Wer einen Hausbau in Hamburg plant, wird schnell feststellen, dass das Vorhaben leider weit mehr kostet, als für das Haus und das Grundstück aufzuwenden sind. Denn die verschiedenen Nebenkosten müssen auch bezahlt werden und die können schnell mehr als 50.000 oder sogar mehr als 100.000 Euro betragen.
Profis wie die Finanzierungsberater der Bank unterscheiden drei verschiedene Arten von Nebenkosten beim Hausbau:
- die direkten Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar- und Grundbuchgebühren)
- die Finanzierungskosten (u.a. Grundschuldbestellung, Bereitstellungszinsen)
- die Baunebenkosten (u.a. Hausanschlüsse, Erdarbeiten, Gründungskosten, Vermessung, Gebühren)
Falls Sie ein Grundstück mit einem Altbestand kaufen, planen Sie außerdem Abrisskosten ein.
Direkte Kaufnebenkosten für Finanzamt, Makler, Notar und Grundbuchamt
Die direkten Kaufnebenkosten fallen an, wenn Sie ein Grundstück mit oder ohne Haus oder eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen. Beim Kauf einer Immobilie gelten sie als „unvermeidbare“ Kosten, weil sie unabhängig davon anfallen, was Sie später mit dem gekauften Grundstück vorhaben.
- Die Grunderwerbsteuer muss für das Immobiliengeschäft ans Finanzamt gezahlt werden. Ihre Höhe beträgt in Hamburg aktuell 4,5% des Kaufpreises. Die von Städtebausenatorin Stapelfeldt geplante Erhöhung ist wegen der Corona-Krise vorläufig vom Tisch. Im Kaufvertrag wird in der Regel festgelegt, ob Käufer oder Verkäufer die Steuer zu entrichten haben. In Hamburg fällt die Zahlung meist dem Käufer zu. Gesetzlich haften jedoch Käufer und Verkäufer gemeinsam. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt keine Auflassung, also Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch.
- Wenn ein Makler involviert ist, werden Sie in der Regel eine Courtage zahlen müssen. Ihre Höhe beträgt für Käufer in Hamburg seit der Gesetzesreform vom 23.12.2020 meist 3,12-3,57%.
- Für Notar- und Grundbuchamt müssen Sie für den Kaufvertragsentwurf, die Beurkundung sowie den Vollzug rund 1,5% des Kaufpreises einplanen. Die genauen Kosten ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
In Summer ergeben die direkten Kaufnebenkosten als eine Höhe von 6% beim Kauf ohne Makler und rund 9,5% bei einem Hauskauf mit Unterstützung durch einen Makler. Pro 100.000 Euro müssen Sie als 6.000 bzw. 9.500 Euro einkalkulieren.
Finanzierungskosten sind neben Zinsen vor allem Kosten für die Bestellung von Grundschulden
Finanzierungskosten fallen an, wenn Sie für Ihren Kauf bzw. Ihr Bauvorhaben einen Kredit bei einer Bank aufnehmen. Den größten Anteil machen natürlich die Zinsen aus, die Sie für das Darlehen an die Bank zahlen. Aktuell befinden sich die Zinsen für Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung auf einem historischen Tief. Zwischenzeitlich betrugen sie bei kurzen Laufzeiten sogar 0%. Aktuell gehen Fachleute davon aus, dass die Zinsen bis auf Weiteres niedrig bleiben.
Zu den Finanzierungskosten zählen auch Kosten, die mit der Bestellung von Grundschulden verbunden sind. Diese Kosten werden von Notar und Grundbuchamt vereinnahmt und hängen maßgeblich von der Darlehenshöhe und etwaigen Zusatzkosten ab. Typischerweise kann bei der Finanzierung privater Wohnimmobilien in Hamburg mit Kosten für die Grundschuldbestellung in Höhe 0,6-0,8% der Darlehenssumme kalkuliert werden.
Weitere Finanzierungskosten sind mögliche Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge sowie mögliche Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren. Die beiden letztgenannten Positionen sind übrigens im Effektivzins eingeschlossen (gegenüber dem Nominalzins). Bereitstellungszinsen fallen für einen Zeitraum an, in dem ihr Kreditvertrag bereits läuft und sie ihn noch nicht in Anspruch nehmen. Teilvalutierungen werden Ihnen unter Umständen berechnet, wenn Sie sukzessive Abschläge aus dem Darlehensbetrag abrufen.
Baunebenkosten sind am höchsten und schwersten vorab zu planen
Die dritte Kostenart ist leider die am schwersten kalkulierbare und oftmals größte Kostenposition. Sie setzt sich typischerweise aus folgenden Positionen zusammen:
- Baugrundgutachten
- Antrag und Ausführung Gehwegüberfahrt
- Vermessungskosten
- Gebühren für Baugenehmigung
- Behördliche Bescheinigungen und Auskünfte u.a. zu Baulasten, Altlasten, Kampmittelfreiheit, Leitungsnetz, Siel und Maßpunkten
- Rohbau- und Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bereitstellung Bauwasser und Baustrom
- Baustellenabsicherung
- Herstellung Baustraße und ggfs. Kranplatz
- Räumung Baufeld
- Erdarbeiten für Planum und ggfs. Keller, Deponiekosten für Abfuhr Bodenaushub
- Erhöhte Gründungskosten bei nicht tragfähigem Baugrund
- Hausanschlüsse für Siel, Frischwasser, Strom, Telefon und ggfs. Gas oder Fernwärme
Die mit Abstand größten Positionen in dieser Liste sind die beiden letzten, nämlich die Erdarbeiten und die Hausanschlüsse. Manche Bauherren haben für die Hausanschlüsse bei einem Bauplatz in 2. Reihe bereits über 40.000 Euro bezahlen oder für die Abfuhr des Bodenaushubs bei problematischer Bodengüte (wie Z.1 oder schlechter) ähnlich viel Geld aufwenden müssen. Unser Rat: Planen Sie für die Baunebenkosten bei einem typischen Hausbau in Hamburg ohne Keller mindestens ca. 50.000 Euro ein, bei einem Bau mit Keller mindestens ca. 75.000 Euro. Sollten Sie einen Altbestand auf dem Grundstück beseitigen müssen, kommen noch die Abrisskosten von ca. 30.000 Euro hinzu. Auch hier warten leider noch mal Unbekannte in Form von Schadstoffen wie Asbest oder HBCD, die teils erhebliche Entsorgungskosten mit sich bringen. Das gilt besonders bei Häusern mit einem Baujahr zwischen 1960 und 1980.
Die lange Liste an Nebenkosten mag auf Interessenten für den Kauf oder Bau von Häusern in Hamburg abschreckend wirken. Wichtig ist jedoch, diese Kosten vor dem geplanten Vorhaben zu kennen und zu prüfen. Beachten Sie dabei auch, dass Banken oftmals die Nebenkosten des Hauskaufs oder Hausbaus nicht durch die Finanzierung abdecken. In der Regel müssen diese Kosten aus dem Eigenkapital gedeckt werden, sodass es oftmals schwierig ist, anschließend unter einer Beleihungsquote von 80% zu bleiben. Bei Fragen zu den genannten Themen können Sie uns gerne ansprechen.
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