunderwerbsteuer zu verweigern oder auszusitzen. Denn solange die Grunderwerbsteuer nicht an den Fiskus abgeführt wurde, nimmt das Grundbuchamt keine Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer vor. Dazu verlangt das Grundbuchamt die entsprechende „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung“ der Grunderwerbsteuerstelle. Und noch ein Hinweis: Für die Zahlung der Grunderwerbsteuer nimmt der Staat gesetzlich alle Beteiligten des Immobiliengeschäfts in die Haftung. Also einerseits sämtliche Kaufparteien und ebenfalls sämtliche verkaufenden Parteien.
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